나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31685 [1] 전북특별자치도 진안군 마령면 계서리 산95-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 진안군 마령면 계서리 소재 "마령전천후게이트볼장" 서측 인근에 위 치하며, 주위는 서측은 구릉지대 '전', 동측을 경지정리지대 '답'의 중간부분에 경사도 25도 이상의 급경사 지형의 좁고 길다란 형상의 자연림임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 북측 약400미터 거리에 버스승강장 소재 도로(서평로)가 진행하 고 동측은 폭 약4미터의 농로와 접하며, 남측 경계부에 폭 약3미터 북향 오름경사길 콘크리 트포장도로가 정상부근 묘역까지 150미터가 개설되어 있음.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 동향 급경사 지형으로서 서측은 구릉지대 남향 경사지 '전' 등 및 동측은 '답'으로 평탄 조성되어있는 상황이므로 그 경계부에 위치하여 좁고 길다란 형상이며 대체로 급경사 자연림의 상황이나 남서부 일부는 인접한 전의 일부에 포함된 것으로 관측됨.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약4미터, 남서측 경계부로 폭 약3미터 묘역용도의 막다른도로(길이 약150미터 )와 접하며, 남동측으로 위 각 도로와 연결되는 폭 약5미터의 중심도로(서평로)가 진행함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2025-06-18)(상대제한구역 200m[모든축종제 한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-18)(상대제한구역 5 00m[말,소(신고규모) 사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관 리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

지상에 각종 수목이 자생함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 본건 서측 경계부로 북부에 접하는 묘지까지 조성된 폭 약3미터의 콘크리트포 장된 북향 경사로사 남측 일부를 관통하는 상황임으로 관측되나 본건의 경계부의 포함여부는 측량으로 확인해야 할 상황임에 유의 요함.

물건 비고

1. 연고자 미상의 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 여지 있음 - 경계가 불분명함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31685 (1)

소재지: 전북특별자치도 진안군 마령면 계서리 산95-1

용도: 임야

감정가: 31,553,600원

토지면적: 4264.00㎡ (약 1,290.01평)

토지지분: 4264㎡ (약 1,290.01평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

매각대상: 토지매각

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 진안군 마령면 계서리 소재 "마령전천후게이트볼장" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 서측은 구릉지대의 밭, 동측은 경지정리지대의 논 사이에 위치하며, 경사도 25도 이상의 급경사 지형의 좁고 길다란 형태의 자연림입니다.

차량 접근은 가능하며, 북측 약 400미터 거리에 버스승강장이 있는 서평로가 지나고 있습니다. 동측으로는 폭 약 4미터의 농로와 접하며, 남측 경계부에는 폭 약 3미터의 북향 오름 경사 콘크리트 포장도로가 묘역까지 약 150미터 개설되어 있습니다.

북동측으로 폭 약 4미터, 남서측 경계부로 폭 약 3미터의 묘역용 막다른 도로와 접하며, 남동측으로는 이 도로들과 연결되는 폭 약 5미터의 중심도로(서평로)가 진행합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2025년 9월 11일 접수된 신한카드 채권(7,177,043원)의 강제경매개시결정 등기입니다. 이보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

소유권 이전은 1999년 8월 3일 이교정에게로 이루어졌습니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 없으며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전북 진안군 마령면의 자연림 지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 주변은 농경지와 자연 녹지로 이루어져 있으며, 주요 편의시설은 마령면 소재지로 이동해야 이용 가능합니다. 인근에 마령전천후게이트볼장이 있어 일부 지역 주민들의 이용이 있을 수 있으나, 상업적 가치를 기대하기는 어렵습니다. 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지는 산림 지역으로, 주거 및 상업 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다. 가장 가까운 편의시설이나 관공서 등은 마령면 소재지에 위치하며, 차량으로 이동해야 합니다. 주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 연고자가 불명확한 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 초래할 수 있는 주요 위험 요소입니다.

* 경계 불분명: 토지의 경계가 불분명하며, 인접한 전(밭)의 일부가 본건에 포함된 것으로 관측될 수 있습니다. 또한, 남서측 경계부로 개설된 묘역용 경사로가 본건 남측 일부를 관통하는 상황이 관측되나, 경계 포함 여부는 측량을 통해 확인해야 합니다.

* 지형: 동향의 급경사(25도 이상) 자연림으로, 토지의 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 200m, 말/소 500m), 준보전산지, 공장설립제한지역에 해당합니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 자생목: 지상에 자생하는 각종 수목은 임지에 포함하여 감정평가 되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전북 진안군 마령면의 자연림 지역에 위치한 임야입니다. 감정가는 31,553,600원이며, 토지 면적은 4,264㎡입니다. 권리상 문제는 없어 보이나, 연고자 미상의 분묘 존재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 급경사 지형, 불분명한 경계 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 특정 용도(예: 자연인 생활, 임업 활동 등)에 대한 명확한 계획이 있는 경우 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 매각으로 인한 권리 소멸: 모든 권리 관계가 정리되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 저렴한 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 낮아, 위험 요소를 감안하더라도 잠재적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 분묘기지권 및 경계 문제 해결 필요)

* 자연환경: 자연 녹지 지역에 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 임차인이 없어 인수 보증금이 0원이므로, 인수 보증금을 제외한 입찰가 산정 시 고려할 사항은 감정가 및 잠재적 리스크를 종합적으로 판단해야 합니다. 분묘기지권, 경계 불분명, 급경사 지형 등의 위험 요소를 충분히 인지하고, 해당 위험 요소 해결에 필요한 추가 비용 및 시간을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본건의 감정가는 31,553,600원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.