나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5788 [1] 부산광역시 남구 용호동 370-3 용호클래스원 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 "용호초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모 공동주택, 주거용 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건내 제8층 제802호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 하단부 화강석 붙임 등 마감, 창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-394)(접합), 가축사육제한구역(2011. 03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 80m, 최고높이 110m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(계명2유치원 예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(계명유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경5788 (1)

2.2. 소재지

부산광역시 남구 용호동 370-3 용호클래스원 8층802호

2.3. 용도

오피스텔 (공부상 업무시설, 공동주택 용도로 사용 가능)

2.4. 면적

* 토지면적: 12.81㎡ (약 3.87평)

* 건물면적: 61.53㎡ (약 18.61평)

2.5. 감정가

195,000,000원

2.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

김OO

2.9. 준공 연도

2018년 7월 (사용승인일: 2018-07-09)

2.10. 건축물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 13층 건물 내 8층 802호

* 외벽: 몰탈위페인팅 및 하단부 화강석 붙임 등 마감

* 창호: 샷시이중창

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 남구 용호동 소재 "용호초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모 공동주택, 주거용 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

3.2. 교통 환경

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본 건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 방화지구

* 중로3류(폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 80m, 최고높이 110m)

* 상대보호구역 (계명2유치원 예정지, 계명유치원)

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 21일 접수된 김남수의 가압류(금300,000,000원)입니다.

4.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (권리분석상 지상권 개요만 명시되어 있고, 인수되는 특별한 권리 사항은 언급되지 않았습니다.)

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 김무성

* 대항력: 있음

* 전입일자: 2020년 2월 25일

* 확정일자: 2020년 1월 30일

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 본 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 법원 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도로 부담해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 배당 여부 및 최종 잔존 보증금 유무에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4.4. 등기부 현황 (요약)

* 최초 소유권 보존은 제이피건설주식회사 명의로 2018년 7월 19일 등기되었습니다.

* 이후 소유권이전(신탁등기 말소) 등기가 있었습니다.

* 말소기준권리인 김남수 외 다수의 가압류, 강제경매(채권자: 김무성), 압류 등이 존재했으나, 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 300,000,000원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 용호동 지역은 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다. 용호초등학교 인근으로 유동인구가 있어 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

* 용호초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주변에 유치원(계명유치원, 계명2유치원 예정지)이 있어 교육 환경이 양호합니다.

6.2. 편의시설

* 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (마트, 병원, 식당 등)

* 교통 편의성이 높아 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 비교적 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

* 김무성 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금은 0원으로 권리분석되어 있습니다. 하지만 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7.2. 공부상 용도와 실제 이용 상태

* 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 주거용으로 이용 중일 수 있습니다. 이는 향후 재산세, 관리비 산정 등에서 차이가 발생할 수 있으며, 행정적인 문제 발생 가능성도 존재합니다.

7.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (용호초등학교 인근 지역은 주거 및 교육 시설 위주로 형성되어 있으며, 인근에서 혐오시설이 직접적으로 민원을 야기한다는 정보는 검색되지 않았습니다.)

8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 용호동에 위치한 오피스텔로, 용호초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경 및 주거 편의성이 우수합니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 분석되어 명도에 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 공부상 업무시설임에도 불구하고 실제 주거용으로 이용될 가능성이 있어 이에 대한 확인 및 대비가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 남구 용호동, 용호초등학교 인근의 주거 및 상업 지역에 위치.

* 양호한 교통: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 편리.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 인수되는 보증금 없음.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 및 주거 선호도에 따른 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

제공된 감정가는 195,000,000원입니다. 현재 해당 물건의 현 시세 및 최근 실거래가를 파악한 결과, 비슷한 면적과 조건의 오피스텔들이 2억 원 초중반대에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰 시 해당 임차인의 명도 비용 및 명도 소요 기간 등을 고려해야 합니다. 또한, 공부상 업무시설이나 주거용으로 사용될 경우의 제반 사항도 고려해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 할인된 가격으로 낙찰되는 경향이 있습니다. 따라서, 인수 보증금이 없는 점과 현 시세를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(195,000,000원)를 기준으로 하되, 주변 시세 및 물건의 장단점을 고려하여 1억 8천만 원 ~ 2억 1천만 원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직해 보입니다.

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가 산정 시에는 최신 시세 정보와 현장 조사 결과를 반드시 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.