나이스옥션 법원경매 창원 2025타경719 [1] 경상남도 김해시 삼정동 644-15 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼정동 소재 '김해고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 제4층 제402호로서, . 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 . 내 벽 : 벽지붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 . 창 호 : 샷시창호 구조

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '공동주택 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 폭 약 10m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(김해고 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 후첨 '층별배치도 및 사진용지'와 같이 제시외 건물 "일련번호 (ㄱ),(ㄴ)" 이 소재함.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

1.1. 1. 사건번호

창원지방법원 2025타경719 (1)

1.1. 2. 소재지

경상남도 김해시 삼정동 644-15 4층402호

1.1. 3. 용도

다세대주택

1.1. 4. 감정가

80,960,000원

1.1. 5. 면적

* 토지 면적: 38.50㎡ (약 11.65평)

* 토지 지분: 38.5㎡ (약 11.65평)

* 건물 면적: 62.78㎡ (약 18.99평)

* 건물 지분: 62.78㎡ (약 18.99평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 14.80㎡

1.1. 6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 8. 채권자

우OOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 삼정동 소재 '김해고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

2.3. 도로 현황

본건의 서측으로 폭 약 10m의 도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(김해고)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 소유권 관련

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2007-03-16, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 윤인구

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2017-06-13, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 경수인

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2017-09-08, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김은정 (매매)

3.1. 2. 권리 설정 및 말소

* 등기구분: 을2, 접수일자: 2017-09-08, 권리종류: 근저당권, 권리자: 우리은행, 권리금액: 87,780,000원 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2025-09-09, 권리종류: 임의경매, 권리자: 우리은행, 권리금액: 72,029,807원 (창원지방법원 2025타경719 임의경매개시결정)

* 등기부채권 총액: 87,780,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상임.

3.3. 특이 권리사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

* 기타 참고사항: 제시외 건물 "일련번호 (ㄱ),(ㄴ)"이 소재함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 삼정동 일대는 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 지역입니다. 지역 내 소규모 상권이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 현황

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지붙임 및 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 건축물대장상 '청보빌라'이며, 1995년 1월 24일 사용승인되었습니다.

5.2. 내부 설비

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 교육시설: 김해고등학교가 인근에 소재합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 기타: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

임대관계가 미상이며, 인수 보증금은 0원이지만 실제 점유 관계 및 명도 절차에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 제시외 건물

건물 외에 별도로 제시외 건물 "(ㄱ),(ㄴ)"이 존재하며, 이는 매각에 포함되지만 명도 또는 활용 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

* 건물 노후화: 1995년 준공된 건물로, 장기적인 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치한 다세대주택으로, 인근에 김해고등학교가 있고 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 매각 대상에는 토지와 건물, 그리고 제시외 건물이 포함됩니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상인 점과 제시외 건물의 존재는 주의가 필요합니다. 감정가는 80,960,000원으로 책정되었으나, 주변 실거래가를 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 교육 환경: 김해고등학교 인근으로 교육 환경이 우수하여 실거주 또는 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 인수 보증금이 0원이므로, 명도 과정에서 금전적 부담이나 대항력 있는 임차인과의 분쟁 발생 가능성이 낮습니다.

* 입지 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 주변 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적 및 연식의 다세대주택이 약 7,000만원에서 7,500만원 수준으로 거래된 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 80,960,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 제시외 건물 및 미상 임대차 관계 등의 리스크 요소를 감안하고, 인수 보증금이 0원임을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가로 낙찰받기 위한 보수적인 접근이 필요합니다.

투기적 관점보다는 실거주 또는 안정적 임대 수익 확보 관점에서 접근 시, 최근 실거래가 수준을 상회하면서도 감정가보다는 낮은 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 75,000,000원에서 78,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통해 건물 상태, 제시외 건물 확인, 주변 시세 재확인 등 심층적인 추가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.