나이스옥션 법원경매 목포 2025타경495 [1] 전라남도 목포시 옥암동 1237-1 1층106호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 '광주지방법원목포지원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가,나 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제106호, 제107호로서, 　외벽 : 석재, 드라이비트 등 마감 　창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가,나 : 소매점(일용품소매점)임.

설비내역

건물 내 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가각 정리된 가장형 평지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북측, 북동측, 남서측으로 약 15M 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : --

물건 비고

일괄매각.
벽체 구분 없이 하나의 상가(일용품 소매점)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전라남도 목포시 옥암동 1237-1에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 목포지원 2025타경495 (1)이며, 감정가는 557,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

소재지 주소는 전라남도 목포시 옥암동 1237-1 1층106호입니다.

토지 면적은 55.34㎡ (약 16.74평)이며, 건물 면적은 80.47㎡ (약 24.34평)입니다.

본 건물의 일반적인 용도는 위락시설로 등재되어 있으나, 현재는 하나의 상가(일용품 소매점)로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 '광주지방법원 목포지원' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 등 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 2필지가 일단의 가각 정리된 가장형의 평지로서 상업용 건부지로 이용되고 있으며, 북측, 북동측, 남서측으로 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황상 본건의 말소기준권리는 2023년 3월 16일 접수된 하나은행의 근저당(을3)입니다.

이 외 다수의 근저당, 압류, 임의경매개시결정 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인한 촉탁 말소 대상이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 554,800,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세한 내용은 파악되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 박 씨가 임차인으로 등재되어 있습니다.

해당 임차인은 2021년 10월 5일 전입(사업)하였으며, 대항력이 있습니다.

보증금은 10,000,000원, 차임은 700,000원이며, 확정일자는 없습니다.

배당신고일자는 2025년 9월 30일입니다.

권리분석 상 인수되는 보증금은 0원 합계이므로, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 계약 관계 및 명도 관련 사항은 주의 깊게 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 옥암동 일대는 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 상가들이 밀집해 있습니다.

현재 일용품 소매점으로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변 아파트 단지 주민들의 수요를 충족시킬 수 있는 상권입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 본 자료에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 차량 접근성이 양호하고 버스정류장이 인근에 있어 기본적인 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 위치하여 유동인구 확보에 유리할 수 있으며, 상업지역으로서 상권 형성에 적합한 입지입니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 임대차 관계 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

건물의 주 용도가 위락시설로 등기되어 있으나, 실제 이용 현황은 소매점으로, 향후 업종 변경 또는 용도 변경 시 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

건축물대장 상 106호와 107호가 동시에 언급되나, 본건은 106호 중심으로 진행되는 것으로 보이며, 두 호실이 통합되어 이용 중인 상황을 고려한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 목포시 옥암동의 상업지구에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 상가 물건입니다.

현재 일용품 소매점으로 활발하게 이용되고 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재하지만 인수 부담은 없는 상황입니다.

상업지역 내의 안정적인 입지를 바탕으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 임차인과의 명도 협상 및 향후 건물 관리 방안에 대한 철저한 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

상업지역 내 안정적인 입지: 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역으로 배후 수요가 탄탄합니다.

현재 정상 영업 중인 상가: 일용품 소매점으로 운영 중이며, 바로 영업을 승계하거나 다른 업종으로의 전환도 용이합니다.

인수 부담 없는 임차인: 대항력 있는 임차인이 있지만, 낙찰자가 인수할 보증금이 없어 명도 후 즉시 활용이 가능합니다.

추천 용도: 현재와 같은 소매점, 또는 주변 상권 특성에 맞는 다양한 근린생활시설(음식점, 카페, 학원 등)로의 전환이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 임차인 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 순수 물건 가치를 기준으로 산정합니다.

감정가는 557,000,000원이며, 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

본 건의 투자 가치를 고려하여, 490,000,000원 ~ 530,000,000원 사이의 입찰가격을 제안합니다.

이는 일반적인 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 참고한 잠정적인 제안이며, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.