나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21301 [1] 전북특별자치도 익산시 부송동 669 리젠시빌아파트 504동 1층 104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 부송동 소재 '익산어양중학교' 동측 인근에 위치하며 부근은 고층아파트 및 근린 생활시설,교육시설 등이 혼재하는 아파트 밀집지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호1) 철근콘크리트조 금속기와지붕 15층 중 제1층 제104호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 및 타일붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

일련번호1) 아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비 및 위생,급배수설비,소방설비, 승강기 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측 및 남측으로 2차선 포장도로를 통하여 차량출입가능함,

토지이용계획 및 제한상태

669번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(중로1-11)(접합) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21301 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 부송동 669 리젠시빌아파트 504동 1층 104호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

토지 면적: 47.52㎡ (약 14.37평)

건물 면적: 84.40㎡ (약 25.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 전북특별자치도 익산시 부송동 소재 '익산어양중학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 고층 아파트 및 근린 생활시설, 교육 시설 등이 혼재하는 아파트 밀집 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 물건지 서측 및 남측으로 2차선 포장 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

주변 시설: 인근에 익산어양중학교, 익산부천초등학교, 익산고등학교 등 교육 시설이 있으며, 단지 내 및 주변 근린 생활시설 이용이 편리합니다. 특이하게 혐오 또는 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을10 근저당권 (원광새마을금고, 2021-10-29, 171,000,000원)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 여부를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 있을 가능성이 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전 (정미숙, 2005-01-14)

* 갑4: 소유권이전 (김주관, 2019-04-11)

* 갑5: 소유권이전 (오정식, 2021-10-29, 매매)

* 을10: 근저당권 (원광새마을금고, 2021-10-29, 171,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 을12: 근저당권 (주식회사 리드코프, 2022-11-07, 39,000,000원) - 매각으로 소멸

* 갑6: 가압류 (서민금융진흥원, 2025-03-13, 11,867,821원) - 매각으로 소멸

* 갑7: 가압류 (신한카드, 2025-04-11, 5,515,009원) - 매각으로 소멸

* 갑8: 압류 (익산세무서장, 2025-05-27) - 매각으로 소멸

* 갑9: 임의경매 (원광새마을금고, 2025-09-10, 137,766,480원) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 227,382,830원

1.3. 상권분석

대상 물건은 전북 익산시 부송동의 아파트 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 주변에는 공동주택 외에 근린생활시설 및 교육 시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 단지 내 상가 및 인근 상업 시설 이용이 가능하며, 지역 내 주거 수요가 꾸준히 유지되는 곳으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 리젠시빌 아파트

* 주소: 전북특별자치도 익산시 부송동 669 (무왕로21길 64)

* 준공년월: 2004년 10월 29일

* 총 동수: 5개동

* 총 세대수: 440세대

* 건물 최고층: 15층

* 해당 물건: 504동 1층 104호 (건물면적 84.40㎡ / 전용면적 약 25.53평)

* 주차대수: 총 423대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소

주변 편의시설:

* 교육시설: 익산어양중학교, 익산부천초등학교, 익산고등학교 등

* 생활편의: 단지 인근 근린생활시설 및 마트, 병원 등 이용 가능

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류 (폭 20m~25m) 접합

* 가축사육제한구역 (2024-08-16, 전부제한구역)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

임대 관계 미상: 임대차 계약 여부 및 임차인의 존재 여부가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

1층 세대: 저층(1층) 세대의 경우, 소음, 프라이버시, 일조량 등에서 고층 대비 선호도가 낮을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 익산시 부송동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경과 교통 여건이 갖추어진 지역에 소재하고 있습니다. 아파트 밀집 지역 내에 있어 안정적인 주거 수요가 예상되며, 주변 교육 및 근린 생활 시설 이용이 용이합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 1층이라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 감정가 2억 5백만 원 대비 최근 시세 데이터를 분석한 결과, 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 아파트 밀집 지역 내 입지.

* 반듯한 건물 구조 및 일반적인 아파트 편의시설 구비.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 매각으로 소멸.

* 익산 지역 내 시세 변동 및 발전 가능성 고려.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 면적(84.40㎡)의 2층 물건이 1억 8,500만 원에 거래되었고, 5층 물건(감정가와 동일)은 2억 5백만 원에 거래되었습니다. 본 물건은 1층으로, 2층 거래가를 기준으로 하되 1층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

제시된 감정가 2억 5백만 원과 최근 실거래가, 그리고 1층의 특성을 종합적으로 고려할 때, 약 1억 8,500만 원 수준을 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.