나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11987 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1088-4 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 북측 인근에 위치하는 통칭 "동 도파크뷰" 제2층 제202호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 중 제2층 제202호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5미터, 남동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간 : 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연 립 다세대, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11987 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1088-4 제2층 제202호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 구조

건물명: 통칭 "동 도파크뷰" (건축물대장 상 표제부 건물번호 없음, 전유부 호수: 202호)

토지면적: 19.89㎡ (약 6.02평)

건물면적: 33.14㎡ (약 10.03평) / 전용면적: 33.14㎡ (약 10.03평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 중 제2층 제202호

건축년도: 2011년 02월 18일 (사용승인일 기준)

1.4. 감정가

감정가: 240,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 북측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 차량의 진출입이 가능하여 교통 상황은 보통임.

본건 북서측으로 노폭 약 5미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)

대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)

소규모주택정비 관리지역

과밀억제권역

토지거래계약에관한허가구역 (지정기간 : 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일)

토지거래계약에관한허가구역 (대상자 : 외국인 등, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 10월 06일 접수된 김만영 근저당권 (등기부채권 총액: 35,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황 및 권리 분석

임차인: 주택도시보증공사(주세종)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021-08-24

배당신고일자: 2023-09-14

대항력: 없음

특이사항: 본 물건은 HUG 인수조건 변경으로, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기를 조건으로 매각됨. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원임.

3.4. 기타 권리 사항

말소기준권리 외 다수의 압류(천안세무서장, 동대문세무서장, 국민건강보험공단, 전주시, 강서구) 및 강제경매 개시결정(주택도시보증공사)이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후 접수되었으므로 매각으로 소멸됨.

등기부채권 총액: 235,000,000원.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 생활 편의시설 및 주거 환경이 형성되어 있음.

인근에 서울월정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

4.2. 시세 분석

본건 (33.14㎡, 2011년 준공)의 감정가는 240,000,000원으로, ㎡당 약 724만원 수준임.

최근 주변 시세 정보는 다음과 같음.

* 2026년 5월 매매: 37.05㎡ (2018년 준공) 300,000,000원 (㎡당 약 810만원)

* 2026년 5월 매매: 53.84㎡ (2000년 준공) 255,000,000원 (㎡당 약 473만원)

* 2026년 5월 매매: 41.32㎡ (1995년 준공) 169,000,000원 (㎡당 약 409만원)

본건의 감정가는 최근 신축된 유사 면적 물건 시세 대비 경쟁력이 있으며, 오래된 물건 대비는 높은 편으로, 건축 연도를 고려한 적정 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북측 인근에 서울월정초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능함.

5.2. 편의 및 교통 시설

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각되어 매수인에게 인수되는 보증금은 0원임. 따라서 임차인으로 인한 금전적 부담은 없음.

다만, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있음.

6.2. 행정 규제 사항

공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역)로 지정되어 있어, 건물 증축이나 용도 변경 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있음.

토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 일정 기간 내 거래 시 허가가 필요할 수 있음.

6.3. 주변 시설 (혐오시설)

현재 제공된 정보 및 주변 조사 결과, 본건 인근에 폐기물 처리 시설, 장례 시설 등 일반적인 의미의 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 공항 보호지구에 속해 있어 항공기 운항으로 인한 소음의 간접적인 영향은 고려할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 2011년에 건축되어 비교적 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됨.

모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담도 없어 권리 관계가 매우 깔끔함.

감정가는 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승 가능성이 있는 지역임.

공항 관련 제한 사항 등은 있으나, 일반적인 주거 용도로 사용하기에는 큰 문제가 없을 것으로 보임.

8. 투자 포인트

권리관계 명확: 모든 말소 대상 권리 및 인수되는 보증금 없음.

입지: 서울시 내 교통 접근성 양호, 주거 지역 내 위치.

학군: 서울월정초등학교 인접.

시세 대비 경쟁력: 합리적인 감정가 책정.

잠재적 가치: 소규모주택정비 관리지역 지정으로 향후 지역 개발 가능성 내포.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 240,000,000원임.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 면적(33.14㎡)과 건축 연도(2011년)를 고려했을 때, 감정가는 시장 가격 대비 경쟁력이 있는 수준임.

따라서, 입찰 참여 시에는 감정가인 240,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 상황을 고려하여 240,000,000원 ~ 255,000,000원 범위 내에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.