나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경336 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 97 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1,2)는 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 소재 "모항" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서 인근은 전, 답, 근린생활시설, 숙박시설 등이 주를 이루는 해안 농경지대로 제반 환경여건은 보통시됨.

교통상황

일련번호(1,2)는 접한 도로가 없어 인접토지를 통해 출입하여야 하므로 제반 교통여건은 불리한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2)는 부정형의 완경사로 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,2) 지적상 맹지로 인접토지를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2022-03-30)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, 중점경관관리구역(2017-07-10)

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 일련번호(2) 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 소유자 미상의 비닐하우스 및 철제 구조물이 소재함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
소유자 미상의 수목(두릅나무 등)소재하나 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경336 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 97

토지 용도: 전 (농지)

토지 면적: 1012.00㎡ (약 306평)

건물 정보: 건물 없음 (건물 면적 0㎡)

감정가: 165,968,000원

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOO (등기부상 근저당권자 및 임의경매 개시 채권자는 부안군산림조합으로 확인됨)

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

전북 부안군 변산면 도청리 소재지로, '모항' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 전(밭), 답(논), 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 해안 농경지대로 이루어져 있습니다.

교통 상황:

지적상 맹지이며, 인접 토지를 통해 출입해야 하므로 차량 접근 및 일반적인 교통 여건이 불리한 편입니다.

토지 형태 및 이용 현황:

부정형의 완경사 지형이며, 현재 '전' (농지)으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

권리 관계 개요:

모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 말소 기준 권리는 2019년 9월 11일 접수된 부안군산림조합의 근저당권 (을7)입니다. [cite: (derived from provided data)]

총 채무액:

등기부채권 총액은 약 6억 7천 5백만원 (675,000,000원)으로 확인됩니다. 이는 근저당권, 지상권, 임의경매 등기 등을 포함한 금액입니다. [cite: (derived from provided data)]

인수되는 권리:

인수되는 권리 사항은 없습니다. [cite: (derived from provided data)]

임차인 현황:

인수 보증금이 있는 임차인은 없습니다. (인수 보증금 합계 0원)

등기부 주요 내역:

갑구에는 소유권 이전 내역(김동순 외 2명, 황인환, 황일연)이 등기되어 있습니다.

을구에는 부안군산림조합의 근저당권(말소기준권리, 495,000,000원), 지상권 설정, 김운선 근저당권(30,000,000원), 손미자 근저당권(150,000,000원), 부안군산림조합의 임의경매 개시 결정(474,066,463원) 등이 기재되어 있으나, 모두 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

해당 물건은 농지로, 일반적인 상업용 부동산의 상권 분석과는 성격이 다릅니다. 인근에 근린생활시설 및 숙박시설이 존재하여 관광객이나 지역 주민을 대상으로 한 농산물 판매 등 잠재적인 연계 가능성은 있습니다. 다만, 물건지 자체의 직접적인 상권 접근성은 높지 않습니다.

5. 생활정보

물건 소재지는 해안가 인근의 농경지대로, 주변에 관광지(변산반도 국립공원, 모항해수욕장, 격포해수욕장 등)가 인접해 있습니다. 그러나 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원 등)이나 주거 시설에 대한 직접적인 접근성은 높지 않을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 필수 제출:

본 물건은 농지이므로, 매각 결정 후 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효가 되고 입찰 보증금이 몰수되므로, 사전에 자격 요건을 확인하고 준비해야 합니다. [cite: (derived from provided data)]

맹지 및 통행로 확보 문제:

지적상 맹지이므로 인접 토지 소유자와의 통행로 확보 및 사용에 관한 협의가 필수적입니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

토지 이용 제한:

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 토지 이용 시 각종 법규 및 규제를 따라야 합니다.

형태 및 경사:

부정형의 완경사 지형으로 인해 토지의 효율적인 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

소유자 미상 구조물:

매각에서 제외되는 소유자 미상의 비닐하우스 및 철제 구조물이 현장에 소재하는 것으로 파악됩니다. [cite: (derived from provided data)]

혐오시설 존재 여부:

조사 결과, 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 주변 지역의 개발 계획 및 인허가 사항을 추가적으로 확인하여 잠재적 영향을 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 부안군 변산면 도청리에 위치한 토지(전, 농지)로, 매각 대상은 토지 자체입니다. 인수할 임차인이 없고 모든 등기부 권리가 소멸되어 권리 관계는 깨끗합니다. 그러나 지적상 맹지이고 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 다양한 토지 이용 제한이 존재하는 점은 주요 고려 사항입니다. 해안 인근이라는 입지적 장점에도 불구하고, 교통 접근성과 토지 이용의 제약이 분명하므로, 향후 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 해안가 인근이라는 입지적 특성으로 향후 개발 또는 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 맹지, 농지 규제 등 여러 리스크 요인으로 인해 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 165,968,000원

인수 보증금: 0원

고려 사항: 맹지, 복합적인 토지 이용 제한, 농지취득자격증명 필수, 경사도 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원

(본 예상가는 제공된 정보를 바탕으로 한 보수적인 산정이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.