나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103876 [1] 서울특별시 동작구 상도동 159-27 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑감정 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 지하철7호선 "상도역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철7호선 "상도역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

북동측 하향 완경사지 내 사다리형 토지로서 현황 근린생활시설 및 주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 40미터 내외의 상도로와 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로인 상도로38길, 남동측으로 계단도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)

제시목록 외의 물건

기호1 북동측 소유미상의 가설건축물(기존벽체이용 천막지붕, 창고, 면적 약 19.2㎡)이 소재하고 있으나 소유자의 진술에 따르면 본이 소유가 아니라고 주장하는 바 해당 가설건축물은 감정평가 제외하였음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 건물 감정평가 요항표 참고.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 벽돌조 평슬래브지붕 지1층/ 지상6층 건물로서 (사용승인일 : 1994.07.01) 외벽 : 대리석 타일 마감 및 치장벽돌 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

지1~2층 - 근린생활시설(금강불교사) 3층 - 주차장 4층 - 근린생활시설(수빈정사) 5층 - 주거용(2가구) 6층 - 주거용(1가구) 옥탑층 - 계단실

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비(5~6층) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

기호2 건물의 건축물 현황도 상 1층은 3점포로 구획되어 있으나 현장조사 시 벽체의 구분 없이 일괄로 상호명‘금강불교사’로 이용 중이며, 건축물 현황도 상 5층은 1가구로 등재되어 있으나, 현장실사 시 확인결과‘501호’와‘502호’주택 2가구로 이용 중인 것으로 조사되었음. (후첨 내부구조도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103876 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대아신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 159-27 (신주소: 서울특별시 동작구 상도로 308)

용도: 근린생활시설, 주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 4,833,286,680원

토지 면적: 228.00㎡ (약 69.0평)

건물 면적: 798.09㎡ (약 241.4평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울 지하철 7호선 상도역 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 7호선 상도역이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다. [cite: SEARCH_RESULT_1]

2.3. 토지 현황

본건 토지는 북동측 하향 완경사지에 위치한 사다리형 토지입니다.

현황 근린생활시설 및 주택 건물 부지로 이용 중입니다.

북동측으로는 폭 약 40미터의 상도로, 북서측으로는 폭 약 4미터의 막다른 도로(상도로38길), 남동측으로는 계단도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 규제

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으며, 건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴)이 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2016년 8월 9일 접수된 웰릭스에프앤아이대부주식회사의 근저당권(을30)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (특이사항: 대항력 있는 임차인)

본 물건에는 "대항력 있는 임차인"이 존재한다는 특이사항이 명시되어 있습니다.

권리분석 결과, 임차인 윤정민(전입일자: 2010년 12월 16일)은 대항력을 보유하고 있는 것으로 확인됩니다.

제공된 정보에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 입찰가 산정 시에는 고려되지 않음을 의미할 뿐, 실제 보증금 인수 또는 배당 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 김 : 전입 2015-02-24, 보증금 0원, 대항력 없음.

* 임차인 김 : 전입 2017-09-13, 보증금 200,000,000원, 차임 2,000,000원, 대항력 없음.

* 임차인 박 : 전입 2025-01-13, 보증금 30,000,000원, 차임 800,000원, 대항력 없음.

* 임차인 백 : 전입 2023-09-27, 보증금 0원, 대항력 없음.

* 임차인 양 : 전입 2023-09-27, 보증금 30,000,000원, 차임 700,000원, 대항력 없음.

* 임차인 양 : 전입 2023-09-27, 보증금 80,000,000원 (1차 보증금 증액분 50,000,000원 포함), 차임 700,000원, 대항력 없음.

* 임차인 윤 : 전입 2010-12-16, 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 임차인 윤 : 전입 2010-12-16, 보증금 105,000,000원 (1차 보증금 증액분 45,000,000원 포함), 차임 0원, 대항력 있음.

* 임차인 윤 : 전입 2010-12-16, 보증금 125,000,000원 (2차 보증금 증액분 20,000,000원 포함), 차임 0원, 대항력 있음.

(참고: 임차인 윤정민의 총 보증금은 290,000,000원(60M+105M+125M)으로 추정되며, 대항력 보유로 인해 인수 여부 확인이 매우 중요함.)

* 임차인 주 : 전입 2024-05-20, 보증금 100,000,000원, 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 지하 1층, 지상 6층 규모의 철근콘크리트 구조물입니다.

지하 1층부터 2층까지는 근린생활시설(금강불교사)로 이용 중이며, 3층은 주차장, 4층은 근린생활시설(수빈정사)로 사용되고 있습니다. 5층과 6층은 주택으로 이용 중이며, 특히 5층은 공부상 1가구이나 실제로는 2가구로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 건물 사용승인일은 1994년 7월 1일입니다.

4.2. 주변 상권

상도역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설과 주거 시설이 밀집해 있습니다.

이는 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 환경을 제공합니다.

본 물건은 상업 시설과 주거 시설의 복합 용도로 활용 가능하여 다양한 사업 운영에 유리할 것으로 판단됩니다. [cite: SEARCH_RESULT_2]

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

이마트, 홈플러스 등 대형마트 및 각종 쇼핑 시설 이용이 편리하며, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. [cite: SEARCH_RESULT_3]

주변에 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. [cite: SEARCH_RESULT_4]

5.2. 주변 교육시설

다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. [cite: SEARCH_RESULT_5]

대학 접근성 또한 비교적 용이한 지역입니다. [cite: SEARCH_RESULT_6]

5.3. 주변 혐오/기피 시설

현재까지 조사된 바로는 본 물건 인근에 혐오 또는 기피 시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. [cite: SEARCH_RESULT_7]

다만, 상세한 현장 확인 및 추가적인 주변 조사를 통해 잠재적인 기피 시설 유무를 파악하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크

임차인 윤정민(총 보증금 290,000,000원)은 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정 및 보증금 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

제공된 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 대항력 있는 임차인의 존재가 상반되는 부분이므로, 낙찰 후 인수될 보증금액에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적으로 요구됩니다.

6.2. 공부상 면적 및 이용 현황 불일치

건축물 현황도상 5층은 1가구로 등재되어 있으나, 실제로는 2가구로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

또한, 1층은 현장 조사 시 벽체 구분 없이 일괄 '금강불교사'로 이용 중인 것으로 나타나, 공부와 실제 이용 현황 간 차이가 존재합니다.

6.3. 감정평가 제외 물건

토지 북동측에 소유자 미상의 가설건축물(약 19.2㎡)이 소재하나, 소유자의 진술에 따라 감정평가에서 제외되었습니다. 낙찰 시 해당 가설건축물에 대한 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상의 제한

해당 토지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 건축선이 지정되어 있는 등 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 서울 지하철 7호선 상도역 역세권에 위치한 지하 1층, 지상 6층 규모의 근린생활시설 및 주택 복합 건물입니다.

안정적인 역세권 입지와 함께 주거 및 상업 용도로의 복합적인 활용 가능성을 지닌 우량 물건으로 판단됩니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 우수한 역세권 입지 및 교통 편의성.

* 근린생활시설과 주택의 복합 용도로 인한 임대 수익 다각화 가능성.

* 주변 상업 및 주거 지역의 안정성.

단점:

* 대항력 있는 임차인 윤정민의 보증금 인수 가능성.

* 공부와 실제 이용 현황 간 차이 존재.

* 감정평가에서 제외된 가설건축물 소재.

* 토지이용계획상의 일부 제한 사항.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 프리미엄

지하철 7호선 상도역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 교통 편의성이 매우 높습니다. 이는 풍부한 임대 수요 확보 및 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 강력한 요인입니다. [cite: SEARCH_RESULT_8]

8.2. 복합 용도의 활용 가능성

건물이 근린생활시설과 주택으로 구성되어 있어, 다양한 임대 수익 모델 창출이 가능합니다. 상업 공간은 물론 주거 공간 임대를 통해 안정적인 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다.

8.3. 개발 잠재력

상도동 일대의 도시 발전 가능성과 함께, 향후 재개발 또는 리모델링을 통해 건물의 가치를 더욱 높일 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. (단, 관련 법규 및 규제 사항 사전 검토 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

예상 입찰가는 감정가, 현재 시장 상황, 물건의 현황, 예상되는 명도 비용, 그리고 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

제공된 정보에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으므로, 입찰가 산정 시에는 이 금액을 제외하고 고려합니다. 이는 낙찰가에 별도로 추가되지 않는다는 의미입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인 윤정민의 총 보증금 290,000,000원은 낙찰 후 별도로 발생할 수 있는 추가적인 자금 부담으로 간주해야 하므로, 입찰가 결정 시 반드시 고려되어야 합니다.

9.2. 제안

본 물건의 예상 입찰가는 정확한 시세 조사, 잠재적 명도 비용 산출, 철저한 법적 검토 결과 등을 반영하여 결정하는 것이 중요합니다.

해당 물건의 입지적 가치와 함께 잠재적 리스크 요인을 충분히 숙지하고, 보수적인 접근을 통해 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.