나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1594 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 289 애월리브안 105동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 “귀일중학교” 남동측 근거리에 위치하며, 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 양호함.

교통상황

도보 약 2~3분 거리에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 스페니쉬기와잇기지붕임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본 급 배수설비, 승강기설비, 냉난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로, 남서측으로 노폭 약 3미터 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>, 하천구역(고성천)<하천법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

다락 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1594 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 289 애월리브안 105동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 391,000,000원

* 토지면적: 144.65㎡ (43.75평)

* 토지지분: 144.6458㎡ (43.75평)

* 건물면적: 68.28㎡ (20.66평)

* 건물지분: 68.2773㎡ (20.66평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 주요 특징: 유동화물건, 다락 소재함

* 건축물 정보:

- 총괄 표제부: 총 48세대, 6개동, 연면적 약 3926.36㎡ (준공: 2016년)

- 해당 동 (105동): 4층 건물, 총 8세대, 공동주택 용도 (준공: 2016년)

- 해당 호 (401호): 4층, 공동주택

- 구조: 철근콘크리트구조

- 지붕: 경사슬래브 위 스페니쉬기와잇기

- 사용승인일: 2023년 02월 07일 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

* 주변 환경: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 “귀일중학교” 남동측 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 여건: 도보 약 2~3분 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입도 용이합니다.

* 도로 상황: 본건 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로, 남서측으로 노폭 약 3미터 비포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 형상: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 신한은행 근저당 (접수일자: 2023-05-25, 채권액: 350,900,000원)

* 주요 권리 내역:

- 갑2, 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 주식회사센텀하우징) (말소)

- 갑3, 소유권이전 (권리자: 김태운) (말소)

- 을2, 근저당권 (권리자: 주식회사센텀하우징), 채권액: 50,000,000원 (말소)

- 을2-1, 2번근저당권부채권근질권설정 (권리자: 등촌신용협동조합), 채권액: 50,000,000원 (말소)

- 을2-2, 2번근저당권부채권질권설정 (권리자: 주식회사다인건축디자인), 채권액: 50,000,000원 (말소)

- 갑4, 가압류 (권리자: 중소기업은행), 채권액: 12,146,965원 (말소)

- 을2-3, 2번근저당권부채권압류 (권리자: 주식회사미래이엔지) (말소)

- 을2-4, 2번근저당권부채권가압류 (권리자: 허진), 채권액: 200,650,000원 (말소)

- 갑5, 임의경매 (권리자: 신한은행), 채권액: 318,710,159원 (말소), 비고: 제주지방법원의 임의경매개시결정(2025타경1594)

- 을2-5, 2번근저당권부채권압류 (권리자: 제주특별자치도) (말소)

* 총 등기부채권 총액: 413,046,965원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수할 임차인이 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 지역 특성: 제주특별자치도 제주시 애월읍은 아름다운 해안 경관과 다양한 관광자원으로 유명하며, 주거 및 관광 수요가 공존하는 지역입니다.

* 주변 시설: 귀일중학교가 인접해 있으며, 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 잠재력: 관광객 유입이 많은 지역 특성상 주거 시설의 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스정류장 및 도보 가능한 거리에 생활 편의시설이 있을 것으로 추정되며, 차량 이용 시 제주시 시내 접근도 가능합니다.

* 교육시설: 귀일중학교가 근거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 공동주택 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 기타: 건물 내 승강기, 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경 특이사항: 주변에 제주공항 관련 장애물제한표면구역이 있으며, 고성천 하천구역이 존재함. 관광지로 유명한 애월읍에 위치하여 일반적인 생활 편의시설 및 관광 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 하천구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재하여 향후 건축행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 다락 소재: 물건명세서상 다락이 소재한다고 명시되어 있으나, 건축물대장상 등재 여부 및 합법적 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 물건이 유동화된 자산이므로, 채권 구조 및 관련 법적 절차가 복잡할 가능성이 있습니다. (단, 본 건은 임의경매로 진행되어 권리 소멸에는 문제가 없어 보입니다.)

* 감정가와 시세 괴리: 본건 감정가는 391,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 시설 노후화 가능성: 2016년 준공 건물로, 사용승인일은 2023년이나 내부 설비의 노후화 정도는 실제 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 애월읍에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건과 교통 편의성이 우수하며 임차인 인수 부담이 전혀 없다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 신축급 건물에 속하며, 주변 환경 또한 양호합니다. 다만, 다수의 토지이용 제한사항과 감정가 대비 상대적으로 낮은 최근 실거래가, 그리고 등기부상 높은 채권 총액은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히 감정가가 시장가보다 높게 책정되어 있어, 경매 진행 상황 및 입찰 경쟁률을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 인수 부담 없음: 0원의 보증금 인수 조건으로 낙찰 후 즉시 명도 및 활용이 가능합니다.

* 제주 관광지 내 입지: '애월읍'이라는 제주도 내에서도 선호도 높은 지역에 위치하여 향후 가치 상승 기대

* 건축 연도: 2016년 준공으로 비교적 신축에 가까워 즉시 거주 또는 임대 용이

* 편리한 교통: 버스정류장 도보 거리 및 차량 접근성 우수

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

- 본건 건물면적(68.28㎡)과 유사한 2016년 준공 '태영하이츠빌'(74.16㎡)은 2026년 6월 245,000,000원에 거래되었습니다. 이를 환산 시 약 330만원/㎡의 가격대를 보입니다.

- 2022년 준공된 '남건휴먼스마크힐' 2차(89.85㎡)는 385,000,000원, 3차(89.85㎡)는 360,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 400~430만원/㎡ 이상의 가격대를 나타냅니다.

- 본건(68.28㎡, 2016년 준공)의 시장가치는 '태영하이츠빌' 거래가를 기준으로 약 225,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 감정가 및 권리 관계:

- 본건 감정가는 391,000,000원으로, 추정 시세 대비 약 1.7배 높게 책정되었습니다.

- 등기부상 총 채권액은 413,046,965원에 달하나, 말소기준권리 이후 권리들은 모두 소멸 예정입니다.

- 일반적인 경매 최저 입찰가율(감정가 70%)을 적용 시 약 273,700,000원부터 시작될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 제안:

- 추정 시세(약 225,000,000원)와 감정가, 경매 시작가 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

- 시장가치와 감정가의 괴리가 크므로, 경쟁 입찰이 치열하지 않을 경우 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

- 안전 마진을 확보하기 위한 예상 입찰가는 약 275,000,000원 전후로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.