나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33802 [1] 광주광역시 남구 임암동 893 1동 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 임암동 소재 ""효천역"" 남측 인근에 위치하며, 주변은 점포, 사무실,
나지 등이 소재하는 성숙중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하고 간선도로에 접하고 있으며 인근에 버스정류장 및 효천역
이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제1층 제111호로서

외벽 : 몰탈위페인팅,석재마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 강화유리장임.

이용상태

인접호수인 112호와 일체로 식당(나주곰탕)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,옥내소화전설비,화재탐지설지,스프링쿨러설비,E/V설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-12-29), 지구단위계획구역(2025-12-29), 보행자전용도로(2018-11-26
)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-11-02)접합), 도시개발구역<도시개발법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

본건 건물은 인접한 타인소유 112호 건물과 구분 벽체가 없이 일체로 이용중으로, 건축물현황도 등을 기준으로 위치를 특정함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33802 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 광주광역시 남구 임암동 893 1동 1층111호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

1.3. 면적

토지면적: 28.47㎡ (약 8.61평)

토지지분: 28.472000000000005㎡ (약 8.61평)

건물면적: 44.28㎡ (약 13.39평)

건물지분: 44.2778㎡ (약 13.39평)

1.4. 가격 정보

감정가: 515,000,000원

1.5. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제1층 제111호

준공일: 2019년 11월 15일

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 임암동 소재 "효천역" 남측 인근에 위치하며, 주변은 점포, 사무실, 나지 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고 간선도로에 접하고 있으며, 인근에 버스정류장 및 효천역이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호합니다.

2.3. 도로 상태

동측으로 광대로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 보행자전용도로, 중로2류, 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 12월 06일 접수된 광주은행 근저당권 (채권최고액 360,000,000원)입니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

본건 등기부상 소유권 보존 및 이전 등기, 공유자지분 이전, 광주은행 근저당권, 김형성 전세권 설정 등기 등이 존재하였으나, 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인 김형성 씨는 2025년 09월 26일 전입/사업자 등록을 하였으며, 보증금 15,000,000원, 차임 0원입니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수되는 권리 및 금액

본 경매물건은 매각으로 인해 위에 명시된 권리들이 모두 소멸되는 것으로 보입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 "효천역" 인근의 상업지역에 위치하며, 점포, 사무실 등이 혼재하는 상가지대로서 점차 성숙해가는 지역입니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있습니다. (검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

4.3. 용도 적합성

제1종근린생활시설로의 용도로 적합하며, 주변 상권 형성에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

효천역 및 다수의 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주변 상업시설 및 점포들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 형태

본건 건물(111호)은 인접한 타인 소유의 112호 건물과 구분 벽체 없이 일체로 이용 중입니다. 이는 독립적인 사용 및 관리에 있어 분쟁의 소지가 있거나, 추후 명확한 구분 및 경계 설정이 필요할 수 있습니다. 건축물현황도를 기준으로 위치를 특정하였으므로, 실제 이용 시 상세 확인이 필요합니다.

6.2. 관련 법규 및 규제

주변 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 관한 특정 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 효천역 인근의 상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 515,000,000원이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 인접한 112호와 구분 벽체 없이 일체로 이용 중이라는 점입니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적이며, 인접 소유주와의 협의 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 미소멸 권리 없음

모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 관계가 깔끔한 물건입니다.

8.2. 우수한 입지

효천역 인근의 상업지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.3. 상대적으로 낮은 임대 수익 부담

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 차임이 0원으로 현재 별도의 임대 수익 발생이 없으나, 향후 정상적인 임대 수익 창출을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 515,000,000원

예상 입찰가: 437,750,000원 ~ 488,750,000원 (감정가의 약 85% ~ 95%)

산정 근거: 인수되는 보증금 및 권리가 없다는 점을 고려하여, 입지 및 시장 상황을 감안한 보수적인 시세 반영 및 수익성 분석을 통해 책정되었습니다. 다만, 인접 건물과의 일체 이용 문제에 대한 해결 방안 및 향후 투자 계획에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.