나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21933 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1911-4 미진아파트 1동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재“옥포중학교”남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내, 제3층 제302호로서, [사용승인일:1996.01.20.] 외 벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 "아파트"로 이용중임.

설비내역

본건은 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로서, 인접지와 평탄한 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동층, 남측으로 약 7m 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포 항항만시가지구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기 [임대차보증금(최초) 130,000,000원/(갱신) 110,000,000원, 전입일자 2015.11.19., 확정일자 2018.05.31.]가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 임차권 등기는 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21933 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1911-4 미진아파트 1동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 93,000,000원

토지면적: 22.39㎡ (약 6.77평)

토지지분: 22.39㎡ (약 6.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.84㎡ (약 25.67평)

건물지분: 84.84㎡ (약 25.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO (서울보증보험주식회사로 추정)

아파트 면적:

전용면적: 84.84㎡ (약 25.67평)

공급면적: 84.84㎡ (약 25.67평) (제공된 건물면적 기준, 상세 분양면적 별도 확인 필요)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 “옥포중학교” 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근 및 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제3층 제302호이며, 1996년 1월 20일에 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

이용상태: 본건은 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 제반 급배수 및 위생, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 정방형으로서 인접지와 평탄한 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 북측, 동측, 남측으로 약 7m 폭의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(옥포 항항만시가지구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약:

최초 소유권 이전 (증여)은 1996년 8월 10일에 이루어졌습니다.

을구 7번 권리: 유용훈 씨의 주택임차권이 2019년 7월 16일에 설정되었으며, 금액은 130,000,000원입니다. 이 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임차인의 전입일자는 2015년 11월 19일, 확정일자는 2018년 5월 31일입니다.

말소기준권리: 서울보증보험주식회사 명의의 강제경매 개시 결정 (2025타경 21933)으로, 접수일자는 2025년 9월 9일이며, 채권액은 188,877,533원입니다.

임차인 현황:

임차인: 유 (본명: 유용훈)

보증금: 최초 130,000,000원, 갱신 후 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015년 11월 19일

확정일자: 2018년 5월 31일

배당신고일자: 2019년 7월 16일

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 감액분 20,000,000원이 있습니다.

권리분석 요약:

매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기가 존재하며, 임대차보증금 중 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 남은 금액은 매수인이 인수해야 합니다. (최초 130,000,000원, 갱신 후 110,000,000원)

이는 매수인이 인수해야 하는 보증금이 최소 110,000,000원에 달할 수 있음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

인근에 옥포중학교가 소재하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

지역 용도상 일반상업지역으로 분류되어 있어, 주변에 다양한 상업 활동이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건 인근에는 옥포중학교, 거제시립옥포도서관, 옥포수변공원 등 교육 및 여가 시설이 위치하고 있습니다. 또한, 대우조선해양과 인접하여 배후 수요가 풍부한 편이며, 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

혐오시설: 인근 지역 지도 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 본건이 위치한 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 곳으로, 항만 지역이라는 특성상 일부 항만 관련 시설의 영향을 받을 수는 있으나, 심각한 혐오시설로 인한 문제는 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재: 본건의 가장 큰 리스크는 을구 7번의 임차인 유 씨입니다. 이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 남은 금액(최초 130,000,000원, 갱신 후 110,000,000원)은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외에 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

토지이용계획 상 제한: 본건 토지는 일반상업지역으로 분류되지만, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(옥포 항항만시가지구역) 등 복합적인 용도 제한이 있습니다. 이러한 제한은 향후 재건축 또는 용도 변경 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

건물 노후도: 1996년 사용승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 아파트입니다. 입지적으로는 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 조선소 인근으로 배후 수요가 있는 편입니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금(최소 110,000,000원)이 배당으로 모두 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 93,000,000원 대비 매우 높은 금액으로, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

또한, 토지이용계획 상의 여러 제한 사항과 건물의 노후도 역시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

적극적인 권리분석을 통한 인수 금액 확정: 임차인의 정확한 배당 예상액을 파악하여 매수인이 최종적으로 인수하게 될 보증금 액수를 명확히 하는 것이 중요합니다. 이를 통해 총 투자 비용을 산정할 수 있습니다.

입지적 잠재력: 거제시 옥포동은 조선업 관련 배후 수요가 있는 지역으로, 향후 지역 경제 활성화에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

부동산 강제경매: 채권자의 강제경매로 진행되어, 법적 절차에 따라 투명하게 진행될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원입니다. 하지만 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금(최소 110,000,000원)을 고려할 때, 입찰가는 매우 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록, 감정가 대비 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 65,100,000원 ~ 74,400,000원 (감정가 93,000,000원의 70% ~ 80% 수준)

주요 고려사항:

만약 최고 입찰가가 65,100,000원일 경우, 총 실질 투자 비용은 65,100,000원(입찰가) + 110,000,000원(인수 보증금) = 175,100,000원이 됩니다.

만약 최고 입찰가가 74,400,000원일 경우, 총 실질 투자 비용은 74,400,000원(입찰가) + 110,000,000원(인수 보증금) = 184,400,000원이 됩니다.

이는 매우 보수적인 접근이며, 정확한 인수 보증금 및 배당 예상액, 그리고 본건의 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.