나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경728 [1] 부산광역시 남구 문현동 464-2 대성문문현퀸즈더블유 101동 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 ""문현여자중학교"" 남서측 인근에 위치하는 대성문문현퀸즈더블유 제101동 제9층 제901호로서, 본 공동주택은 총 2개동 4개호(오피스텔), 28세대(아파트), 7세대(다세대주택)으로 구성되어 있으며, 주변은 아파트단지 및 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 2호선""문현역""이 소재하는바, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물(제101동) 내 제9층 제901호로서,
(사용승인일: 2013.10.01.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정).
창호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

도시형생활주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비(13명), 공동현관설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형토지로서, 아파트(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 도로에 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m) (2024-01-10)(중로 3-20호선)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 50m, 최고높이 70m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경728 (1)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 464-2 대성문문현퀸즈더블유 101동 9층901호

건물명: 대성문문현퀸즈더블유 101동

토지 면적: 10.00㎡ (약 3.02평)

건물 면적: 41.75㎡ (약 12.63평)

건물 종류: 도시형생활주택 (아파트)

감정가: 125,000,000원

사용승인일: 2013년 10월 1일

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 문현여자중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 부산 도시철도 2호선 문현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2016년 06월 01일 접수된 전포3동새마을금고의 근저당권(104,650,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 을4, 을5, 갑7(임의경매) 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 본건 취득 시 등기부상 인수해야 할 권리는 없습니다.

채권 총액은 등기부상 기록된 근저당 및 임의경매 채권액을 합한 214,650,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이므로, 보증금 관련 인수 부담은 없습니다.

다만, '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어 실제 점유자 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 정확히 파악할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 상권 내에 위치합니다.

주변 아파트 단지 및 공동주택을 배후로 안정적인 수요가 예상됩니다.

인근 문현역을 중심으로 상업 시설이 발달하고 있어 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

이마트, 재래시장 등 생필품 구매 시설 및 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

부산 도시철도 2호선 문현역과 인접하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 채권 총액(214,650,000원)이 감정가(125,000,000원)를 초과합니다. 이는 경매 취하나 유찰 가능성을 시사하며, 입찰 시 이러한 점을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 중로3류 등 다양한 용도 및 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동의 역세권에 위치한 도시형생활주택(아파트)으로, 교통 및 교육 환경이 우수합니다.

2013년 준공으로 비교적 신축급이며, 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

채권 총액이 감정가를 상회하나, 이는 오히려 낮은 가격으로 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

초역세권 입지: 부산 2호선 문현역 도보 접근 가능.

최신 주거 상품: 2013년 준공된 신축급 아파트.

안전한 권리 분석: 낙찰 후 모든 권리 소멸로 인한 인수 부담 없음.

주거 만족도 높은 지역: 학교, 편의시설, 상업 시설 등 생활 인프라 풍부.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 경우 약 109,600,000원 (평당 약 872만원 기준, 12.6평 환산) 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

본건은 2013년식 아파트임을 감안할 때 감정가는 시장 가치 대비 합리적이거나 다소 높을 수 있습니다.

그러나 채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 고려할 때, 경매 진행 상황에 따라 감정가 이하 낙찰 가능성이 존재합니다.

따라서, 안전하고 합리적인 투자를 위해 감정가의 80~90% 수준을 고려한 입찰가를 제안합니다.

'인수 보증금'이 0원이므로, 제안하는 예상 입찰가에서 추가적인 보증금 인수 비용을 고려할 필요는 없습니다.

예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

추천 입찰가: 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.