나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103867 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는
등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)은 도시형생활주택-단지형다세대로 이용중임.

설비내역

통상의 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경
보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도:
단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한
허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 관할구청 탐문시 대상물건을 포함한 일대는 '25년 2차 신속통합기획 주택재개발 후보지로
선정 된 것으로 조사된 바, 관련사업의 진행상황 및 권리 관계 등은 경매진행 및 입찰시
반드시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103867 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 2층203호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 293,000,000원

토지면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

건물면적: 26.73㎡ (약 8.08평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재개발구역, 대항력있는임차인, 공동담보, 선순위임차권

건축물 사용승인일: 2020년 12월 03일

1.1. 입지조건

주변 환경: 대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통: 대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

토지: 대상물건은 가장형 토지로 건부지로 이용 중임.

도로: 대상물건의 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함.

주변 시설: 서울특별시 관악구 신림동 610-399번지에 위치.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑3 압류 (포천세무서장, 2022-11-15)

인수되는 권리: 을3 주택임차권 (임차인: 심 )

- 보증금: 234,000,000원

- 전입일자/확정일자: 2021-05-31

- 배당신고일자: 2023-07-07

- 대항력: 있음

- 비고: 물건명세서상, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수함.

기타 임차인: 서아연

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-12-19

- 대항력: 없음

총 채권액 (경매 신청 채권액 기준): 234,000,000원 (주택도시보증공사)

1.3. 상권분석

주변 상권: 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역임.

특징: 대규모 상업시설보다는 소규모 근린생활시설 위주의 상권으로, 주거지의 특성을 강하게 띰.

1.4. 생활정보

교육시설: '남강고등학교' 북측 인근에 위치.

교통시설: 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

건물 설비: 통상의 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

재개발구역 지정: 대상 물건을 포함한 일대가 '25년 2차 신속통합기획 주택재개발 후보지로 선정됨. 향후 재개발 사업의 진행 상황 및 권리 관계 변동 가능성이 있어, 입찰 전 반드시 재확인이 필요함.

대항력 있는 임차인 인수 가능성: 임차인 심 의 보증금 234,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 지역 지구 지정이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로서, 재개발 후보지 선정으로 인한 미래 가치 상승의 잠재력이 있습니다. 그러나 권리 분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 높으며, 재개발 사업 진행에 따른 불확실성이 존재합니다. 감정평가액 대비 임차인의 인수 보증금 규모가 상당하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 함께 재개발 사업 관련 추가 정보 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신속통합기획 재개발 후보지 선정으로 인한 향후 개발 기대 가치.

2020년 사용승인된 비교적 최신 건축물의 장점.

주변 시세 및 감정가, 재개발 잠재력 등을 종합적으로 고려한 투자 기회.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 293,000,000원

인수 보증금 (임차인 심 ): 234,000,000원

총 인수 예상 금액 = 입찰가 + (인수 보증금 - 배당금)

본 보고서에서는 '인수 보증금'을 제외한 순수 입찰가를 산정하는 것을 원칙으로 합니다.

본 건의 주택 순수 가치 (감정가 - 인수 보증금): 293,000,000원 - 234,000,000원 = 59,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 (JSON 데이터 기준):

- 면적 약 30.92㎡ 다세대주택 (1991년 준공): 18,500만원

- 면적 약 29.56㎡ 다세대주택 (2015년 준공): 32,000만원

본 물건의 감정가(약 10,960,000원/㎡)는 최근 주변 신축 및 준신축 다세대주택의 시세(약 600,000원 ~ 1,080,000원/㎡)보다 현저히 높은 편이며, 이는 재개발 잠재 가치 등을 반영한 것으로 추정됩니다.

예상 입찰가 범위 (주택 순수 가치 기준, 감정가 대비 약 80~100%): 47,200,000원 ~ 59,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 순수 입찰가를 의미합니다. 실제 총 매입 비용은 입찰가와 임차인 보증금 중 미배당되는 금액을 합한 금액이 됩니다. 따라서 예상 입찰가로 낙찰받더라도, 임차인의 배당 결과에 따라 총 매입 비용은 달라지므로 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.