나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101894 [1] 부산광역시 강서구 지사동 1184-1 지사금강펜테리움 115동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 지사동에 소재하는 지사중학교 동측 인근에 위치하는 지사금강펜테리움 115동 5층 503호로서 주위는 아파트 단지, 공동주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 22층 건물 내 5층 503호로서
외벽: 몰탈위 페인팅
창호: 새시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 부정형의 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있고 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(지사산단), 지구단위계획구역(부산과학일반산업단지), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 경제자유구역(부산과학일반산업단지)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-12-30)(부산광역시북부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(지사중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)(부산광역시북부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(지사중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지(2017-10-18)(부산과학지방산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, <추가기재> 하천에 관련한 사항은 안전도시과(☎ 970-4682~4685) 별도 확인요

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101894 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 지사동 1184-1 지사금강펜테리움 115동 5층 503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 128,000,000원

* 토지면적: 38.89㎡ (약 11.76평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에프더블유2506유동화전문유한회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 강서구 지사동 지사중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 공동주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 가로망이 정비되어 있고, 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (을1, 2014-02-19)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요 미상)

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존 (갑1, 2013-11-28, 주식회사금강주택)

* 소유권이전 (갑2, 2014-02-19, 하기주)

* 우리은행 근저당 (을1, 2014-02-19, 103,620,000원) - 말소기준권리

* 소상공인자영업자새출발기금주식회사 근저당 (을7, 2022-07-11, 48,000,000원)

* 부산신용보증재단 가압류 (갑6, 2023-03-06, 10,000,000원)

* 강서구(부산광역시) 압류 (갑7, 2024-08-21)

* 강보연 가압류 (갑8, 2024-09-13, 11,831,482원)

* 마산세무서장 압류 (갑9, 2025-09-08)

* 에프더블유2506유동화전문유한회사 임의경매 (갑10, 2025-09-08, 94,300,071원)

* 등기부 채권 총액: 173,451,482원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임차인 현황이 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 지역과 산업 단지가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 인근 산업 단지 배후 주거지로의 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 22층 건물 내 5층 503호

* 이용 상태: 아파트로 이용 중

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 소화전, 화재 경보 시설, 승강기, 공동 현관기, 도시가스 개별 난방 설비 등

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 지사금강펜테리움

* 주소: 부산광역시 강서구 지사동 1184-1

* 사용승인일: 2013년 11월 19일

* 총 동수: 17개동

* 총 세대수: 1111세대

* 본건 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 단지 총면적: 97,164.41㎡

* 총 주차대수: 1117대 (지하 1057대, 지상 60대)

* 최고층: 25층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미상: 현재 거주 중인 임차인의 정확한 현황, 보증금, 차임 등의 정보가 확인되지 않았습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 산업 단지 인접: 주변에 중소규모 공장 및 부산과학일반산업단지가 위치하여 소음, 분진, 악취 등 환경적 영향 가능성이 있습니다. 또한, 하천 관련 사항은 안전도시과(☎ 970-4682~4685) 별도 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 금융 구조가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 강서구 지사동에 위치한 금강펜테리움 아파트 5층입니다. 2013년 준공된 비교적 신축 아파트로, 전용면적 약 18평으로 실수요자에게 적합한 크기입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수할 임차 보증금 또한 없어 권리 분석은 비교적 명확합니다. 다만, 임차인 현황이 미상이고 주변 산업 단지로 인한 환경적 요인은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 강서 지역 개발 및 산업 단지 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 권리 관계 명확 (말소기준권리 이후 모든 권리 소멸, 인수할 보증금 없음)

* 실수요 및 투자 수요가 꾸준한 전용면적 18평대 아파트.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 16일: 11,800만원 (59.9875㎡)

* 2026년 6월 13일: 11,750만원 (59.9429㎡)

* 2026년 7월 3일: 12,000만원 (59.9875㎡)

* 최근 실거래가 평균: 약 11,817만원

* 감정가: 12,800만원

* 시세 분석: 본건의 감정가는 최근 실거래가 평균보다 약 8.3% 높게 책정되었습니다. 최근 실거래가 범위는 11,750만원에서 12,000만원 수준입니다.

* 예상 입찰가 제안: 권리 관계, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가 범위는 11,500만원 ~ 12,500만원으로 예상됩니다. 12,000만원 내외에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.