나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30422 [1] 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 신태인리 214-4 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 신태인리 소재 "신태인파출소" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건까지 차량 등의 접근이 가능하고 남동측으로 신태인중앙로가 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본 건은 부정형 평지로서, 건부지(상업용)로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 20M 내외, 북측으로 노폭 약 8M 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상.
② 기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가) 철근콘크리트구조, 일반철골구조 평슬래브지붕 4층으로서,
외벽 : 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임, 목재, 내부 인테리어 등.
바닥 : 타일 및 마루 등.
창호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(2-가) :
- 1~4층 : 노유자시설(노인복지시설)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본 건 일련번호(2-가) 옥상 부분에는 제시외 건물 일련번호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상.
② 기 타 : --.

물건 비고

1. 일괄매각(제시외 건물 포함)
2. 목록2- 노유자시설로 이용중, 옥상 부분에 제시외 건물(감정평가서상㉠,㉡)소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 신태인리 214-4에 소재하는 노유자시설(노인복지시설)로, 감정가는 2,794,838,900원입니다.

토지 면적은 1021.00㎡ (약 308.8평)이며, 건물 면적은 1570.06㎡ (약 474.97평)입니다.

옥상 부분에 제시외 건물 면적이 60.80㎡ (약 18.4평) 존재하며, 토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 부안수산업협동조합입니다.

사건번호는 정읍지원 2025타경30422 (1)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 신태인리 소재 "신태인파출소" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 남동측으로 신태인중앙로가 소재하여 일반적인 교통 조건은 보통으로 평가됩니다.

토지는 남측으로 노폭 약 20M 내외, 북측으로 노폭 약 8M 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(조문수, 1999.02.09) 이후 근저당(부안수협, 2022.02.16, 24억 원)이 말소기준권리로 등재되어 있으며, 본 건 임의경매(부안수협, 2025.09.09, 약 18.7억 원)가 진행 중입니다.

건물 등기부 요약에서도 마찬가지로 소유권이전(조문수, 1999.02.09) 이후 근저당(부안수협, 2022.02.16, 24억 원)이 말소기준권리이며, 후순위 권리들(더리치파이낸스대부 근저당, 국민건강보험공단 압류 등)은 모두 말소될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸되므로 권리관계는 비교적 깨끗한 편입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황

모든 임차인은 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

- 임차인: 권순옥, 보증금/차임: 0원, 전입일자: 2025-07-30, 대항력: 없음

- 임차인: 김 , 보증금/차임: 0원, 전입일자: 2025-08-08, 대항력: 없음

- 임차인: 박 , 보증금/차임: 0원, 전입일자: 2024-01-30, 대항력: 없음

- 임차인: 서 , 보증금/차임: 0원, 전입일자: 2024-01-03, 대항력: 없음

- 임차인: 서 , 보증금/차임: 0원, 전입일자: 2024-02-15, 대항력: 없음

- 임차인: 유 , 보증금/차임: 0원, 전입일자: 2023-07-11, 대항력: 없음

- 임차인: 이 , 보증금/차임: 0원, 전입일자: 2024-10-24, 대항력: 없음

- 임차인: 이 , 보증금/차임: 0원, 전입일자: 2024-07-31, 대항력: 없음

- 임차인: 홍 , 보증금/차임: 0원, 전입일자: 2024-02-01, 대항력: 없음

- 임차인: 홍 , 보증금/차임: 0원, 전입일자: 2023-09-05, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 도시지역, 일반상업지역에 속해 있어 상업적 활용이 가능한 지역입니다.

인근에 신태인파출소, 신태인중앙로 등이 있어 접근성이 양호합니다.

주변 지역은 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

신태인시장과 같은 전통시장도 인근에 위치하고 있어 지역 경제 활동의 중심지 역할을 하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 남동측 신태인중앙로를 통해 도로망이 연결되어 있어 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 예상됩니다.

* 편의시설: 신태인중앙로 인근에 근린생활시설이 있으며, 신태인시장 인근으로는 다양한 상점과 생활 편의시설이 있을 것으로 추정됩니다. 북부노인복지관, 신태인도서관 등 공공시설도 가까이 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 정읍 지역에서 고형폐기물 연료(SRF) 소각 발전 시설과 관련하여 주민 반대 및 갈등 사례가 다수 확인되었습니다. 해당 물건지 주변에 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 명확히 확인되지 않았으나, 유사한 시설이 지역 내 이슈가 되고 있어 잠재적인 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 4층 규모의 노유자시설로, 옥상에 제시외 건물이 소재합니다. 건물의 노후 정도, 내부 상태, 유지보수 필요 여부에 대한 상세한 정보는 부족하므로 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 비록 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 지역 이슈: 정읍 지역 내에서 SRF 소각 시설과 같은 환경 관련 시설 건립을 둘러싼 갈등 사례가 보고되고 있어, 지역 주민 정서 및 개발 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 정읍시 신태인읍 상업지역에 위치한 대규모 노유자시설로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 부안수산업협동조합의 근저당이 말소기준권리로, 경매 신청 채권자의 근저당보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인들은 모두 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 건물 상태, 임대 관계의 불확실성, 토지이용계획상의 제한사항, 지역 내 환경 관련 이슈 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 자산 활용 가능.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 권리 문제가 거의 없을 것으로 예상됨.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 기대됨.

* 상업지역에 위치하여 향후 다양한 용도로의 전환 및 활용 가능성 내포.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,794,838,900원입니다.

등기부상 채무 총액은 약 24.3억 원으로, 이는 감정가 대비 상당한 비율을 차지합니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 2,794,838,900원

* 인수되는 권리(임차인 보증금 등): 0원

* 현재 물건의 상태 (건물 노후도, 관리 상태, 제시외 건물 포함 여부 등)

* 주변 시세 및 향후 시장 전망

* 명도 과정에 소요될 시간 및 비용

* 향후 용도 변경 가능성 및 관련 투자 비용

상업지역에 위치한 대규모 시설이라는 점은 긍정적이나, 해당 시설의 현재 운영 현황, 시장 가치, 잠재적 리스크 등을 면밀히 분석한 후 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 실질적인 가치를 평가하고, 관련 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.