나이스옥션 법원경매 진주 2025타경897 [1] 경상남도 진주시 봉곡동 109 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 봉곡동 소재 진주서부시장 북동측 인근에 위치하며, 부근은 숙박시설 및 근린생활시설, 다가구주택, 단독주택 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형의 평탄한 토지로서, 다가구주택 부지로 이용중입니다.
기호(3) 부정형의 평탄한 토지로서, 대부분 도로로 이용중이고, 일부는 기호(1) 토지의 부속
토지(화단 등)로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 남동측으로 폭 약 6m내외의 포장도로와 북동측으로 폭 약 2m내외의 보도블럭도로에
각각 접합니다.
기호(3) 본건 남동측을 폭 약 6m내외의 포장도로로 이용중이고, 본건 북동측으로 폭 약 2m
내외의 보도블럭도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호
구역(진주초등학교), 상대보호구역(진주초등학교병설유치원), 역사문화환경보존지
역에 속합니다.


기호(3) 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(중앙3-108)(접합), 가축
사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(진주초등학교), 상대보호구역(진주초등
학교병설유치원), 역사문화환경보존지역에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

별지 ' 토지,건물 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서,
외벽: 화강석 붙임 및 드라이비트 마감.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 하이샷시창호.
기호(ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층입니다.

이용상태

기호(2) 다가구주택(1~4층)으로 이용중입니다.
기호(ㄱ) 창고로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 난방설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

기호(ㄱ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함.
-목록[3] 지목이 도로이고, 현황 대부분 도로로 이용중이며, 일부 목록[1] 토지의 부속 토지(화단 등)로 이용중인바 이를 고려하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경897 (1)

소재지: 경상남도 진주시 봉곡동 109 (신주소: 경상남도 진주시 비봉로49번길 14 (봉곡동))

용도: 다가구주택

감정가: 666,064,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 상봉새마을금고 (추정)

1.2. 면적

토지면적: 171.90㎡ (약 52.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 347.20㎡ (약 105.03평)

건물 제시외면적: 2.40㎡ (감정서상 ㄱ 건물 포함)

1.3. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.4. 특이사항

* 일괄매각 조건입니다.

* 제시외 건물(감정서상 ㄱ)이 매각에 포함됩니다.

* 목록 토지는 지목이 도로이나, 현황 대부분 도로로 이용 중이며 일부는 목록 토지의 부속 토지(화단 등)로 이용 중인 점을 고려하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상남도 진주시 봉곡동에 소재하며, 진주서부시장 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

기호(1) 토지는 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 북동측으로 폭 약 2m 내외의 보도블럭 도로에 각각 접하고 있습니다.

기호(3) 토지는 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로를 이용하며, 북동측으로 폭 약 2m 내외의 보도블럭 도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획

기호(1), (3) 토지는 모두 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(진주초등학교, 진주초등학교병설유치원), 역사문화환경보존지역에 속합니다. 기호(3) 토지는 소로3류(폭 8m 미만)(중앙3-108)(접합)에도 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리(을3)인 상봉새마을금고 근저당권(2011.11.09. 접수, 260,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 현재 등기부상 기재된 가압류, 압류, 근저당, 전세권, 주택임차권 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 토지목록 도로 부분의 이용 현황 관련 사항은 참고 필요)

3.3. 임차인 현황

* 김 (보증금: 10,000,000원, 차임: 230,000원, 전입/확정: 2016-03-24, 배당신고: 2025-09-19, 대항력: 없음)

* 한국토지주택공사 (입주자: 김 / 보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2016-11-25, 확정: 2016-11-21, 배당신고: 2024-08-05, 대항력: 없음)

* 박 (보증금: 110,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2018-04-25, 확정: 2018-05-02, 대항력: 없음)

* 박 (보증금: 110,000,000원, 차임: 100,000원, 전입: 2018-04-25, 확정: 2025-09-18, 배당신고: 2025-09-18, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2024-08-21, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2018-02-05, 대항력: 없음)

* 제 (보증금: 35,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2014-11-25, 확정: 2025-05-26, 배당신고: 2025-09-12, 대항력: 없음)

* 한국토지주택공사 (보증금: 45,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2016-11-25, 확정: 2016-11-15, 배당신고: 2024-08-05, 대항력: 없음)

* 한국토지주택공사 (입주자: 제 / 보증금: 45,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2014-11-25, 확정: 2014-11-25, 배당신고: 2024-08-05, 대항력: 없음)

* 한국토지주택공사 (입주자: 최 / 보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2015-10-15, 확정: 2015-10-16, 배당신고: 2024-08-05, 대항력: 없음)

3.4. 인수 보증금

인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. (합계: 0원)

4. 상권분석

본건은 진주서부시장 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역에 속합니다. 주변에 숙박시설, 근린생활시설 등이 발달해 있어 상업적 가치가 높습니다. 건물이 다가구주택으로 이용 중임을 감안할 때, 상업지역 내에서 안정적인 주거 수요 또한 확보 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

* 시장: 진주서부시장 도보 이용 가능

* 학교: 진주초등학교, 진주초등학교병설유치원 인근 위치 (상대보호구역)

* 교통: 주요 도로와 접해 있어 차량 이용 편리, 버스정류장 인근 위치

5.2. 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도로 부지 이용

목록 토지가 지목상 도로이나, 본건의 일부 부속 토지(화단 등)로 이용되고 있어 향후 이용 관계에 따라 민원이 발생할 소지가 있습니다. 다만, 해당 부분은 감정평가에 반영되었습니다.

6.2. 건축물 노후화

건축물 사용승인일이 2010년으로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 일반상업지역 내 주택

일반상업지역에 위치하나 현재는 다가구주택으로 이용 중입니다. 향후 지역 개발 또는 용도 변경 시 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 진주서부시장 인근의 일반상업지역에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 토지 일부가 도로로 이용되는 점, 제시외 건물 포함 등 특이사항이 있으나, 전체적으로 안정적인 상권 내에 자리하고 있어 향후 임대 수익 창출 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 진주서부시장 인근 핵심 상업 지역에 위치

* 다가구주택으로 즉시 임대 수익 창출 가능

* 탄탄한 배후 수요 확보 (상업 및 주거)

* 매각으로 인한 권리관계 명확성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 666,064,000원입니다. 상세한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대 수익률, 낙찰률, 수리비, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가를 기준으로 하되 현장 조사를 통해 수익률 및 리스크 요인을 반영하여 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.