나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101916 [1] 부산광역시 사하구 당리동 33-64 파크빌리지 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 '낙동초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 주위에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제비동 제4층 제402호로서, (사용승인일 2004.01.08) 외벽 : 치장석 붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101916 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 당리동 33-64 파크빌리지 비동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 71,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 왕OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.09㎡ (약 10.6평)

건물면적: 48.66㎡ (약 14.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제비동 제4층 제402호

사용승인일: 2004년 01월 08일

외벽: 치장석 붙임 마감 등

창호: 샷시창호 등

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비 등 구비

1.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역

1.5. 공부와의 차이

없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 '낙동초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 주위에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

소유권보존: 김미경 (2004.01.19 접수)

소유권이전: 강일 (2012.10.05 접수, 매매)

주택임차권: 왕창범 (2025.06.26 접수, 보증금 85,000,000원, 말소: 인수)

가압류: 모아저축은행 (2023.05.16 접수, 말소기준권리)

가압류: 주식회사케이뱅크 (2023.06.29 접수, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 왕

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2012-10-04

확정일자: 2012-10-04

배당신고일자: 2025-06-26

대항력: 있음

비고: 등기부상 '을12 주택임차권'으로 등기되어 있으며, 말소 예정인 권리가 아닌 '인수'되는 권리임.

3.3. 권리분석 종합

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(왕창범)이 존재하며, 해당 임차권은 매수인에게 인수될 것으로 보임. 말소기준권리인 모아저축은행의 가압류(2023.05.16 접수)보다 앞선 권리들은 말소되지 않고 인수되며, 이하 후순위 권리들은 경매로 인해 말소될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 상권의 기본적인 요소를 갖추고 있음.

4.2. 주변 상업시설

구체적인 대형 상업시설이나 상업 밀집 지역에 대한 정보는 제한적이나, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 낙동초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 접근성이 양호함.

5.2. 편의시설

주거지 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 기타 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.3. 교통시설

시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 외부 접근성도 양호함.

5.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설 존재 여부는 현장 조사 및 외부 검색이 필요하나, 제공된 정보만으로는 특정되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 보증금 85,000,000원의 선순위 임차인 왕창범이 존재하며, 이 임차권은 매수인에게 인수된다는 점임. 만약 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함. (물건명세서 상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함' 명시)

6.2. 임대관계 미상

임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아, 현재 임차인과의 실제적인 관계 설정 및 향후 명도 진행에 어려움이 있을 수 있음.

6.3. 건물 노후도

2004년 사용승인된 건물로, 약 20년의 경과 연수를 감안할 때 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 당리동에 위치한 다세대주택으로, 낙동초등학교 인근에 자리하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 중요한 투자 고려 사항은 85,000,000원의 보증금을 가진 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 취득 비용이 감정가 및 입찰가 외에 추가로 발생하게 됩니다. 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 점은 복잡한 이해관계나 법적 쟁점이 있을 수 있음을 시사합니다. 따라서 해당 임차권 인수 부담을 충분히 인지하고, 명도 과정 및 예상되는 총 투자 비용을 면밀히 분석한 후에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 내 주거 선호도

낙동초등학교 인근이라는 점은 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

8.2. 상대적으로 낮은 감정가

현재 감정가가 71,000,000원으로, 향후 시장 상황 및 임차권 부담을 고려했을 때 입찰가를 잘 산정하면 잠재적 시세차익을 기대할 수 있음.

8.3. 소형 면적

48. 66㎡의 비교적 작은 면적은 1인 가구나 소규모 가구의 실수요자들에게 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 물건(동호빌라, 성호빌라 등)의 최근 매매가를 분석한 결과, 2001년식 건물에 약 72~75㎡ 면적이 1억 9,500만원에서 2억 2,000만원 사이에서 거래되었음을 확인할 수 있음. 이를 제곱미터당 시세로 환산하면 약 268만원/㎡ 수준임.

9.2. 예상 총 취득가 산정

본건 건물 면적 48.66㎡에 위 시세를 적용 시, 예상 시세는 약 48.66㎡ * 2,680,000원/㎡ ≈ 130,400,000원 수준으로 추정됨.

여기에 인수해야 할 임차인 보증금 85,000,000원을 합하면 총 취득 비용은 최소 130,400,000원 + 85,000,000원 = 215,400,000원 이상이 될 수 있다는 점을 유의해야 함. (이는 시세 추정치이며, 실제 시장가와 차이가 있을 수 있음)

9.3. 예상 입찰가 산정

본건의 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세와 합리적인 수준이 되도록 입찰가를 산정해야 함.

추정 시세 130,400,000원에서 인수 보증금 85,000,000원을 제외하면, 희망하는 입찰가는 약 45,400,000원 수준이 됨.

하지만 경매는 경쟁이므로, 물건의 특성 및 리스크를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시함.

예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

이 가격대로 입찰 시 총 취득 비용은 135,000,000원에서 145,000,000원 사이가 될 것이며, 이는 추정 시세 범위와 고려했을 때 신중한 투자를 위한 출발점이 될 수 있음. 다만, 임차인의 명도 관련 협상 결과 및 실제 낙찰가 추이에 따라 조정이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.