나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1712 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 679 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1712 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 679

용도: 전 (현황 휴경상태)

감정가: 128,928,000원

토지면적: 408.00㎡ (약 123.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수신청보증금 반환 불가). 농지법 개정으로 농지위원회 심의 후 발급 여부가 결정될 수 있으며, 14일 이내 발급 절차가 있으니 입찰 전 해당 행정관서에 사전 문의 요망.

물건명세서 참고사항: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '휴경상태'임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리에 소재하고 있으며, 농촌 지역 특유의 한적한 분위기를 느낄 수 있는 곳입니다. 인근에 상창리 마을이 형성되어 있으며, 제주도의 주요 관광지인 카멜리아힐이 인접해 있습니다.

2.2. 교통상황

주변 도로망으로는 12번 국도, 95번 국도, 31번 군도 등이 있어 차량을 이용한 접근성이 양호한 편입니다. 서귀포시 중심부에서 약 20여 분, 제주시 중심부에서 1시간 이내로 접근 가능합니다. 대중교통 이용 시에는 인근 버스 정류장을 이용할 수 있으나, 배차 간격 등을 고려해야 합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

지목은 '전'이며, 현재는 휴경 상태입니다. 제주특별자치도의 토지이용계획상으로는 절대/상대보전지역, 지하수자원보전지구, 생태계보전지구, 경관보전지구 등 다양한 환경보전 관련 규제가 적용될 수 있으므로, 정확한 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건의 등기부등본상 소유권 이전 및 근저당권, 압류 등의 권리 변동 내역이 확인됩니다.

- 소유권 이전: 임근석, 송순오, 윤지숙 외 1명, 박경원 순으로 소유권 이전이 있었습니다. [cite:data]

- 근저당권: 농협은행주식회사(2022.11.01. 접수, 93,600,000원), 한국투자증권주식회사(2023.11.02. 접수, 350,000,000원), 가드디엘제사차주식회사(2023.11.02. 접수, 50,000,000원) 등이 설정되었으나, 현재 등기부 요약 상 '말소' 표기되어 있습니다. [cite:data]

- 압류: 금천세무서장(2025.07.04. 접수), 성동세무서장(2026.02.20. 접수)의 압류가 있었으나 이 또한 '말소' 표기되어 있습니다. [cite:data]

- 임의경매 개시결정: 농협은행주식회사 (2025.09.05. 접수, 71,311,707원) - 이것이 본 경매 사건의 말소기준권리(을8)보다 후순위이며, 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리(을8: 2022.11.01. 근저당권, 농협은행주식회사)보다 선순위인 권리는 현재 파악되지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 특수물건정보 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다. (주의: 최종 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

안덕면 상창리는 제주의 중산간 지역에 위치하며, 농업 및 관광 관련 활동이 이루어지는 지역입니다. 주변 관광지와의 인접성으로 인해 관광객 유입 가능성이 있으나, 주거 및 상업 기능보다는 농업 중심의 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 카멜리아힐 등의 관광 시설이 있으며, 마을 내 기본적인 생활 편의시설은 제한적일 수 있습니다. 서귀포시나 주요 읍/면 소재지로 이동 시 병원, 대형마트 등 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련 규제

가장 중요한 리스크는 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 이를 제출하지 못할 경우 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 반드시 자격 증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. [cite:data]

6.2. 현황과 공부상 지목 불일치

공부상 지목은 '전'이나 현황이 '휴경상태'인 점은 특별한 문제는 아닐 수 있으나, 향후 토지 활용 계획 시 행정 절차나 개발 제한 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 주변 개발 및 민원 가능성

최근 서귀포시 안덕면 지역에서 신규 광역폐기물소각시설 설치를 둘러싼 주민 간 갈등이 뉴스화된 바 있습니다. 비록 해당 물건지가 직접적인 소각시설 부지와 인접하지는 않더라도, 동일 행정구역 내에서 발생하는 개발 관련 민원이나 지역 사회의 갈등 양상은 간접적으로 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 안덕면 상창리에 위치한 토지로, 현재는 농지(전)로 이용되고 있으며 휴경 상태입니다. 주요 권리 분석 결과, 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리상 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 그러나 농지 취득의 특성상 '농지취득자격증명' 제출이 필수적이며, 이를 충족하지 못하면 입찰 참여에 큰 제약이 따릅니다. 주변 지역의 개발 이슈와 갈등 사례를 고려할 때, 장기적인 관점에서 지역 사회와의 관계 및 규제 변화를 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 관광지 인접 효과

카멜리아힐 등 주요 관광지와 인접해 있어, 향후 관광객 유입이나 관련 시설 개발 시 수혜를 입을 가능성이 있습니다.

8.2. 농지 활용 가능성

현황이 휴경 상태이므로, 농업 활동 재개 또는 농업 관련 시설 설치 등 토지 본연의 용도로 활용할 경우 수익 창출이 가능합니다.

8.3. 잠재적 개발 가치

제주도의 지속적인 개발 수요와 더불어, 안덕면 지역의 성장 잠재력을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 128,928,000원을 기준으로 하되, 입찰 참여자의 자금 계획, 농지 취득 자격 확보 여부, 토지의 활용 계획, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 등기부 채권 총액(493,600,000원) 대비 감정가가 낮은 편이나, 농지라는 특수성과 취득 규제를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가는 온전히 물건의 가치와 미래 수익성을 기반으로 산정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 토지 상태 확인 및 제주도 내 농지 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.