나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51436 [1] 전라남도 목포시 용해동 274-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용해동 소재 <목포과학대학교> 남측 인근에 위치함. 본건 주위는 단독주택, 근린상가 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남측으로 영산로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 평지이며, 사다리형의 형상으로 기준시점 현재 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복 6차선, 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 토지면적 중 16.47㎡는 건축허가당시 도로확보를 위해 일반건축물대장상 대지면적에서 제외된 바, 이를 감안하여 구분감정평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2)는 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 (사용승인일 : 1997.09.09, 증축일자 : 1997.12.04)건으로, 외벽 : 석재붙임마감, 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감, 인테리어마감 등, 창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

기준시점 현재 1~3층은 근린생활시설, 4층은 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 천정매립형 냉난방설비(2층) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 건물 기호 2)의 4층 일부가 증축(1997.12.04)되었으나 가치형성에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 기존부분과 일괄하여 최초 사용승인일자(1997.09.09)를 기준으로 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 토지면적 중 16.47㎡는 건축허가당시 도로확보를 위해 일반건축물대장상 대지면적에서 제외됨
본건 건물의 4층 일부가 증축(1997.12.04)되었으나, 가치형성에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 기존부분과 일괄하여 최초 사용승인일자(1997.09.09)를 기준으로 감정평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51436 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 목포시 용해동 274-2

용도: 근린주택

감정가: 552,236,330원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 제시외면적: 25.90㎡ (약 7.8평) 포함

1.3. 면적 정보

토지면적: 240.00㎡ (약 72.6평)

토지지분: 240㎡ (약 72.6평)

건물면적: 514.88㎡ (약 155.8평)

건물지분: 514.88㎡ (약 155.8평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각이며, 제시외 건물(25.90㎡)이 포함됩니다.

* 본건 토지면적 중 16.47㎡는 건축허가 당시 도로 확보를 위해 일반건축물대장상 대지면적에서 제외되었습니다.

* 본건 건물의 4층 일부가 증축(1997.12.04)되었으나, 가치 형성에 미치는 영향이 미미하여 최초 사용승인일자(1997.09.09)를 기준으로 감정평가되었습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용해동에 소재하며, 목포과학대학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 근린상가 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 남측의 영산로를 통해 타 지역으로의 진출입이 용이합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

인접 도로 대비 평탄하며, 사다리형 형상으로 현재 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종 일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 근저당권(광주은행, 오을진) 및 임의경매 개시결정 등기(광주은행)가 존재하나, 이는 말소기준권리(을2 근저당, 접수일자 1997.05.07)에 의해 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 240,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 1997-09-22

확정일자: 2003-01-30

배당신고일자: 2025-09-18

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 배당 순위 및 금액 변동 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 박

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2022-04-28

확정일자: 2024-12-03

대항력: 없음

* 임차인: 오

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2002-11-01

확정일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-31

확정일자: 없음

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 현황 참조)

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

목포과학대학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 유동인구가 예상되며, 단독주택 및 근린상가가 혼재된 지역으로 배후 주거 수요와 상업 시설 이용 수요가 공존하는 곳입니다.

4.2. 이용현황

건물은 1층부터 3층까지 근린생활시설로, 4층은 주택으로 이용되고 있어 주거와 상업 기능을 겸비한 근린주택의 특징을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

목포과학대학교가 인접해 있어 교육 및 관련 편의시설 이용이 편리하며, 영산로를 통한 시내외 접근성이 양호합니다. 주변에 다수의 아파트 단지가 있어 생활 편의시설 이용도 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. (뉴스 검색 결과: 일부 지역에 폐기물 처리 시설, 소각로 관련 논란이 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됨)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

윤 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금이 0원으로 처리될 것으로 보입니다. 이는 배당을 통해 보증금 전액 회수가 예상되나, 배당 순위 변동, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성 등 최종적인 낙찰가의 부담이 없을지 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 토지 일부 제외

건축물대장상 대지면적에서 도로 확보를 위해 제외된 토지(16.47㎡)가 있으므로, 실제 활용 가능 면적에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 증축

4층 일부 증축(1997.12.04)이 있었으나, 감정평가에서는 기존 부분과 일괄하여 최초 사용승인일자를 기준으로 평가되어 가치 영향은 미미하다고 판단되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포과학대학교 인근에 위치한 근린주택으로, 상업 및 주거 기능을 겸비하여 잠재적 임대 수익 창출이 가능합니다. 토지 및 건물 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 감정가는 5억 5천만 원대이나, 주변 유사 물건의 시세와 비교하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 목포과학대학교 인근이라는 교육시설 집약 입지.

* 상가와 주택을 겸한 근린주택으로 다양한 수익 창출 기대.

* 주변에 신규 아파트 단지 개발 및 재건축 추진이 있어 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 모든 등기부상 권리는 말소 예정으로 권리 관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

주변 빌라 및 연립 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 용해동 일대에서는 1996년식 다세대 주택(65.4㎡)이 2.8억원(약 141만원/평), 2013년식 연립 주택(42.455㎡)이 7천만원(약 55만원/평), 2021년식 연립 주택(83.5084㎡)이 1.1억원(약 43만원/평)에 거래되었습니다.

본 물건은 근린주택으로 용도와 규모가 상이하며, 감정가가 5억 5천만 원대임을 고려할 때, 제시된 연립/다세대 주택의 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 감정가는 514.88㎡(약 155.8평) 건물 면적 기준으로 약 354만원/평, 토지 240㎡(약 72.6평) 기준으로 약 760만원/평으로 산정되었습니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원으로 처리될 것으로 예상되는 점, 그리고 주변 개발 호재 등을 감안할 때, 감정가 대비 85%~90% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 4억 7천만 원 ~ 5억 원 수준으로 제시합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 재확인 후 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.