나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103897 [1] 서울특별시 강남구 세곡동 541 강남효성해링턴코트111 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 세곡동 소재 ""세명초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 위치하는 주거 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

무랭판구조 (철근)콘크리트지붕 제111동 제1층 제103호로서,
(사용승인일: 2016.04.28.)

외벽: 외장석붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: PVC샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장 시설, 화재탐지설비 , 옥내소화전 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사지에 위치한 일단의 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로인 자곡로에 진입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구), 도로(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건의 사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103897 (1)입니다.

소재지는 서울특별시 강남구 세곡동 541, 강남효성해링턴코트 111동 1층 103호이며,

건물명은 강남 효성해링턴 코트입니다.

용도는 연립주택이며, 2016년 4월 28일에 사용승인되었습니다.

1.2. 토지 정보

본건은 서울특별시 강남구 세곡동 541번지에 위치하며,

토지의 형상은 인접 도로 대비 완경사지에 위치한 일단의 부정형 토지입니다.

토지는 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 면적

본건의 감정가는 2,940,000,000원입니다.

토지 면적은 151.73㎡ (약 45.90평)이며, 토지 지분은 151.7336㎡입니다.

건물 면적은 123.60㎡ (약 37.39평)이며, 건물 지분은 123.5987㎡입니다.

건축물 총괄표제부에 따르면, 해당 대지의 총 면적은 26,167.6㎡이며,

전체 건물의 연면적은 43,221.9363㎡, 건축 면적은 10,453.6812㎡입니다.

(건폐율: 39.95%, 용적률: 99.98%)

본건이 속한 111동의 경우, 연면적은 3,232.3548㎡, 건축 면적은 1,219.8412㎡입니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.5. 특이사항

본건은 유동화물건이며, 중복사건에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 세곡동 소재 "세명초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 대단지 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 주거 지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남서측으로는 광대로인 자곡로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 6월 10일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권(을5)입니다.

채권 금액은 696,000,000원입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부상 소유권 보존 및 이전 내역은 다음과 같습니다.

* 2016-05-26: 주식회사대륜테라스빌피에프브이 (소유권보존)

* 2016-06-24: 장혁 (소유권이전)

* 2020-05-20: 김세령외 1명 (소유권이전, 매매)

* 2022-09-08: 정원철 (소유권이전, 신탁재산의 귀속)

등기부상 주요 채권 및 제한 물건 내역은 다음과 같습니다. (말소기준권리 을5 이후 권리들은 모두 말소 처리됨)

* 을5: 삼성생명보험주식회사 근저당권 (2021-06-10, 696,000,000원) - 말소기준

* 을6: 우리은행 근저당권 (2022-06-15, 600,000,000원) - 말소

* 을7: 우리은행 근저당권 (2022-09-08, 2,040,000,000원) - 말소

* 갑9: 주식회사리얼티밋컴퍼니 가압류 (2024-01-30, 140,000,000원) - 말소

* 갑20: 에프더블유2503유동화전문유한회사 임의경매 (2025-09-09, 1,397,897,322원) - 본건, 말소

* 갑23: 삼성세무서장 압류 (2026-02-24) - 말소

* 갑24: 강남구 압류 (2026-04-16) - 말소

* 갑25: 강남구 압류 (2026-04-16) - 말소

* 갑28: 삼성생명보험 임의경매 (2026-07-31) - 말소

총 채권액은 3,476,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 7월 31일

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (단, 지상권 개요란에 내용이 없어 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 강남구 세곡동은 대단지 아파트 및 단독주택이 밀집한 대표적인 주거 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 잠재력

대규모 주거 단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 가능하며,

향후 강남 지역의 개발 계획 및 수요 변화에 따라 상권 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육: 세명초등학교가 인근에 위치하며, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대 보호구역으로 지정된 지역입니다.

* 편의: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다. 근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 건물 설비

본건 건물에는 난방 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 시설, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전 등이 설치되어 있습니다.

건물은 무량판구조 (철근)콘크리트 지붕으로 건설되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련

등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정이 있었으나,

모두 말소기준권리 하에 있어 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서에 '지상권 개요'란이 있으나 내용이 없어, 해당 권리 유무는 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 법규 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 공공주택지구, 상대보호구역,

대공방어협조구역, 비행안전제5구역, 공익용산지, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24 지정, 2025.8.26.~2026.8.25. 대상자: 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)으로 지정되어 있어,

매수인 자격 및 거래 시 허가 절차를 확인해야 할 수 있습니다.

6.3. 기타

본건은 유동화물건이며 중복사건이므로, 경매 진행 상황 및 관련 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

두 건의 임의경매 사건(2025타경103897, 2026타경101516)이 모두 말소 처리된 점을 감안할 때,

채권 회수를 위한 경매 절차가 진행되었음을 알 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 세곡동에 위치한 연립주택으로, 2016년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

입지적으로는 강남구의 장점을 가지며, 주변 주거 환경이 우수하고 교통 접근성도 보통 수준입니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되나, 지상권 여부 등 일부 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재하므로, 취득 시 관련 법규를 사전에 숙지해야 합니다.

전반적으로 강남구 신축 연립주택으로서 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 서울특별시 강남구라는 희소성 높은 지역에 위치합니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주하거나 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 안정적 주거 환경: 주변이 대단지 아파트 및 공원 등으로 둘러싸여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 강남권 프리미엄 상승에 따른 시세 상승 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,940,000,000원

최근 실거래 사례 분석:

* 2026년 4월 10일: 275,000만원 (면적 122.8577㎡)

* 2026년 4월 3일: 240,000만원 (면적 123.5987㎡) - 본건과 면적 유사

* 2026년 7월 2일: 280,000만원 (면적 105.8209㎡)

본건의 건물 면적은 123.60㎡ (약 37.39평)입니다.

가장 유사한 면적의 최근 실거래가는 240,000만원(2026년 4월 3일)이며, 최고 실거래가는 280,000만원(2026년 7월 2일)입니다.

감정가(2,940,000,000원) 대비 최근 실거래가 상단(280,000만원) 수준이거나 약간 낮은 가격대에 형성되어 있습니다.

권리 분석상 인수 부담이 없고, 안정적인 주거 지역에 위치한 신축 연립주택임을 고려할 때,

시세 및 감정가격을 종합적으로 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현 시세를 기준으로 270,000만원 ~ 285,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.