나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130051 [1] 서울특별시 강서구 화곡로63길 83, 제2동 제2층 제202호 (등촌동, 포에버빌) 다세대주택 경매

서울특별시 강서구 화곡로63길 83 포에버빌, ) (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경130051(서울남부지방법원 경매5계). 감정가 304,000,000원, 최저가 243,200,000원. 매각기일은 2026-08-13입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 130051 [1]
소재지	서울특별시 강서구 화곡로63길 83, 제2동 제2층 제202호 (등촌동, 포에버빌)
도로명주소	서울특별시 강서구 화곡로63길 83 포에버빌, )
용도	집합건물
매각기일	2026.08.13
관할법원	서울남부지방법원 경매5계 (02-2192-1933)
이용제한	대공방어협조구역, 상대보호구역, (저촉)상대보호구역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 도시관리계획 입안중, 과밀억제권역

서울특별시 강서구 화곡로63길 83, 제2동 제2층 제202호 (등촌동, 포에버빌) 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	25.23㎡ (7.63평)
건물면적	39.06㎡ (11.81평)

금액

감정가	304,000,000원
최저가	243,200,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	24,320,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.14	304,000,000원	유찰
2차	2026.08.13	243,200,000원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경130051 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO (본 경매 개시 채권자는 이민구로 확인됨)

* 1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로63길 83, 제2동 제2층 제202호 (등촌동, 포에버빌)

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 건물 사용승인일: 2015년

* 감정가: 304,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 1.3. 면적 정보

* 토지면적: 25.23㎡ (약 7.63평)

* 토지지분: 25.23㎡ (약 7.63평)

* 건물면적: 39.05㎡ (약 11.81평)

* 건물지분: 39.055㎡ (약 11.81평)

* 1.4. 특이사항

* 중복사건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

* 2.1. 교통

* 해당 물건지 주변의 정확한 대중교통 접근성은 파악되지 않으나, 일반적으로 등촌동 지역은 지하철 9호선, 5호선 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

* 2.2. 주변 환경 및 편의시설

* 물건지 주변은 주거 밀집 지역으로 형성되어 있으며, 도보 가능한 거리에 상업시설, 편의시설, 학교 등이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 2.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 해당 물건지 인근에 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 직접적으로 언급되거나 위치하는 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적으로 혐오시설은 지역 주민들의 강력한 반발을 야기하는 경우가 많으나, 본 건의 경우 이러한 직접적인 리스크는 없어 보입니다.

3. 권리분석

* 3.1. 임차인 분석

* 임차인: 이민구 (성만 표기: 이 )

* 보증금: 262,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2016-05-26

* 확정일자: 2016-06-02

* 배당신고일자: 2024-11-15

* 대항력: 있음

* 주의사항: 이민구는 대항력 있는 임차인이면서 동시에 본 경매 절차를 개시한 채권자(강제경매 권리자)입니다. 이는 임차인의 보증금 채권이 경매를 통해 해결될 가능성이 높음을 시사합니다.

* 3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 을3. 이리스투자자산유한회사 근저당 (2023-10-19, 50,000,000원).

* 등기부상 을3 근저당권보다 선순위인 권리(갑1, 갑2, 갑9) 및 후순위 권리(갑12 강제경매, 갑13 압류)는 모두 말소될 예정입니다.

* 3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 대항력 있는 임차인(이민구)이 존재하지만, 해당 임차인이 경매 신청 채권자이므로, 통상적으로는 경매 절차를 통해 보증금 채권이 변제되거나 정산되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 낙찰가율 및 배당 결과에 따라 변동될 가능성이 있으므로, 배당표 확정 시 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 4.1. 주변 상업시설

* 물건지 인근 등촌동 지역은 다수의 빌라 및 다세대 주택이 밀집한 주거 지역으로, 통상적인 생활 편의시설(마트, 병원, 음식점 등)이 분포하고 있습니다. 최근 매매 정보를 볼 때, 비교적 최신 건물(2010년 이후)도 거래되고 있어 지역 내 신축 및 리모델링 수요가 있음을 알 수 있습니다.

* 4.2. 지역 특성

* 본 물건이 위치한 등촌동은 서울 강서구 내에서도 비교적 주거 선호도가 있는 지역 중 하나로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. '포에버빌'이라는 건물명으로 보아 단지 내 또는 유사한 규모의 빌라 단지가 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 5.1. 주거 용이성

* 다세대주택으로서 1~2인 가구나 소규모 가족이 거주하기에 적합한 면적(약 11.81평)을 가지고 있습니다. 주변에 학교와 편의시설이 있다면 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 대항력 있는 임차인

* 대항력 있는 임차인(이민구)이 존재하나, 본 경매 신청 채권자가 임차인 본인이므로 일반적인 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담 위험은 매우 낮다고 판단됩니다. 그러나 법원 배당 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 6.2. 중복 사건

* '중복사건'이라는 특이사항이 있으나, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다. 추가적인 권리 분석 및 물건 조사 시 해당 내용에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억 400만원입니다. 면적은 약 11.81평(전용면적 기준 추정)입니다.

* 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 경매 신청 채권자이고 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 매수인에게 인수되는 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 말소기준권리는 2023년 10월 19일자 근저당입니다.

* 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가(약 2억 7천만원)를 고려할 때, 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 인근에 혐오시설이 없고, 입지 조건이 무난하다는 점은 긍정적이나, '중복사건'이라는 정보에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권은 아니지만, 서울 시내에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다.

* 대항력 있는 임차인이 경매 신청 채권자라는 특수성으로 인해, 보증금 인수 위험이 매우 낮습니다.

* 감정가 대비 실거래가 수준을 고려하면, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 304,000,000원입니다.

* 유사 면적(약 11.9평)의 최근 실거래가(2026년 5월, 270,000,000원)를 기준으로 시세 범위를 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

* 건축 연도(2015년)와 비교하여, 최근 거래된 라온제나(2017년식, 27,000만원)의 가격을 참고할 때, 물건지의 가치는 250,000,000원에서 270,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다고 판단되는 점, '중복사건' 등 추가 확인 사항을 고려하여, 감정가 대비 약 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 약 258,400,000원 (감정가의 85%) ~ 273,600,000원 (감정가의 90%) 범위에서 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사와 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보