나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12016 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""까치산역(지하철 2,5호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 ""까치산역(지하철 2,5호선)"" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상12층 중 제6층 제603호로서,
(사용승인일: 2016-7-5)

외벽: 벽돌타일 및 모르타르위페인팅 마감 등
창호: PVC새시

이용상태

도시형생활주택<아파트>(방, 거실겸주방, 욕실, 발코니)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 자주식 및 기계식 주차장, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 세로(가) 및 서측으로 세로(불)의 막다른 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12016 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제6층 제603호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

* 감정가: 277,000,000원

* 토지면적: 8.35㎡ (약 2.52평)

* 건물면적: 30.18㎡ (약 9.13평) - 전용면적

* 건물 연면적: 2016.46㎡ (약 610.00평) - 집합건물 표제부 기준

* 건축년도: 2016년 7월 5일 사용승인

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 916-2번지, 지하철 2, 5호선 까치산역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 단독주택 및 공동주택이 혼재하는 주거 지역에 자리 잡고 있습니다.

* 교통: 까치산역 및 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경12016)

* 채권 총액: 280,000,000원 (말소기준권리 채권자: 주택도시보증공사)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 권리 대부분은 매각으로 소멸될 예정입니다. (특별매각조건에 따른 임차권 말소 조건 확인 필요)

* 등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 송찬도 외 1명

* 소유권 이전: 김정향, 김광호

* 주택임차권: 황선미 (280,000,000원, 말소 예정이나 특별매각조건 확인 필요)

* 임차인 현황 (인수 여부):

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-12

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수 여부 및 권리 관계 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (황선미)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-15

* 확정일자: 2022-05-24

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 대상 권리로 분류)

* 인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서 기준)

* 특별 매각 조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 지하철 까치산역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 역 주변으로 형성된 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 주변이 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 상권이 형성되어 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 단독 및 공동주택이 혼재된 지역으로, 주거지로서의 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용 가능하며, 여러 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근이 용이합니다.

* 주변 시설: 역세권 상업 시설, 마트, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 건물: 2016년 준공된 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 6층에 위치합니다. (세대당 주차 가능, 승강기, 개별난방 시설 완비)

* 환경: 주거 지역으로 조용하고 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 '장 '의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 명도 시 법적 절차나 협상이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의해야 합니다.

* HUG 관련 특수 매각 조건: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 포기 조건 매각으로 인해 복잡한 권리 관계 및 절차가 수반될 수 있습니다. 매수인은 HUG의 조건 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 권리 분석의 복잡성: 다수의 소유권 이전, 임차권, 근저당, 강제경매 등이 등기되어 있어 신중한 권리 분석이 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 젊은 층을 중심으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 '장 '의 존재와 HUG 관련 특수 매각 조건은 본 물건의 가장 큰 리스크로 작용합니다.

* 따라서, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 임차인 현황을 직접 확인하고, HUG와의 매각 조건 이행 여부에 대한 법률 검토를 상세히 진행해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하여 교통이 매우 편리합니다.

* 소형 주거 공간 수요: 도시형생활주택으로 1인 가구 및 소형 주택 선호도 증가에 따른 임대 수익 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주거 지역 내 위치하여 조용하고 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 권리 정리 가능성: HUG의 조건부 매각으로 인해 복잡한 권리 관계가 해소될 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가는 277,000,000원이며, 해당 물건의 전용면적은 30.18㎡ (약 9.13평)입니다.

* 제공된 최근 매매 사례 중, 2019년 준공된 19.98㎡ 면적의 "더원" 아파트가 2026년 7월 1일에 216,000,000원에 거래되었습니다. 이 사례의 평당가는 약 10,810,810원입니다.

* 본 물건의 감정가 기준 평당가는 약 9,178,263원입니다.

* 유사 신축 소형 주택의 거래 가격을 고려할 때, 본 물건의 감정가는 시장가 대비 합리적이거나 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금 합계가 0원인 점과 HUG 관련 특수 매각 조건을 고려할 때, 입찰가는 감정가 277,000,000원을 기준으로 하되, 권리 관계 및 임차인 현황에 대한 정확한 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적인 접근으로는 감정가 수준에서, 적극적인 투자자라면 시장가격을 반영하여 290,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가 산정은 반드시 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.