나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101911 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '부산서부버스터미널' 북동측 인근에 위치하고 있으며 부근은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도2호선·부산김해경전철 '사상역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건내 7층 702호외 4개호로서,
외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)~(5) : '공동주택(아파트)'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로 현황 '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6m내외의 도로에 접하며, 남측으로 노폭 약4m내외의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 괘법동 270-9 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

(2) 괘법동 270-19 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

(3) 괘법동 270-22 : 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(2025-05-28)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산서부지원 2025타경101911 (1)

소재지

부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 7층702호

용도

공동주택 (아파트)

건물 규모

지하1층, 지상15층 중 7층 702호 (총 42개 호실)

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

면적

토지 면적: 4.59㎡ (약 1.39평)

건물 전용 면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

건물 추정 분양 면적: 약 29.99㎡ (약 9.07평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

감정가

140,000,000원

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제 경매

채권자

한OOOOOOO (마스킹 처리됨) / 등기부상 주요 채권자는 한국주택금융공사

공부와의 차이

없음

1.1. 입지조건

위치

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, '부산서부버스터미널' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경

주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 부산 도시철도 2호선 및 부산김해경전철 '사상역'이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지 이용

본건 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 3필지로 구성된 부정형 토지이며, 현재 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

도로 접근성

본건은 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 105m, 최고 높이 145m), 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 다양한 법규에 의한 제한을 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

매각물건 요약

토지 및 건물 전체가 일괄 매각 대상입니다.

권리 분석 기본 사항

본 건의 말소기준권리는 2025년 2월 7일 접수된 병점신용협동조합의 가압류(갑5)입니다. 이보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

인수되는 권리

을구 1번 주택임차권(박기덕)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 전입일자는 2022년 3월 2일, 확정일자는 2022년 2월 9일입니다.

소멸되는 권리

말소기준권리(갑5)보다 후순위인 갑6(사상신용협동조합 가압류), 갑7(한국주택금융공사 강제경매) 및 그 외 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 120,000,000원

전입일자: 2022년 3월 2일

확정일자: 2022년 2월 9일

대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

배당신고일자: 2024년 3월 11일

비고: 매수인 명의로 소유권 이전 등기 시, 본 임차인의 보증금 120,000,000원을 잔액으로 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설

본건 인근에는 부산서부버스터미널을 중심으로 다양한 상업시설, 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 밀집해 있어 활발한 유동인구를 형성하고 있습니다.

상권 특성

사상역 및 부산서부버스터미널은 교통의 요지로서, 지역 내외 이동이 많은 유동인구의 유입이 꾸준하며, 이는 상업 및 주거 수요를 뒷받침하는 요소입니다.

1.4. 생활정보

주거 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통 편의시설

사상역(지하철 2호선, 부산김해경전철) 및 버스 정류장이 매우 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 내부 설비

위생, 급배수, 소방, 기계식 주차, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등 기본적인 아파트 생활에 필요한 모든 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수

본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 낙찰가 외 추가적인 자금 투입이 발생할 수 있습니다.

토지 이용계획 제한

일반상업지역 및 방화지구 외, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 다양한 용도 및 높이 제한, 보호 구역 등에 관한 법규가 적용되어 향후 건물 이용 및 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 환경

해당 지역은 교통 요충지이자 상업시설이 밀집한 지역으로, 일부 지역은 소음이나 혼잡도가 높을 수 있습니다. (특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 핵심 교통 허브인 사상역 및 부산서부버스터미널 인근에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 자랑합니다. 주변 상권 역시 활발하며 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 그러나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 선순위 임차인이 존재하여 120,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이러한 권리관계와 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

사상역 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 및 부산김해경전철 환승역 인근으로 높은 미래 가치 및 임대 수요 기대.

부산서부버스터미널 인접: 광역 교통망 이용 편리, 유동인구 풍부.

소형 면적 아파트: 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요 및 임대 사업용으로 수요층 확보 용이.

주거 및 상업 복합 지역: 다양한 편의시설 및 근린생활시설 접근성 우수.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 140,000,000원입니다.

그러나 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금은 120,000,000원입니다.

따라서, '인수 보증금 제외' 원칙에 따라 계산한 권장 입찰가 산정 기준 금액은 20,000,000원입니다.

이는 산술적 계산이며, 실제 시장 가치, 경쟁 입찰 상황, 추가적인 조사 및 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 매수인은 낙찰가 외에 인수하는 보증금 120,000,000원을 추가로 부담하게 되므로, 총 투입 비용을 고려한 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.