나이스옥션 법원경매 인천 2024타경583629 [1] 인천광역시 서구 석남동 554-27 엑스포빌리지 1동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "천마초등학교"남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천2호선(석남역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일: 1995.06.01)
외벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 제1동(통칭: 13동) 2층 203호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경583629 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 554-27 엑스포빌리지 1동 2층203호

신주소: 인천광역시 서구 길주로142번길 25 (석남동)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.33㎡ (약 63.90평)

토지지분: 1.268048㎡ (약 4.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 33.12㎡ (약 10.95평)

건물지분: 2.172672㎡ (약 7.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물대장상 사용승인일: 1995년 06월 01일

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

외벽: 페인팅 마감 등

창호: 샷시창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "천마초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천2호선(석남역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

감정가: 98,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장윤정

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 08일

확정일자: 2021년 11월 02일

배당신고일자: 2025년 01월 02일

대항력: 있음

3.3. 말소기준 권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2024타경583629).

인수 보증금 합계: 0원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요: 없음).

집합건물 등기부 요약:

* 등기구분: 갑3 (2007-02-13) - 소유권이전 (노경식)

* 등기구분: 갑6 (2021-11-17) - 소유권이전 (목스주식회사, 매매금 78,000,000원)

* 등기구분: 갑7 (2025-01-02) - 강제경매 (장윤정, 75,000,000원) - 말소기준권리

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임. 인천 서구 석남동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향

최근 2026년 1월 인근 지역 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 연식 1992년~2011년, 전용면적 38.97㎡~47.76㎡ 기준으로 매매가 7,700만원 ~ 10,500만원 범위에서 거래되었습니다.

본건은 전용면적 33.12㎡로, 비교적 작은 면적임에도 불구하고 양호한 입지 조건을 갖추고 있어, 인근 시세와 유사한 수준 또는 소형 면적 프리미엄을 고려하여 시세가 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의 시설

인근에 버스정류장 및 인천2호선 석남역이 소재하여 교통 이용이 편리합니다. 천마초등학교 남서측 인근에 위치하여 교육 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 건물 설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 이슈

대항력 있는 임차인 장윤정 씨가 존재합니다. 전입일자 및 확정일자를 고려할 때 대항력이 있으나, 법원 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 유무와 상관없이 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

6.2. 현장 확인 제약

본건은 폐문부재로 내부 확인이 불가능하여 실제 내부 상태, 마감재, 관리 상태, 하자 여부 등을 파악하지 못했습니다. 이는 인수 후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 인천2호선 석남역 접근성이 양호하여 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역 환경 속에서, 1995년 준공된 철근콘크리트 구조의 건물입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있어 권리 분석상 부담이 크지 않을 것으로 예상되나, 명도 과정에 대한 철저한 대비가 필요합니다. 내부 상태 미확인이라는 리스크는 있으나, 양호한 입지 조건과 주변 시세 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 인천2호선 석남역 이용이 용이하여 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 지역 개발 잠재력: 인천 서구 석남동 지역은 도시 재생 및 개발 계획이 진행 중이거나 예정되어 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 용이성: 1~2인 가구에 적합한 소형 면적(전용 33.12㎡)으로, 실수요자 또는 임대 수익을 위한 투자 모두 적합합니다.

* 합리적 가격 기대: 감정가 9,800만원 대비 주변 시세 및 권리 분석, 현장 확인 제약 등을 고려하여 입찰 시 합리적인 가격에 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 98,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택이 7,700만원에서 10,500만원 사이에 거래되었으며, 본건의 전용면적(33.12㎡)을 고려할 때 시장 가치는 약 6,200만원에서 8,500만원 범위로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 존재에도 불구하고 인수 보증금이 0원으로 명시된 점, 내부 확인 불가 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1차 입찰 시에는 감정가 대비 보수적인 접근을 권장하며, 대략적인 예상 입찰가는 7,840만원에서 8,820만원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.