나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1437 [1] 울산광역시 북구 중산동 951-3 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 중산동 소재 '약수초등학교' 남동측 인근에 위치하는 현칭'두광
하이트빌라' 4충 402호로서 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 농경지
등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리조 경사슬래브지붕 5층건내 4층 402호로서
외벽: 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지마감 및 일부타일마감등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급 배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서 연랍주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한지역(전부제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 장애불제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경1437 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 북구 중산동 951-3 4층 402호

1.3. 건물명

두광하이트빌라

1.4. 용도

연립주택

1.5. 감정가

58,000,000원

1.6. 면적

토지면적: 46.33㎡ (약 14.02평)

토지 지분: 46.33㎡ (약 14.02평)

건물면적 (전용면적): 70.29㎡ (약 21.26평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.9. 채권자

유OO (등기부상 유제인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 북구 중산동 소재 '약수초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로 이동이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 남서측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주택 접근에 무리가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

1993년 10월 20일 소유권 보존 등기(양윤석) 이후, 2014년 6월 9일 소유권 이전(전현조)되었습니다.

말소기준권리는 2023년 11월 22일 접수된 유제인 명의의 근저당권 (채권 최고액 60,000,000원)입니다.

현재 본건은 2025년 9월 10일 접수된 유제인 명의의 근저당에 의한 임의경매(2025타경1437)로 진행 중입니다.

총 등기부채권액은 60,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 있는 임차인은 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 비교

제공된 최근 매매 정보들을 바탕으로 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 경동빌라 (2026년 3월, 4층, 75.49㎡): 60,000,000원

* 태웅그린빌라1동 (2026년 4월, 4층, 71.64㎡): 51,500,000원

4.2. 시세 분석

본건 물건(2026년 3월, 4층, 70.29㎡, 감정가 58,000,000원)과 유사한 조건의 인근 빌라 거래 사례를 비교 분석했습니다.

4층에 위치한 경동빌라(75.49㎡)가 60,000,000원에 거래되었으며, 이를 면적 기준으로 환산 시 약 56,070,000원 수준의 가치를 지닙니다.

비슷한 면적(71.64㎡)의 태웅그린빌라1동(1995년식)이 51,500,000원에 거래된 사례는 본건의 시장 가치가 50,441,000원 수준에서도 형성될 수 있음을 시사합니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 감정가 58,000,000원은 최근 거래 사례의 상단에 위치하며, 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 외관

본건은 철근콘크리트조 경사슬래브 지붕의 5층 건물 중 4층 402호입니다.

외벽은 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감으로 되어 있으며, 내벽은 벽지 마감 및 일부 타일 마감으로 되어 있습니다. 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

5.2. 내부 이용 상태

현재 연립주택으로 이용 중에 있습니다.

5.3. 설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 편의 시설

인근에 약수초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설들이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

임대 관계가 확인되지 않아, 인수할 임차인이 있을 가능성은 낮으나 추가적인 현장 확인 및 조사가 필요합니다.

6.2. 미상 권리 정보

등기부 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 상세 내용이 파악되지 않아 권리관계에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

6.3. 건물 노후도

1993년에 건축된 건물로, 유사 연식의 건물과 비교 시 상태에 따른 유지 보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 울산광역시 북구 중산동 소재 두광하이트빌라 4층 402호는 비교적 양호한 주거 환경에 위치하며, 주변 편의 시설 접근성이 좋고 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 특히 약수초등학교가 인근에 있어 가족 단위 거주자에게 유리한 입지 조건을 가지고 있습니다.

다만, 감정평가액 대비 최근 실거래가 분석 결과, 시세보다 다소 높게 책정된 감정가로 인해 입찰 시 보수적인 접근이 필요해 보입니다. 또한, 임대 관계가 미확인된 점과 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 추가적인 주의와 확인이 요구되는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 가족 단위 거주에 유리한 초등학교 인접 입지

* 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 안정적인 주거 환경

* 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 54,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 거래된 유사 면적 물건의 시세 범위와 감정가격을 고려하여 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 책정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.