나이스옥션 법원경매 제주 2024타경3031 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1219-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2024.03.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 소재 "와산리운동장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 보조간선도로변에 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 평지인 자루형의 토지로서, 단독주택 부지 및 단지내 도로로 이용중입니다.
(본건 103동호 전용대지 기준 인접필지 대비 평지인 유사 사다리형의 토지입니다.)

인접 도로상태

단지내 폭 약 6m 아스팔트 포장도로를 이용하여 본건 동측의 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉)입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 등을 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 "대"이나 현황은 단독주택 부지 및 단지내 도로 등입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 단층으로서,
(사용승인일 : 2019.12.31)

- 외벽 : 스타코마감 등
- 내벽 : 내장용페인트, 고급벽지 및 타일마감 등
- 바닥 : 대리석마감 등
- 창호 : 시스템창호 등입니다.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 천정형시스템에어컨에 의한 냉방설비, 화재탐지 및 경보설비, 데크, 확장형발코니 등입니다.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.

2) 본건 건물은 건축물현황도와 같이 확장형 발코니가 소재하는바, 확장형 발코니를 건물에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1. 지분 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경3031 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1219-2

용도: 단독주택

매각대상: 토지지분/건물전체매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 지분매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 596,928,780원

토지면적: 3512.00㎡ (약 1062.4평)

토지지분: 828.1296㎡ (약 250.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (제공된 정보 기준. 단, JSON 분석 결과 해당 건물(103동)의 총 바닥면적은 74.97㎡임)

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 소재 "와산리운동장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 보조간선도로변에 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

단지내 폭 약 6m 아스팔트 포장도로를 이용하여 본건 동측의 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부 상 소유권 이전 및 공동담보, 지분 이전 내역이 확인되며, 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되었으나 모두 말소된 상태입니다. 말소기준권리는 을16 (엠씨아이대부주식회사 근저당권)입니다. 등기부채권 총액은 4,761,000,000원입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부 상 소유권 이전 및 근저당권 설정 내역이 확인되며, 모두 말소된 상태입니다. 말소기준권리는 을1 (서홍새마을금고 근저당권)입니다. 등기부채권 총액은 1,027,500,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-29

확정일자: 2023-12-29

배당신고일자: 2024-06-07

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-26

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건 소재지는 제주시 조천읍 와산리로, 농경지와 단독주택이 혼재된 지역입니다. 인근에 와산리운동장이 위치하며, 제주시내 및 주요 관광지로의 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 간주될 만한 대규모 산업시설, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 제주시 조천읍 중심지에 하나로마트, 조천읍사무소 등 기본적인 생활 편의시설이 위치해 있으며, 차량 이동 시 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

와산초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육시설 이용이 가능합니다.

5.3. 의료시설

주요 병원 및 종합병원은 제주시내에 위치하여 차량 이동이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 면적 정보 불일치

제공된 정보상 건물 면적이 0.00㎡로 표기되어 있으나, 건축물대장 정보(JSON)상 해당 건물(103동)은 총 바닥면적 74.97㎡이며, 전체 부지에 4동의 단독주택이 건축되어 있는 것으로 확인됩니다. 이는 권리분석 및 실제 현황 파악에 있어 혼란을 야기할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 건물의 현황 및 등기 상태를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 지분 매각

본건은 토지 전체가 아닌 토지의 지분(828.1296㎡)만을 매각 대상으로 하므로, 타 지분 소유자와의 관계 설정 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 공법적 규제를 받고 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 단지 내 도로 이용

본건 토지 중 일부가 단지 내 도로로 이용되고 있다는 점은 단독 사용에 있어 제한이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍에 위치한 단독주택용 토지의 지분과 해당 건물 전체를 매각 대상으로 하는 경매 물건입니다. 넓은 토지 지분과 비교적 신축(2019년 사용승인)인 단독주택이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 또한, 모든 권리가 말소되어 등기부상 권리 관계가 깨끗하다는 장점이 있습니다.

하지만, 제공된 정보에서 건물 면적이 0.00㎡로 표기된 점은 큰 위험 요소이며, 이는 향후 건물 활용 및 등기 관련 문제 발생 소지를 내포합니다. 또한, 토지 지분 매각이라는 점은 타 지분 소유자와의 관계 및 협의가 중요함을 시사합니다. 다수의 공법적 제한 또한 향후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주 지역의 희소성 있는 신축 단독주택 관련 물건

* 넓은 토지 지분으로 향후 활용 가능성 보유

* 경매 후 등기부상 모든 권리 소멸로 명확한 소유권 확보 가능

* 와산리운동장 인근의 쾌적한 자연환경 및 접근성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 596,928,780원이며, 이는 4개 동의 단독주택이 건축된 전체 부지에 대한 평가액으로 추정됩니다. 단독주택 103동의 전용 대지 지분 면적(828.1296㎡)은 전체 토지 면적(3512.00㎡)의 약 23.58%에 해당합니다. JSON 분석 결과 103동의 총 바닥면적은 74.97㎡입니다.

현재 주변 시세를 고려할 때, 유사한 신축 단독주택의 시장 가치는 3억 원에서 4억 원 이상으로 형성될 수 있습니다. 그러나 본건은 건물 면적 표기상의 불일치, 토지 지분 매각 등의 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 70~80% 수준인 200,000,000원에서 300,000,000원 사이를 제안합니다. 단, 이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 건축물 관련 상세 확인, 등기사항 증명서 및 물건 명세서 재확인, 주변 시세 재조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.