나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101892 [1] 부산광역시 사상구 감전동 170-2 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 '사상IC' 남측 인근에 위치하며, 부근은 중·소규 모공장 및 일부 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 상업용(주유소) 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

일련번호(1,2): 북서측으로 노폭 약 35m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2): 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재생사 업지구(2015-04-08)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2021-03-10)<산업집적활 성화 및 공장설립에 관한 법률>, <추가기재>토지거래계약에관한허가구역(주거지역 180㎡초 과, 상업지역 200㎡초과,공업지역660㎡초과,녹지지역 100㎡초과에 한함)임.

제시목록 외의 물건

별첨 '건물개황도 및 사진용지'와 같이 제시외건물(㉠~㉣)이 소재하나 본건 건물의 종물 및 부합물로서 본건 토지의 사용·수익 및 처분 등에 미치는 영향이 미미하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

·일련번호(3):철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건으로서(사용승인일: 1996.01.17) -외벽: 복합판넬 잇기 및 몰탈위 페인팅 마감 등, -내벽: 벽지 및 몰탈위페인팅 마감 등, -바닥: 아스타일 마감 등, -창호: 샷시창호임. ·일련번호(4): 철골조 샌드위치판넬지붕 1층건임.(사용승인일: 1996.01.17)

이용상태

·일련번호(3) -1층: 사무실로 이용중임. -지하,2~4층: 폐문 및 부재로 인하여 미조사됨. ·일련번호(4) -캐노피로 이용중임.

설비내역

일련번호(3): 위생 및 급·배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도 및 사진용지'와 같이 제시외건물(㉠~㉣)이 소재하나 구조, 규모, 용도 및 평가목적 등을 고려할 때 본건 건물의 종물 및 부합물로서 제시외 해당 금액을 명세표에 병 기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

자동차감정평가요항표

년식 및 주행거리

년식 및 주행거리

색상

색상

관리상태

관리상태

사용연료

사용연료

유효검사기간

유효검사기간

기타(옵션등)

기타(옵션등)

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 본건 기계기구 중 일련번호(5~8)는 공장 및 광업재단저당법 목록상 기계기구 감정평가 명세표의 내용과 현황이 상이하여 매각에서 제외함(2025.10.16.자 경매신청채권자의 매각제외 신청이 있음). 공장저당법 제6조 기계기구 일련번호(9.10.) 유류저장탱크 1식, 자동세차기 1식은 매각에서 포함. 현상 및 관리상태는 보통임(감정평가서 참조).
- 목록3. 건물 1층은 사무실로 이용중임.
- 목록4.는 캐노피로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101892 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 감전동 170-2

용도: 위험물저장 및 처리시설

감정가: 4,450,679,720원

토지면적: 865.30㎡ (약 261.74평)

건물면적: 445.33㎡ (약 134.71평)

제시외 건물면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOO

1.1. 물건 개요 및 특이사항

본 물건은 부산광역시 사상구 감전동에 위치한 위험물저장 및 처리시설입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 4,450,679,720원입니다.

주요 특이사항으로는 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 매각 등이 있습니다.

주의사항으로, 본건 기계기구 중 일련번호(5~8)는 감정평가 명세표 내용과 상이하여 매각에서 제외되었으며, 일련번호(9,10) 유류저장탱크와 자동세차기는 매각에 포함됩니다.

건물 1층은 사무실로 이용 중이며, 목록4.는 캐노피로 이용 중입니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 '사상IC' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장 및 일부 근린생활시설 등이 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 이용 현황: 인접 필지와 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 상업용(주유소) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 재생사업지구, 산업시설구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (주거지역 180㎡ 초과, 상업지역 200㎡ 초과, 공업지역 660㎡ 초과, 녹지지역 100㎡ 초과에 한함)

* 제시목록 외 물건: 별첨 '건물개황도 및 사진용지'와 같이 제시외 건물(㉠~㉣)이 소재하나, 본건 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여 토지 정상 평가에 영향을 주지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2020-04-20, 2,820,000,000원)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 근저당권: 국민은행 (2020-04-20, 2,820,000,000원, 말소), 에스케이에너지주식회사 (2020-04-22, 180,000,000원, 말소), 국민은행 (2022-09-30, 120,000,000원, 말소), 에스케이에너지주식회사 (2024-12-03, 120,000,000원, 말소), 하경희 (2025-07-15, 767,000,000원, 공동담보목록, 말소)

* 가압류: 부산은행 (2025-09-03, 345,907,473원, 말소), 서울보증보험주식회사 (2025-09-22, 200,000,000원, 말소), 국민은행 (2025-10-16, 502,709,510원, 말소)

* 임의경매: 에스케이에너지 (2025-09-10, 300,000,000원, 말소), 유에이치케이제팔차유동화전문 (2026-02-03, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 정보 없음.

* 총 채권액: 5,055,616,983원

* 임차인 현황:

* 임차인: 하 ((주)부영에너지)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2006-02-16

* 확정일자: 0000-00-00

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-09-10

* 확정일자: 2025-09-10

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 배

* 보증금: 34,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-09-11

* 확정일자: 0000-00-00

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 중 대항력이 있는 임차인이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 인수될 보증금은 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역: 본건이 위치한 부산광역시 사상구 감전동 일대는 사상공업단지에 속해 있으며, 중·소규모 공장, 산업 시설, 물류 단지 등이 밀집해 있습니다. 이는 해당 지역의 주된 산업 활동이 제조업 및 관련 산업에 집중되어 있음을 시사합니다.

* 시설 용도: 본 물건의 용도는 '위험물저장 및 처리시설'이며, 건물 정보에 따르면 '제2종근린생활시설', '근린생활시설', '차동차관련시설' 등으로도 활용 가능합니다. 이러한 복합적인 용도는 다양한 사업적 활용 가능성을 높입니다.

* 환경적 요인: 사상공업단지는 과거부터 공업지역과 주거지역이 혼합된 형태를 보여왔으며, 이로 인한 환경 오염 문제가 제기되기도 했습니다. 다만, 최근에는 공단 재생 사업, 스마트 혁신 공간 개발 등 환경 개선 및 산업 고도화를 위한 노력이 진행되고 있습니다. 본건 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 산업단지 특성상 공장 밀집 지역임을 고려해야 합니다. 과거 감전동 일대 위생사업소(분뇨처리시설) 지하화 사업 등 환경 개선이 진행된 바 있습니다.

* 경제 활동: 사상공업단지는 부산 경제의 중요한 축이었으며, 최근에는 첨단 산업 육성을 위한 계획도 수립되고 있습니다. 이는 장기적인 지역 경제 활성화 가능성을 내포합니다.

1.5. 생활정보

* 교통 접근성: 본건은 '사상IC' 남측 인근에 위치하며, 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 주변 편의시설: 해당 지역은 공업단지 중심의 상권으로, 일반적인 주거 지역의 편의시설(대형마트, 병원 등)보다는 산업 활동과 관련된 시설들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다. 다만, 감전시장과 같이 지역 기반의 상가나 식당들이 존재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 본 물건 자체는 위험물저장 및 처리시설로서 주거 용도와는 거리가 있습니다. 다만, 주변 지역은 과거부터 공업 지역과 주거 지역이 혼합된 곳이 있어, 일부 지역의 용도 변경 및 재개발 논의가 진행 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 이러한 복합적인 권리 관계는 사건 처리의 복잡성을 증가시키고, 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 중 대항력이 있는 인원이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 명확한 확인이 필요합니다. 권리 분석 시 대항력 있는 임차인의 존재는 예상치 못한 법적 문제나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 기계기구 제외: 매각 대상에서 일부 기계기구가 제외된 점은 현장 확인 시 잔여 물품에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 해당 토지가 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 산업시설구역 등에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 점은 거래 시 허가 절차가 필요함을 의미합니다.

* 공업지역 내 위치: 사상공업단지는 노후화된 산업 시설이 많고, 과거부터 환경 오염 문제가 제기되었던 지역입니다. 현재 재생 사업이 진행 중이나, 주변 환경 및 산업 구조 변화에 따른 영향 분석이 필요합니다.

* 불확실한 제시외 건물: 제시외 건물이 종물 및 부합물로 평가되었으나, 실제 현장 조사 시 건물 현황 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 감전동에 위치한 위험물저장 및 처리시설로, 우수한 산업 단지 내 입지와 넓은 토지 면적을 바탕으로 사업적 활용 가능성이 높습니다. 감정가는 44억 원대를 상회하며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

다만, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 복잡한 권리 관계와 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊은 권리 분석과 현장 조사를 필요로 합니다. 또한, 토지이용계획상 다양한 제한사항과 산업단지 특유의 환경적 요인도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

최근 사상공업지역은 도시첨단산업단지 조성, 재생 사업 추진 등 변화를 모색하고 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 잠재력도 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

* 산업 중심지 내 입지: 부산의 주요 산업단지인 사상공업단지에 위치하여 관련 산업과의 연계성이 높습니다.

* 넓은 토지 면적: 865.30㎡ (약 261.74평)의 넓은 토지 면적으로 다양한 사업 확장 및 재건축 등의 잠재력을 가집니다.

* 복합적 건물 용도: 위험물저장·처리시설 외에도 근린생활시설, 자동차 관련 시설 등으로 활용 가능한 점이 유연성을 제공합니다.

* 사상공업단지 재생 사업: 노후 산단 재생 및 첨단 산업 육성 계획은 장기적인 지역 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

* 수익형 부동산으로서의 가능성: 위험물 저장 및 처리 시설로서 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가 산정 고려사항

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 4,450,679,720원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으므로, 보증금 관련 부담은 없습니다.

* 복잡한 권리 관계(중복사건, 유동화물건, 공동담보) 및 대항력 있는 임차인 존재로 인한 추가적인 법률적, 행정적 검토 비용을 고려해야 합니다.

* 건물 일부 기계기구 제외 및 제시외 건물 존재 등 현장 실사 후 확정될 사항들을 감안해야 합니다.

* 관련 법규(토지이용계획, 허가구역 등)에 따른 제약 사항을 고려하여 실제 사용 가치를 평가해야 합니다.

* 최근 사상공업단지 재개발 및 지역 경제 활성화 가능성을 반영한 시장 가치 분석이 필요합니다.

최종 입찰가는 이러한 제반 사항을 면밀히 분석한 후, 수익률, 위험도, 시장 상황 등을 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

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