나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제3층 제307호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행되는 2025타경8736 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2, 제주1번가더테라스 제3층 제307호

건물명: 제주1번가 더테라스

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

건물 면적: 22.89㎡ (약 6.92평) (전용면적)

토지 면적: 2.97㎡ (약 0.90평) (토지 지분)

감정가: 166,000,000원

사용승인일자: 2020년 12월 29일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중 제3층 제307호

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 보령축산업협동조합

2. 입지조건

위치: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "메종글래드제주" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건이 위치한 지역은 상업지대로서, 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 7월 25일 접수된 보령축산업협동조합의 근저당권(을3)으로, 채권 최고액은 156,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

인수되는 권리: 없습니다. 등기부 상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 제주시 연동은 제주도의 대표적인 상업 및 관광 중심지로, 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

주변 시설: 인근에 메종글래드제주 호텔, 각종 면세점, 쇼핑몰, 레스토랑, 카페 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 입지적 장점이 뛰어납니다.

상권 전망: 제주 관광 산업의 중심지로서, 숙박시설 및 관련 서비스업에 대한 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 주변에 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 좋아 차량 이동도 수월합니다.

주변 환경: 상업지역으로 분류되어 있으나, 주변에 대규모 숙박시설이 많아 숙박업 운영에 유리한 환경입니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 제한: 점유자의 거부로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 유사 건물 현황, 건축 도면 등을 참고하여 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로 입찰 시 반드시 현장을 재확인해야 합니다.

임대차 관계 불명확: 임대 관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

감정평가 시점 및 시세 변동: 감정평가일로부터 시간이 경과함에 따라 실제 시장 가치가 변동되었을 가능성이 있습니다. 입찰 전 시세 조사를 통해 재평가할 필요가 있습니다.

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물의 경매 진행 상황 및 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동의 핵심 상권에 위치한 생활숙박시설로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 건물 자체의 상품성은 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인의 제한과 임대차 관계의 불명확성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 철저한 현장 조사를 통해 내부 상태를 파악하고, 명도 가능성을 신중하게 검토한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

제주 관광 및 상업의 중심지인 연동에 위치하여 높은 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

2020년 준공된 신축급 건물로, 현대적인 시설과 디자인을 갖추고 있습니다.

생활숙박시설로서 관광객을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능합니다.

주변 관광 명소 및 상업 시설과의 접근성이 탁월하여 편리한 생활 및 관광이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 166,000,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사를 통한 내부 상태 확인, 주변 시세 분석, 명도 비용 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 내부 확인의 제한성과 임대차 관계 미상 등의 요인을 감안하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.