나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1412 [1] 울산광역시 울주군 상북면 지내리 127-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 공히 울산광역시 울주군 상북면 지내리 소재 재궁곡마을 남동측 인근에 위
치하며 부근은 축사, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 차량 접근 가능하며 서측 근거리에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

- 일련번호 1 토지 : 남서하향의 완경사지대의 자루형 토지로서 단독주택 건부지 및 일
부 도로부지로 이용중임.

- 일련번호 4 토지 : 남서하향의 완경사지대의 부정형 토지로서 전기타(일련번호 1 토지
의 부속토지)로 이용중임.

인접 도로상태

공히 남서측으로 폭 4M 정도의 비포장도로 및 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,4 토지 공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종
별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호 4 토지의 공부상 지목이 답이나 현황 전기타(일련번호 1 토지의 부속토지)로
이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 일련번호 2 건물 가동호

조적조 슬래브지붕 단층 건물로서,

외벽 : 치장타일, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트
내벽 : 일반벽지, 액체방수보호몰탈 위 벽타일
바닥 : 장판, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일
창호 : 목재플러쉬문, 목재여닫이문, 목재이중창호.

- 일련번호 2 건물 부속

조적조 스레트지붕 단층 화장실 : 멸실됨.

- 일련번호 3 건물 나동호

경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 창고 : 멸실됨.

이용상태

일련번호 2 건물 가동호 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2 건물 가동호 : 위생설비, 급배수설비, 축열식심야전기보일러난방설비, 순간
온수기, 주방설비, 신발장, TV공시청설비, CCTV, 물탱크 등이
되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적도"", ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

- 일련번호 2 건물 가동호 부속 조적조 스레트지붕 단층 화장실(2.09㎡) : 현황 멸실됨.

- 일련번호 3 건물 나동호 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 창고(13.5㎡) : 현황 멸실
됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(벽체이용 스텟샷시조 스텐샷시 아크릴지붕 단층 발코니 22.5㎡, 벽체이용 경량판넬조 강판지붕 단층 다용도실 13.5㎡, 경량철골조 강판지붕 단층 가추 6.8㎡, 경량판넬조 판넬지붕 단층 창고 3.3㎡), 제시외 수목(소나무 3주, 느티나무 1주) 포함.
2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음), 별지 사실조회회신서와 같이 원상회복명령 발하여질 가능성 있음.
3. 지내리127-1 토지상 연산홍 등 수목, 조경석 및 127-2 토지상 석류나무 등 수목, 지하수공급설비 등은 토지가액에 포함. 지내리127-1 토지상 이동식 경량판넬조 판넬지붕 단층 창고(약1.8㎡)는 이동이 용이한 점을 고려하여 감정평가 제외.
4. 지내리127-1 가동호 부속 조적조 스레트지붕 단층 화장실 2.9㎡, 나동호 경량철골조 샌드위치 판넬지붕 단층 창고 13.5㎡ 현황 멸실됨.
5. 지내리127-2는 공부상 지목이 답이나 현황 전기타(지내리127-1 토지의 부속토지)로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1412 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 지내리 127-1

토지 면적: 998.00㎡ (약 302.2평) 및 지내리 127-2 토지 (지목: 답, 현황: 전기타(부속토지)로 이용중)

건물 면적: 112.94㎡ (약 34.16평)

제시외 건물 면적: 46.10㎡ (약 13.96평) (발코니, 다용도실, 가추, 창고 등 포함)

감정가: 263,581,150원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

용도: 단독주택

1.1. 입지조건

위치: 울산광역시 울주군 상북면 지내리 소재 재궁곡마을 남동측 인근에 위치.

주위 환경: 본건 주변은 축사, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 비교적 한적한 농촌 및 자연환경을 이루고 있음.

교통 상황: 차량 접근은 가능하며, 서측 근거리에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하나, 대중교통 노선 및 빈도는 제한적일 수 있음.

토지 이용 상태:

* 지내리 127-1 토지: 남서하향 완경사지의 자루형 토지로, 단독주택 건부지 및 일부 도로부지로 이용 중.

* 지내리 127-2 토지: 남서하향 완경사지의 부정형 토지로, 127-1 토지의 부속토지로 이용 중이며, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전기타'로 이용 중.

인접 도로 상태: 본건 토지는 남서측으로 폭 4M 정도의 비포장도로 및 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m 미만 축종)에 해당함.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* "물건명세서 참고사항"에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 명시되어 있으며, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '법정지상권'이 언급되어 있어, 낙찰자는 해당 지상권을 인수해야 함. 이로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으므로, 지상권의 구체적인 내용 및 영향력에 대한 면밀한 조사가 필수적임.

말소기준권리: 을5 근저당 (2005-06-24, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 130,000,000원)

총 등기부채권액: 299,154,853원 (토지 및 건물 합산)

주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 여러 차례 소유권 변동이 있었으며, 가장 최근인 2024년 5월 23일 김미순에게 증여로 이전됨.

* 선순위 권리: 말소기준권리인 을5 근저당 외 다수의 근저당 및 가압류 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정임.

* 후순위 권리: 본 경매개시결정(울주신용협동조합, 2025-09-09)은 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 임대 관계가 미상이라도, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지, 임야, 축사 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있음.

단독주택 및 창고 용도의 건물이 존재하나, 지역 주민을 대상으로 한 제한적인 서비스업 외의 상권 형성은 기대하기 어려움.

생활 편의시설은 도보 거리 내에 충분히 갖춰져 있지 않을 가능성이 높으며, 차량 이동을 통한 접근이 필요할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

주변 교통: 차량 접근은 원활하나, 대중교통은 인근 버스정류장을 통해 이용 가능.

편의시설: 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 제공되지 않음. 인근 지역의 생활 편의 수준은 현장 답사를 통해 파악해야 함.

교육시설: 주변 교육시설 정보는 미제공. 농촌 지역 특성상 통학 거리 등이 발생할 수 있음.

의료시설: 기본적인 의료 서비스 제공 시설은 인근에 존재할 수 있으나, 종합병원 등 대규모 의료 시설은 원거리에 위치할 가능성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출:

* 물건 중 지목이 '답'인 토지(지내리 127-2)가 포함되어 있어, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 함.

* 미제출 시 매수 신청 보증금 반환이 불가하며, 매수 자격을 상실하게 됨.

* 경매 낙찰자는 해당 자격증명을 반드시 취득할 수 있는지 사전에 확인해야 함.

지상권 인수 의무:

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 및 '법정지상권' 언급은 본 물건의 가장 큰 리스크임.

* 낙찰자는 해당 지상권을 인수해야 하므로, 토지 사용 및 활용에 심각한 제약이 발생할 수 있음.

* 지상권의 설정 내용, 존속 기간, 범위 등을 상세히 파악해야 하며, 심할 경우 토지의 가치가 거의 없거나, 해당 토지 소유권자가 아닌 다른 주체에게 사용료를 지급해야 할 수도 있음.

원상회복명령 가능성:

* 별지 사실조회회신서와 같이 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.

* 이는 추가적인 철거 또는 복구 비용 발생으로 이어질 수 있음.

건물 일부 멸실:

* 조적조 스레트지붕 단층 화장실(2.9㎡) 및 경량철골조 샌드위치 판넬지붕 단층 창고(13.5㎡)가 현황 멸실됨.

* 실제 이용 가능한 건물 면적 및 상태를 파악해야 하며, 멸실된 부분의 복구 비용 등을 고려해야 함.

제시외 건물 및 수목 포함:

* 벽체이용 스텟샷시조 스텐샷시 아크릴지붕 단층 발코니(22.5㎡), 벽체이용 경량판넬조 강판지붕 단층 다용도실(13.5㎡), 경량철골조 강판지붕 단층 가추(6.8㎡), 경량판넬조 판넬지붕 단층 창고(3.3㎡) 등 제시외 건물과 소나무 3주, 느티나무 1주가 일괄 매각 대상에 포함됨.

* 이에 대한 처리 및 관리 책임, 추가 비용 등을 고려해야 함.

지목과 현황 불일치:

* 지내리 127-2 토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전기타(부속토지)'로 이용 중.

* 이는 농지법, 건축법 등 관련 법규 적용 및 규제에 혼란을 야기할 수 있음.

주변 환경:

* '축사'가 인근에 위치하여 악취, 소음 등 생활 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 가진다는 점은 장점일 수 있습니다.

하지만 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재는 본 물건의 가장 치명적인 리스크이며, 낙찰 후 토지 사용 및 처분에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

또한, 농지취득자격증명 필요, 원상회복명령 가능성, 일부 건물 멸실, 주변 축사 등 다수의 불안 요소를 안고 있어, 철저한 사전 조사와 함께 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

단순히 시세차익만을 보고 입찰하기에는 위험 부담이 큰 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 998㎡의 토지와 부속토지(127-2)를 포함하고 있어, 토지 활용 가능성(단, 지상권 및 농지법 규제 확인 필수).

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매수 가능하여 절차상 효율성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 263,581,150원

시세 및 가치 분석:

* 본 물건의 가장 큰 가치 결정 요인은 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 및 그 내용입니다. 이 지상권이 낙찰자의 토지 이용을 얼마나 제한하는지에 따라 토지의 실제 가치가 결정됩니다. 만약 지상권으로 인해 토지를 사실상 사용하지 못하거나, 막대한 사용료를 지불해야 한다면, 토지의 가치는 거의 없다고 볼 수 있습니다.

* 또한, 농지취득자격증명 취득 가능 여부 및 해당 지역의 부동산 시세를 종합적으로 고려해야 합니다. 주변 축사 등으로 인한 환경적 요인도 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 해당 지상권 계약서, 토지 관련 법규 검토, 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인, 그리고 해당 지역 부동산 전문가의 심층적인 시세 조사를 통해서만 가능합니다.

예상 입찰가 산정 근거 및 범위:

* 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. 상기 기술된 다수의 리스크 요인, 특히 지상권 인수 비용 및 제약 사항을 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 접근해야 합니다.

* 보수적으로 접근하여, 현재 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 약 1.31억원 ~ 1.84억원 범위입니다.

* 만약 지상권의 내용이 명확히 파악되어, 낙찰자에게 미치는 영향이 미미하거나, 예상 인수 비용이 감당 가능한 수준으로 판단될 경우, 감정가 수준 또는 약간의 할인율(예: 80%~90%)을 적용한 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

* 결론적으로, 본 물건의 입찰가는 권리 분석 결과 및 현장 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상세한 상담을 거친 후 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도 고려할 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.