나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103900 [1] 서울특별시 관악구 신림동 514-32 영동주택 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재"신대방역-지하철2호선"남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(신대방역-지하철2호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조, 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2001.03.08.) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 주택1세대로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택, 근린생활시설의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지 북측으로 노폭 약 6M 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103900 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 514-32 영동주택 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 382,000,000원

토지 지분 면적: 31.37㎡ (약 9.50평) (전체 대지면적 281㎡ 중 본건 지분)

건물면적: 73.02㎡ (약 22.10평) (전유 면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 지하철 2호선 신대방역 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과 신대방역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권은 영동종합건설주식회사에서 박수현으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2022년 6월 15일 접수된 주식회사현대파이낸스대부의 근저당권(45,000,000원)이며, 해당 권리를 포함한 모든 근저당 및 질권이 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

임대 관계는 미상입니다. 보증금이 0원이라도 실제 점유 관계 및 기타 임차 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

인근 지역은 주거용 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

신대방역 역세권 지역으로, 유동인구 및 상업 시설 이용 가능성이 있습니다.

제공된 정보만으로는 상세한 상권 활성화 정도나 업종별 경쟁력 등을 판단하기 어렵습니다.

5. 생활정보

건축물대장상 본건은 2001년 3월 8일 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물 내 3층 302호(전용면적 73.02㎡, 약 22.10평)입니다.

건물에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 대중교통 이용이 편리하며, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 보입니다.

현재까지 제공된 정보에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설 등은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도가 2001년으로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축 시 용도 제한이 있습니다. 또한, 과밀억제권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 가축분뇨 관리법상 제한 구역 등에 해당되어 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역에 해당되나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 거의 만료되어 국내 일반 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

임대 관계가 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적이나, 실제 점유 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 2호선 신대방역과 인접하여 교통이 편리하며 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 있습니다.

건물은 2001년에 건축되어 연식이 있으나, 전용면적 73.02㎡(약 22.10평)으로 비교적 넓은 면적을 확보하고 있습니다.

권리상 인수할 부담이 없고, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이라 권리 분석은 비교적 깔끔한 편입니다.

다만, 주변의 신축 또는 최근 거래된 다세대주택 대비 건축 연식이 오래되었고, 감정가 대비 시세 비교 시 추가적인 가치 평가가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신대방역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

인수 부담이 없는 권리 관계로 안전한 투자가 가능합니다.

전용면적 73.02㎡(약 22.10평)으로, 해당 면적대의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

리모델링 또는 내부 수리를 통해 상품성을 높여 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 382,000,000원입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 1991년식, 30.92㎡ (약 9.35평), 185,000,000원 (평당 약 1,980만원)

* 2015년식, 29.56㎡ (약 8.94평), 320,000,000원 (평당 약 3,580만원)

* 2018년식, 45.37㎡ (약 13.72평), 390,000,000원 (평당 약 2,840만원)

본건의 감정가는 73.02㎡ (약 22.09평) 기준으로 평당 약 1,730만원으로, 최근 거래된 소형 평형대(특히 2015년, 2018년식)의 평당 가격(약 2,840만원 ~ 3,580만원)보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가가 현재 시장 시세 대비 상대적으로 저평가되었을 가능성을 시사합니다.

다만, 건물 연식(2001년)과 내부 상태 등을 고려해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 382,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하거나, 최근 시세가 더 높게 형성된 점을 감안하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

시장 상황, 낙찰률, 경쟁 입찰자 등을 고려하여, 감정가 382,000,000원의 80% ~ 100% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 가치 상승 여력을 고려하여, 약 350,000,000원 ~ 382,000,000원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.