나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1718 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 162-1 호텔윈스카이 제8층 제호812비호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 ‘서귀포시청 제2청사’ 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 상업시설, 숙박시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 지하1층/지상10층 구조(사용승인:2016.09.27.) 내 제8층 제호812비호 로서 외벽: 제주석 등의 석재타일, 내벽: 시트지 및 벽지, 창호: 샷시, 바닥: 강마루 및 바닥타일 임.

이용상태

숙박시설(분양형호텔)로 이용중(휴업상태로 사료됨) 임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 시스템냉난방설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 대체로 평탄한 일단의 부정형의 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약40m, 북측으로 노폭 약15m, 서측으로 노폭 약8m, 남측으로 노폭 약7m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호① 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 기호② 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 기호③ 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2025타경1718 (1)

1.2. 소재지

제주특별자치도 서귀포시 신중남로 17 (강정동) 호텔윈스카이 제8층 제호812비호

1.3. 건물 현황

- 구분: 집합건물

- 용도: 숙박시설 (분양형 호텔)

- 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 지하1층/지상10층

- 사용승인일: 2016.09.27.

- 해당 호수: 지상 8층 제호812비호

1.4. 면적

- 토지 지분: 5.22㎡ (약 1.58평)

- 건물 전용 면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

1.5. 가격 정보

- 감정가: 32,000,000원

1.6. 매각 정보

- 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

- 경매 구분: 부동산 임의 경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 ‘서귀포시청 제2청사’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 상업시설, 숙박시설 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다 [cite: provided text].

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호합니다 [cite: provided text].

2.3. 도로 상태

동측으로 노폭 약 40m, 북측으로 노폭 약 15m, 서측으로 노폭 약 8m, 남측으로 노폭 약 7m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다 [cite: provided text].

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등의 규제 사항이 적용됩니다 [cite: provided text].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (농협은행주식회사, 2016.11.09. 접수)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

3.3. 등기부 채권 총액

158,963,536원

3.4. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임차인 정보: 미상

3.5. 주요 등기사항 요약

* 2016.11.09.: 소유권이전 (갑3, 갑4), 근저당 (을1, 농협은행주식회사, 102,000,000원)

* 2023.05.12.: 소유권이전 (갑5, 협의분할에 의한 상속)

* 2025.05.16.: 가압류 (갑6, 부산신용보증재단, 56,963,536원)

* 2025.09.08.: 임의경매개시결정 (갑7, 농협은행, 61,856,818원)

3.6. 주의사항

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 서귀포시청 제2청사 인근으로, 관광객 및 유동인구가 많은 상업 및 숙박시설 밀집 지역입니다. 다양한 편의시설과 관광 자원이 풍부하여 상권 활성화 가능성이 높습니다 [cite: provided text, 3].

4.2. 잠재력

서귀포시는 제주특별자치도의 주요 관광 허브로서, 본건의 입지적 장점을 활용하여 관광객 대상 숙박업 또는 기타 상업시설로의 운영 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 서귀포시청 제2청사 및 다양한 상업시설, 편의점(7-Eleven, GS25 등)이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다 [cite: provided text, 12, 14]. 올레길 7코스의 시작점과 가까워 산책 및 여가 활동에도 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 서귀포고등학교, 서귀포여자고등학교 등 다수의 학교가 위치하고 있습니다. 구체적인 병원 정보는 확인되지 않았으나, 서귀포시청 제2청사가 인근에 위치하여 행정 및 공공 서비스 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 환경

본건 인근에는 천지연폭포, 자구리 공원 등 관광 명소 및 공원이 위치하고 있어 쾌적한 환경을 자랑합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 상태

본건은 현재 숙박시설(분양형 호텔)로 이용 중이나, 현장 조사 시 휴업 상태로 추정되었습니다 [cite: provided text]. 따라서, 향후 재임대를 위해서는 추가적인 시설 점검 및 정비가 필요할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 곤란

감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 동 건물 내 유사 건물, 공부, 탐문 및 외부 관찰에 의한 평가가 이루어졌습니다 [cite: provided text]. 이는 실제 이용 상황 및 관리 상태와 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 내부 확인을 재시도해야 합니다.

6.3. 법규 및 규제

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하지만, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역 등 여러 규제 사항이 존재하므로, 관련 법규를 준수해야 합니다 [cite: provided text].

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 강정동의 중심 상업지역에 위치한 소형 숙박시설로, 감정가 3,200만원은 소액 투자를 고려할 만한 수준입니다. 입지 조건, 교통 편의성, 주변 생활 인프라 등은 양호한 편이나, 현재 휴업 상태로 추정되며 내부 확인이 어려운 점은 주요 리스크 요인입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리는 없습니다. 향후 투자 목적에 따른 시장 가치 재평가 및 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서귀포시의 관광 중심지 인근에 위치하여 관광 수요 활용 가능.

* 소액 투자로 접근 가능한 물건.

* 일반상업지역으로 향후 개발 및 용도 변경 가능성.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석이 용이.

9. 예상 입찰가

- 인수 보증금: 0원

- 감정가: 32,000,000원

본 건은 소형 면적 및 현재 휴업 상태라는 점을 고려할 때, 낙찰가율은 보수적으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 투자 회수율 분석 등 추가적인 심층 조사가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.