나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52035 [1] 전라남도 순천시 해룡면 대안리 162 전 경매

전라남도 순천시 해룡면 대안리 162 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경52035(순천지원 경매2계). 감정가 121,511,000원, 최저가 54,437,000원. 매각기일은 2026-08-31입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 52035 [1]
소재지	전라남도 순천시 해룡면 대안리 162
용도	토지
매각기일	2026.08.31
관할법원	순천지원 경매2계 ((061) 729-5322(구내:5322))
이용제한	(접함)준보전산지, 가축사육제한구역, 자연녹지지역

면적

토지면적	1,626㎡ (491.87평)

금액

감정가	121,511,000원
최저가	54,437,000원 (감정가 대비 45%)
입찰보증금	5,443,700원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.20	121,511,000원	유찰
2차	2026.06.01	85,058,000원	유찰
3차	2026.07.20	68,046,000원	유찰
4차	2026.08.31	54,437,000원

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 전라남도 순천시 해룡면 대안리 소재 &apos;대안저수지&apos; 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 소재하고 있음.
교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치함.
형태 및 이용상태: 부정형의 대체로 완경사지이며, 현황 전으로 이용 중임.
인접 도로상태: 본건은 맹지임.
토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
제시목록 외의 물건: 본건에 소유자 미상의 제시외수목(감나무, 초피나무, 구찌뽕나무 등)이 소재함.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함), 제시외 수목 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52035 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOO (부산신용보증재단)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 순천시 해룡면 대안리 162

용도: 전 (밭)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

토지면적: 1626.00㎡ (약 491.86평)

토지 지분: 813㎡ (약 245.93평)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

제시외 건물: 없음

1.3. 감정평가 요약

감정가: 121,511,000원

토지감정요항표 요약:

* 위치 및 주위환경: '대안저수지' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 소재하고 있음.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치함.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 대체로 완경사지이며, 현황 전으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건은 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 '대안저수지'의 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주로 농경지와 임야로 이루어져 있어 비교적 한적한 농촌 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

부정형의 대체로 완경사지 형태를 띠고 있으며, 현재는 전(밭)으로 이용 중에 있습니다. 다만, 인접 도로가 없어 맹지에 해당하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 1975년 최초 소유권 이전 후 2011년 협의분할에 의한 상속으로 소유권 이전이 이루어졌습니다.

* 말소기준권리: 2024년 8월 7일 접수된 부산신용보증재단의 2번 박상희 지분가압류 (6,800,000원)입니다.

* 기타 권리: 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 2025년 9월 10일 접수된 부산신용보증재단의 2번 박상희 지분강제경매 (7,809,097원)가 말소기준권리 이후로 강제경매 개시결정이 등기되었습니다.

* 등기부채권 총액: 6,800,000원

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차보증금은 없으며(합계 0원), 임대차 관계는 현재 미상인 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 다만, 구체적인 지상권의 개요나 내용은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 해룡면 대안리는 순천만 국가정원과 인근의 연향뜰 개발사업지구와 관련이 있는 지역으로, 농경지와 임야가 혼재된 근교 농촌 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 자연녹지지역으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))으로 지정되어 있어 축산업 운영에 제한이 따릅니다.

* 농업진흥구역: 일부 자료에서는 농업진흥구역에 해당한다는 정보도 있으나, 본 경매 물건의 정확한 구역 지정 여부는 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 대한 구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다. 다만, 순천시 해룡면은 신도시 개발(신대지구 등)이 진행되고 있는 지역이며, 인근에 순천만 국가정원, 순천만 습지 등 관광 자원이 있습니다. 또한, 순천자연휴양림이 인근에 위치하여 자연 친화적인 여가 활동이 가능합니다.

5.2. 혐오시설

순천시 해룡면 대안리 지역은 과거 음식물 쓰레기 자원화 시설(청강회사) 운영과 관련하여 악취 민원이 제기된 이력이 있습니다. 또한, 순천시는 연향동과 해룡면 대안리 일원에 소각장을 포함한 공공자원화시설(폐기물처리시설) 추진을 검토하고 있으며, 이는 지역 주민들 간에 찬반 논란이 있을 수 있는 사안입니다. 다만, 현재 본건 부동산의 직접적인 인근에 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 미제출할 경우 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 농지 소유 및 이용에 관한 규제를 확인해야 합니다.

6.2. 맹지

본건은 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 건축이나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 접근성 확보를 위한 방안 모색이 필요합니다.

6.3. 지분 매각

토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 건물 신축이나 토지 사용에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 공유물 분할 소송 등으로 이어질 가능성도 있습니다.

6.4. 공유자 우선매수권

공유자 우선매수신고가 있으며, 이는 공유자가 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리입니다. 이 권리 행사는 1회로 제한되며, 매수보증금 미납으로 실효될 경우 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

6.5. 제시외 수목

소유자 미상의 제시외 수목(감나무, 초피나무, 구찌뽕나무 등)이 매각에 포함됩니다. 이에 대한 소유권 또는 관리 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

6.6. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상인 점은 잠재적인 임차인이 존재할 수 있음을 시사하며, 인수되는 보증금은 없으나 명도 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.7. 소멸되지 않는 권리 (지상권)

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 그 내용이 불분명합니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 내용 확인은 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 순천시 해룡면 대안리에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 121,511,000원입니다. 농경지, 임야 인근에 위치하며 차량 접근성은 양호하나 맹지라는 점이 특징입니다. 자연녹지지역, 가축사육제한구역이라는 공법상 제한이 있으며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 공유자 우선매수권, 지분 매각, 미상 임대차 관계, 소멸되지 않는 지상권 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 제시외 수목이 매각에 포함되는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농업진흥구역 또는 자연녹지지역에서의 농지 투자 기회: 향후 개발 가능성이 있는 지역의 토지에 대한 투자 가치 고려.

* 비교적 저렴한 감정가: 주변 시세 대비 저평가된 경우, 투자 수익 기대 가능.

* 순천만 국가정원 등 관광 자원 연계: 장기적인 지역 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각 건으로, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 맹지라는 점, 농지취득 관련 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 현재 제시된 정보만으로는 산정이 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 입찰 상황에 따라 변동될 수 있으나, 본건의 특성을 감안하여 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.1.물건 기본정보