나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10499 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 외부리 392 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(2,3) : 본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 외부리 소재 '안가마실마을' 내에 위치 하며, 부근은 농촌 취락지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(2,3):본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통사정은 보통이하임.

형태 및 이용상태

기호(2) : 사다리형으로 2단(단차:약 2.2m)으로 평탄하게 조성되어 있고 서측 인접지 와 같은 높이이나 기호(3)보다 약 1.2미터 낮으며 재실 및 창고부지로 이용 중임. 기호(3) : 사다리형으로 평탄하나 기호(2)보다 약 1.2미터 높고 동측 인접지보다 약 3 미터 낮으며, 주거용 건부지(일부 도로)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2,3) : 각각 남측으로 약 3미터 폭의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(창녕5(주거형)), 가축사육제한구역(2022- 12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

'토지·건물 감정평가명세표'참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임. 나)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-1) : 목조 기와형강판지붕 단층건으로, 외벽 : 몰탈위페인팅, 내벽 : 벽지 등, 창호 : 새시창임. 기호(1-2) : 목조 세멘기와지붕 단층건으로, 외벽 : 회칠, 내벽 : 벽지 등, 창호 : 재래식 목재문임. 기호(1-3) : 토담조 스레이트지붕 단층건으로, 벽체 : 토담(일부 벽체 없음)임. 기호(1-4) : 조적(블록)조 스레이트지붕 단층건으로, 외벽 : 몰탈위페인팅임.

이용상태

기호(1-1),(1-2) : 주택, 기호(1-3),(1-4) : 창고.

설비내역

기호(1-1) : 급배수설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있음. 기호(1-2) : 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

'토지·건물 감정평가명세표' 참조.

공부와의 차이

본건 건물 중 기호(1-3)은 실제 소재지가 외부리 400번지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가).임대관계 : 미상임. 나).기타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(3-1, 3-2) 포함.
-[목록2] 제시외 건물(2-1) 및 제시외 수목(2-2) 각 매각제외.
-[목록2]에 대한 최저매각가격은 제시외 건물(2-1) 및 제시외 수목(2-2)으로 인하여 영향 받는 가격임.
-[목록1] 건물 중 감정서상 기호(1-3) 토담조 스레이트지붕 농업생산시설은 실제 소재지가 [목록2] 토지인 외부리 400번지임.
-대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주변 환경 분석

경상남도 창녕군 창녕읍 외부리 392번지에 위치하며, '안가마실마을' 내에 자리 잡고 있습니다. 본건 주변은 농촌 취락지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 원활하나, 대중교통 사정은 보통 이하로 평가됩니다. 본건은 남측으로 약 3미터 폭의 아스콘 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

기호(2) 토지는 사다리형으로 2단(단차 약 2.2m)으로 평탄하게 조성되어 있으며 재실 및 창고 부지로 이용 중입니다. 기호(3) 토지는 사다리형으로 평탄하나, 기호(2) 토지보다 약 1.2미터 높고, 주거용 건부지(일부 도로)로 이용되고 있습니다.

토지이용계획으로는 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(창녕5(주거형)), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 권리 관계

본건은 창원지방법원 밀양지원 2025타경10499 부동산강제경매 사건입니다. 등기부상 말소기준권리는 2025년 9월 9일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매 개시 결정 건(채권액 106,409,737원)입니다. 이 권리를 기준으로 선순위 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 정보 및 인수 여부

임차인으로 황복리 씨가 확인되었습니다. 전입일자는 1981년 11월 21일이며, 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 대항력이 있는 임차인으로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임차인 황복리 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력을 보유하고 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

3.3. 법정지상권 및 기타 권리 사항

본건에는 법정지상권 성립 여부가 불명확한 부분이 있습니다. 특히, 매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립될 가능성이 있어 추가적인 권리 분석이 필요합니다. 또한, 일괄 매각 대상이며 제시외 건물(3-1, 3-2)이 포함됩니다. 그러나 제시외 건물(2-1) 및 수목(2-2)은 매각에서 제외되므로 주의해야 합니다. 감정평가상 건물 기호(1-3)인 농업생산시설은 실제 소재지가 본건 토지(외부리 392번지)가 아닌 외부리 400번지임이 확인되었습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 동향

경매 물건 소재지인 창녕군 창녕읍 외부리는 농촌 취락 지역으로, 단독주택 및 농경지 중심의 개발이 이루어진 곳입니다. 유사한 규모와 용도의 단독주택 매물은 지역 부동산 시장에서 흔하게 거래되지 않으며, 최근 1년간 해당 지역에서 보고된 유사 단독주택 거래 사례는 제한적입니다. 이는 지역적 특성과 낮은 거래량에 기인하는 것으로 보입니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

인근 지역의 단독주택 및 토지 시세는 개별 물건의 입지, 면적, 건축 연도, 도로 상황 등에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 본건과 직접적으로 비교할 수 있는 신축 또는 리모델링된 단독주택의 거래 사례를 찾기 어려우나, 일반적인 농촌 지역의 토지 및 건축물 거래 가격을 고려할 때, 본건의 감정가 94,235,230원은 주변 시세를 반영하고 있는 것으로 추정됩니다. 그러나 법정지상권 및 대항력 있는 임차인 등 특수 사항을 고려하여 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다.

5. 생활 편의 시설

5.1. 편의 시설 접근성

인근 '안가마실마을' 주변의 편의 시설 현황을 분석한 결과, 대형마트나 백화점 등 상업 시설 접근성은 다소 낮은 편입니다. 기본적인 생활 편의를 위해서는 창녕읍 중심 시가지로 이동해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

본건으로부터 도보로 접근 가능한 초등학교, 중학교는 확인되지 않았습니다. 인근의 창녕읍 소재 초등학교 및 중학교 이용을 고려해야 하며, 통학을 위해서는 차량 이용이 필요할 수 있습니다.

5.3. 기타 생활 기반 시설

인근에 병원, 약국 등의 의료 시설이나 관공서, 은행 등 주요 생활 기반 시설은 창녕읍 중심 시가지에 밀집되어 있어, 차량을 이용하여야 접근이 가능합니다. 농촌 지역의 특성상 생활 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 법적 하자 및 권리 제약

가장 큰 리스크는 법정지상권 성립 여부 불명입니다. 이는 매각에서 제외되는 지상 건물과의 관계에서 발생할 수 있으며, 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 가능성을 내포합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 특이사항으로, 임대차 관계의 진위 여부 및 잠재적 인수 금액에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 상태 및 관리 이슈

건물 연면적 76.70㎡ (약 23.2평)에 제시외 건물 면적이 69.80㎡ (약 21.1평)에 달하며, 건물의 주요 구조가 목조, 조적조, 토담으로 이루어져 있고 사용 승인일이 1953년으로 오래된 편입니다. 따라서 전반적인 건물 노후화 및 유지 보수 상태에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다. 특히, 기호(1-3) 농업 생산 시설이 타 필지(외부리 400번지)에 소재하는 점은 관리 및 이용상 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 위험 요소

본건 토지는 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당하므로, 향후 축산업 관련 활동에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 농촌 취락지대의 특성상 주변 환경 변화 가능성이나 민원 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 주변 개발 계획 등을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 외곽의 농촌 취락지대에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 688㎡(약 208평)의 넓은 토지 위에 단독주택 및 창고 시설 등이 소재하고 있습니다. 감정가는 94,235,230원이며, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

그러나 법정지상권 불명확, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금/차임 0원), 건물 노후화, 제시외 건물 및 타 필지 소재 건물 등의 복합적인 권리 및 물건상의 이슈를 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 법정지상권 문제는 낙찰 후 추가적인 법적 문제로 이어질 수 있는 중대한 사안입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 688㎡(약 208평)의 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 권리상의 복잡성으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 94,235,230원입니다. 그러나 법정지상권 성립 여부 불명, 대항력 있는 임차인 존재(보증금/차임 0원), 건물 노후화 및 복잡한 제시외 건물 관계 등 다수의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

특히 법정지상권의 경우, 성립 시 토지 이용에 제약이 발생하며, 이를 해결하기 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 경우, 보증금이 0원으로 신고되었으나 숨겨진 채권이나 권리가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하고, 향후 예상되는 법적 절차 비용 및 건물 수리 비용 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 분석 및 유사 물건 거래 사례가 제한적이므로, 보수적인 관점에서 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 66,000,000원에서 75,000,000원 사이를 제안합니다. 이는 어디까지나 잠재적 리스크를 감안한 가이드라인이며, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.