나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12503 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-5 라온센트럴상가 2층 202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 ""남양산역"" 서측 인근에 위치하는 라온센트럴상가 2층 202호 로서 ,부근일대는 근린생활시설,상가 등이 혼재해 있으며,주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 2층202호로서,
외벽 : 복합판넬붙임 등.
내벽 : 인테리어 및 일부 타일마감임.
창호 ; 샷시창임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생설비, 난방설비,소화전설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 근린생활시설및 업무시설 부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 등은 보통정도임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,제1종지구단위계획구역,소로1류(폭 10m~12m)(접함),소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건 건물은 경계벽면으로 분리하여 2개의 사업장(상호: 천운궤도(주), 김치찜은못참지)으로 분리하여 사용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-05-27 기준 작성

1.1. 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경12503 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-5 라온센트럴상가 2층 202호

용도: 근린상가

감정가: 518,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOO (부산신용보증재단 추정)

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 58.55㎡ (약 17.7평)

토지지분: 58.5474㎡ (약 17.7평)

건물면적: 218.95㎡ (약 66.2평)

건물지분: 218.95㎡ (약 66.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 7층 건물 중 2층

준공일: 2015년 08월 21일

1.3. 건물 세부 정보 (JSON 분석)

건물명: 라온센트럴상가

주용도: 제1종근린생활시설 (기타 용도로 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 위락시설 포함)

층수: 지하 3층, 지상 7층

전유부 호수: 2층 202호

1.4. 특이사항 및 주의사항

본건 건물은 경계벽면으로 분리하여 2개의 사업장(상호: 천운궤도(주), 김치찜은못참지)으로 분리하여 사용 중임.

공부와의 차이: 없음

임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 ""남양산역"" 서측 인근에 위치하는 라온센트럴상가 2층 202호입니다. 부근일대는 근린생활시설, 상가 등이 혼재해 있으며, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 주변 가로망 상태 또한 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 06월 28일 접수된 대형선망수산업협동조합의 근저당권(을4, 274,800,000원)입니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

본건과 관련된 등기부상 권리 내역은 다음과 같으며, 모두 말소될 예정입니다.

* 소유권이전2번신탁등기말소 (접수: 2015-11-23)

* 소유권이전 (접수: 2021-06-28, 임의경매로 인한 매각)

* 근저당권 (접수: 2021-06-28, 채권액: 274,800,000원, 말소기준권리)

* 근저당권 (접수: 2022-04-20, 채권액: 48,000,000원)

* 가압류 (접수: 2024-11-25, 채권액: 26,291,655원, 부산신용보증재단)

* 가압류 (접수: 2024-12-11, 채권액: 7,073,074원, 주식회사케이비국민카드)

* 가압류 (접수: 2025-04-04, 채권액: 23,719,860원, 소상공인시장진흥공단)

* 강제경매 (접수: 2025-09-09, 채권액: 27,379,304원, 부산신용보증재단)

* 압류 (접수: 2025-09-18, 국민건강보험공단)

* 가압류 (접수: 2025-10-24, 채권액: 24,762,326원, 신용보증기금)

3.3. 임차인 현황

본건에는 총 17명의 임차인이 등록되어 있습니다. 모든 임차인의 경우 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

* 임차인: 곽

보증금: 0원, 차임: 50,000원, 전입/사업일자: 2023-01-10, 대항력: 없음

* 임차인: 권

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2022-07-21, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 150,000원, 전입/사업일자: 2021-09-24, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 50,000원, 전입/사업일자: 2022-10-12, 대항력: 없음

* 임차인: 샬롬시설관리주식회사

보증금: 0원, 차임: 50,000원, 전입/사업일자: 2021-12-13, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 50,000원, 전입/사업일자: 2021-08-26, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 50,000원, 전입/사업일자: 2021-11-26, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 50,000원, 전입/사업일자: 2022-07-07, 대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 150,000원, 차임: 50,000원, 전입/사업일자: 2021-07-27, 대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원, 차임: 50,000원, 전입/사업일자: 2022-10-20, 대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원, 차임: 50,000원, 전입/사업일자: 2021-10-16, 대항력: 없음

* 임차인: 사무원

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: , 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사여이레

보증금: 550,000원, 차임: 50,000원, 전입/사업일자: 2021-10-06, 대항력: 없음

* 임차인: 하

보증금: 0원, 차임: 50,000원, 전입/사업일자: 2021-11-24, 대항력: 없음

* 임차인: 한

보증금: 0원, 차임: 50,000원, 전입/사업일자: 2022-05-16, 대항력: 없음

* 임차인: 허

보증금: 1,000,000원, 차임: 20,000원, 전입/사업일자: 2023-08-21, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 없음 (지상권 개요: 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 환경

본건이 위치한 경상남도 양산시 물금읍 범어리는 근린생활시설 및 상가가 혼재된 지역입니다. 라온센트럴상가는 7층 규모의 건물로, 다양한 상업 시설이 입점해 있습니다.

4.2. 사업장 운영 현황

해당 물건(2층 202호)은 현재 경계벽면으로 분리하여 '천운궤도(주)'와 '김치찜은못참지'라는 두 개의 사업장으로 운영되고 있습니다. 이는 임대 또는 직접 운영 시 공간 활용의 유연성을 제공할 수 있습니다.

4.3. 법규적 용도

건축물대장상 주 용도는 제1종근린생활시설이며, 기타 용도로 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등이 포함되어 있어 다양한 업종의 사업장 운영이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

남양산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다. 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 물류 이동이나 고객 방문에 유리할 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주변환경

상가 건물로서 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 편리한 생활 및 영업 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 구조 변경

본건이 2개의 사업장으로 분리 사용되고 있다는 점은, 향후 원상복구 의무 발생 또는 내부 구조 변경 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액이 404,646,915원에 달하는 점은, 경매 진행 시 입찰 경쟁률 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 업종은 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 라온센트럴상가 2층 202호에 위치한 근린상가로, 남양산역 인근이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 218.95㎡(약 66.2평)의 넓은 면적을 활용하여 두 개의 사업장으로 분리 운영 중입니다. 등기부상 권리는 모두 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인도 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. 상업지역에 속해 있으며, 근린생활시설 외 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 내부 구조 변경 및 분리 사용으로 인한 잠재적 문제, 채권 총액 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 남양산역 인근으로 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 등기사항이 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 다용도 활용 가능성: 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등 다양한 업종으로의 사업장 운영이 가능합니다.

* 넓은 면적: 218.95㎡ (약 66.2평)의 전용 면적을 통해 효율적인 공간 활용이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 양산시 물금읍의 지속적인 개발로 인한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 518,000,000원이며, 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물의 실제 상태 및 내부 구조(분리 사용 여부)

* 인근 유사 부동산의 실거래가 및 현재 임대 시세

* 주변 상권의 활성화 정도 및 경쟁 환경

* 향후 공실 발생 가능성 및 예상 임대 수익률

* 경매 물건의 경쟁률 및 법원의 매각 진행 상황

위 사항들을 종합적으로 고려하여 낙찰 후 예상 수익률을 분석한 후, 본인의 투자 전략에 맞는 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.