나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22667 [1] 부산광역시 부산진구 당감동 791 국제백양아파트 3동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 '개성고등학교' 남서측에 인접하여 위치하는 '국제백양아파트' 제3동 제1층 제102호로서, 인근은 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지상15층 건물 내 제3동 제1층 제102호로서, (사용승인일: 1995.01.21.) 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호(가): 공부상 용도는 '공동주택(아파트)'이나, 경매진행 및 응찰시 이용상황 등은 재확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 완경사지대내 조성된 부정형 토지로서, 공동주택(아파트), 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 및 주차시설 등이 구비되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22667 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 791 국제백양아파트 3동 1층102호

감정가: 173,000,000원

토지 면적: 43.00㎡ (약 12.99평)

건물 면적: 84.98㎡ (약 25.71평) - 전용 면적 기준

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 교보생명보험주식회사

1.1. 1.건물정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건물 내 제3동 제1층 제102호

사용승인일: 1995년 1월 21일

아파트 명칭: 국제백양아파트

총 세대수: 1153세대 (국제백양아파트 전체 기준)

총 동수: 11동 (국제백양아파트 전체 기준)

주차 대수: 총 837대 (지상 3대, 지하 35대, 기타 799대 추정)

관리사무소 연락처: 051-897-6483

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 '개성고등학교' 남서측에 인접하여 위치하는 '국제백양아파트' 제3동 제1층 제102호임.

인근은 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통임.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

1.2. 3.도로상태

단지 내 가로망 및 주차 시설 등이 구비되어 있음.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

을13 근저당 (교보생명보험주식회사, 2020.04.24. 접수)이 말소기준권리임.

말소기준권리보다 후순위 권리(갑3 임의경매 등)는 매각으로 소멸됨.

갑1 소유권이전청구권가등기 (김성진, 1998.05.15. 접수)는 말소기준권리보다 선순위로, 매각으로 소멸되지 않을 수 있어 주의가 필요함.

1.3. 2.임차인현황

임차인 보증금 합계: 0원 (인수 보증금 없음)

임대 관계: 미상 (현장 조사 필수)

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변상업시설

인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

아파트 단지 내 상가 및 주변 상권을 이용할 수 있음.

1.4. 2.혐오시설 여부

현재까지 조사된 정보에 따르면, 본건 주변에 주요 혐오시설은 확인되지 않았으나, 실제 방문 시 직접 확인하는 것을 권장함.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의 및 복지시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 있음.

개성고등학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 학교 및 교육 시설이 위치함.

1.5. 2.주변시세

최근 매매 사례 (84.98㎡ 기준, 2026년 5-6월): 150,000,000원 ~ 170,000,000원 (8층, 10층, 11층 거래)

최근 전세/월세 사례 (2026년 5-6월):

84. 98㎡: 보증금 20,000,000원, 월세 630,000원

77. 78㎡: 보증금 50,000,000원, 월세 300,000원

본건은 1층으로, 최근 거래된 고층 시세보다는 낮게 형성될 가능성이 있음.

1.6. 잠재적 리스크

권리 분석상 선순위 가등기(갑1)가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 높아 추가 확인 및 법적 검토가 필수적임.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 확인 및 명도 관련 협의가 필요할 수 있음.

1층이라는 점이 일부 구매자에게는 단점으로 작용할 수 있음.

1.7. 종합의견

본건은 부산진구 당감동에 위치한 국제백양아파트로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준임.

준공 연차가 있으나, 주변 입지 및 단지 관리 상태에 따라 가치 변동 가능성이 있음.

권리 관계상 선순위 가등기의 처리가 중요한 물건이므로, 법률 전문가의 정확한 분석을 통해 위험 요소를 명확히 파악해야 함.

최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성도 존재함.

1.8. 투자포인트

부산진구 지역의 아파트 시장 동향 및 본 물건의 장기적인 가치 상승 잠재력 분석이 필요함.

권리 관계의 위험 요소를 명확히 해소하고 취득할 수 있다면, 시세 대비 유리한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

1층이라는 특수성을 고려한 잠재 수요층 분석이 중요함.

1.9. 예상입찰가

감정가: 173,000,000원

최근 실거래가 (8층, 10층, 11층): 150,000,000원 ~ 170,000,000원

본건은 1층임에도 불구하고 감정가가 최근 최고가 실거래가와 비슷하거나 약간 높은 수준임.

권리 리스크(선순위 가등기)와 1층이라는 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 요구됨.

권리 리스크를 완벽히 해소할 수 있다는 전제 하에, 최근 거래된 8층 매물의 가격(150,000,000원)을 기준으로, 소폭 상승분을 감안하여 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

최종 예상 입찰가: 160,000,000원

본 금액은 시장 상황, 경쟁 입찰자, 권리 분석의 최종 결과에 따라 변동될 수 있으며, 법률 전문가와 상담 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.