나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31768 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 1306-4 한빛마을 311동 5층502호 아파트 경매

대구광역시 달서구 선원남로 99 한빛마을, 311동 5층502호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경31768(대구서부지원 경매2계). 감정가 140,000,000원, 최저가 68,600,000원. 매각기일은 2026-07-23입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 31768 [1]
소재지	대구광역시 달서구 이곡동 1306-4 한빛마을 311동 5층502호
도로명주소	대구광역시 달서구 선원남로 99 한빛마을, 311동 5층502호
용도	집합건물
매각기일	2026.07.23
관할법원	대구서부지원 경매2계 (053) 570 - 2302)
이용제한	(저촉)상대보호구역, (저촉)절대보호구역, 택지개발지구기타, 도시지역, (접함)자연녹지지역, (접함)지구단위계획구역, 지구단위계획구역, (접함)어린이공원, (접함)근린공원, (접함)학교, (접함)보행자전용도로, 가축사육제한구역, (접함)대로3류(폭 25m~30m), (접함)대로1류(폭 35m~40m), 제3종일반주거지역, (접함)제2종일반주거지역

대구광역시 달서구 이곡동 1306-4 한빛마을 311동 5층502호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	30.59㎡ (9.25평)
건물면적	59.99㎡ (18.15평)

금액

감정가	140,000,000원
최저가	68,600,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	6,860,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.21	140,000,000원	유찰
2차	2026.06.18	98,000,000원	유찰
3차	2026.07.23	68,600,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 다나감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 &quot;대구성곡초등학교&quot; 서측에 위치하는 &quot;한빛마을 제311동 제5층 제502호&quot; 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 근린상가, 학교 등으로 형성 되어 있음.
교통상황: 본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 교통시설과의 거리·대중교통상황 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상20층(311동)건물중 제5층 제502호 단위세대로서 (사용승인일 : 1998.04.02) - 외 벽 : 콘크리트위 페인팅 등 마감 - 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임.
이용상태: &quot;공동주택(아파트)&quot;으로 이용중임.
설비내역: 위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화설비, 지역난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 자체지면 평탄하게 조성한 대체로 다각형의 토지로서, &quot;공동주택(아파트)&quot; 부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 단지 북측으로 왕복 7차선 포장도로, 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m) (접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료) <택지개발촉진법>.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부현황 및 상태 등은 확인하지 못하여 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 하였으니, 경매참여 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 대구광역시 달서구 이곡동 1306-4번지 한빛마을 311동 5층 502호에 위치한 아파트로, 총 17개동, 1462세대로 구성된 대단지입니다. 본 건물(311동)은 1998년 4월 2일에 사용승인되었습니다.

1.2. 면적 정보

* 건물 전용 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물 총 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 토지 면적: 30.59㎡ (약 9.25평)

* 토지 지분: 30.5949㎡ (약 9.25평)

* 아파트 단지 총 면적: 86,773.94㎡ (약 26,254.55평)

* 아파트 동별 연면적 (311동): 6,427.16㎡ (약 1,944.26평)

* 전용면적 대비 일반적인 분양면적은 약 80㎡ (약 24평) 내외로 추정됩니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 140,000,000원

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 사건 번호: 대구서부지원 2025타경31768 (1)

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 "대구성곡초등학교" 서측에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린 상가, 학교 등으로 형성되어 있습니다. [cite: ]

2.2. 교통 상황

본 건이 속한 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 판단됩니다. [cite: ]

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 소유권 이전 (갑2, 갑3): 등기부상 소유권 변동 내역이 있습니다.

* 주택 임차권 (을9): 김예린 (보증금 170,000,000원, 차임 0원). 전입일자 2021-12-20, 확정일자 2021-11-08, 배당신고일자 2023-12-20. 대항력 있음. 인수 금액 170,000,000원.

* 압류 (갑4): 창원세무서장 (말소기준권리).

* 강제경매 (갑5): 주택도시보증공사 (본건 경매 개시결정).

* 등기부채권 총액: 170,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김예린

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-20

* 확정일자: 2021-11-08

* 배당신고일자: 2023-12-20

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인에게 그 잔액이 인수될 수 있습니다.

3.3. 권리 분석 결과

말소기준권리(압류)보다 선순위인 임차인 김예린 씨의 주택 임차권이 존재하며, 대항력을 갖추고 있어 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 인수되는 보증금은 170,000,000원이며, 이는 임차인이 배당을 통해 전액 회수하지 못할 경우 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건이 위치한 대구광역시 달서구 이곡동 일대는 아파트 단지, 근린 상가, 학교 등이 밀집된 주거 지역입니다. [cite: ] 주변에 대구성곡초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. [cite: ] 또한, 이곡역 및 성서산업단지역이 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다. [cite: ]

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 초기 조사 결과, 공공 쓰레기 처리 시설, 정신병원, 교도소 등 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설에 대한 기준은 주관적일 수 있으며, 실제 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: 대구성곡초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 여건이 우수합니다. [cite: ]

* 편의시설: 단지 주변에 형성된 근린 상가들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: ]

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 단지 정보

* 아파트명: 한빛마을 (성서주공3차)

* 주소: 대구광역시 달서구 이곡동 1306-4 (선원남로 99)

* 건축 연도: 1998년 4월

* 총 세대수: 1462세대

* 최고/최저층: 20층 / 1층

* 주차: 총 1342대 (가구당 약 0.92대)

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김예린 씨의 보증금 170,000,000원 인수 가능성입니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 인수 금액이 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

* 건축 연도가 1998년으로 약 28년 경과하여 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 또는 재건축/리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 물건명세서상 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 현황 및 상태 확인이 어려웠다고 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 물건 상태에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 이곡동에 위치한 대규모 아파트 단지로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 보증금 170,000,000원을 보유하고 있어, 해당 금액의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크가 존재합니다. 따라서 본 건은 권리 분석 및 임차인 보증금 인수 여부에 대한 철저한 검토 없이는 투자가 어려운 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대구 도시철도 2호선 이곡역 또는 성서산업단지역 인근으로 예상되어 대중교통 이용이 편리할 것으로 보입니다. [cite: ]

* 대단지 아파트에 속해 있어 주거 안정성이 비교적 높습니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 해당 면적대의 아파트는 약 1억 3천만원대 ~ 1억 4천만원대 후반의 시세를 형성하고 있습니다. [cite: , cite: , cite: ]

9. 예상 입찰가

본 건의 시세는 전용 59.99㎡ 기준 최근 2026년 6월~7월 실거래가 약 1억 3,100만원에서 1억 4,800만원 사이에 형성되어 있습니다. [cite: , cite: , cite: ] 감정가는 1억 4,000만원입니다.

그러나, 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김예린 씨의 보증금 1억 7,000만원 전액 인수 가능성입니다. 이는 현재 시세 및 감정가를 훨씬 상회하는 금액이며, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 해당 잔액을 추가로 부담해야 합니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하고 매수인이 이를 인수해야 한다면, 총 부담액은 입찰가 + (170,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)이 됩니다. 예를 들어, 임차인이 배당으로 1억 3,800만원(현재 시세 평균 추정치)을 회수한다면, 매수인은 1억 7,000만원 - 1억 3,800만원 = 3,200만원을 추가로 부담해야 합니다. 이 경우, 1억 3,800만원에 낙찰받더라도 총 부담액은 1억 7,000만원이 되어 시세와 동일하거나 더 높아지게 됩니다.

따라서, 본 건은 임차인의 배당률을 정확히 확인하기 전까지는 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 보수적인 관점에서, 임차인이 최대한 많은 금액을 회수한다고 가정하고, 총 부담액이 시장 가치보다 현저히 낮아질 수 있는 경우에만 접근해야 합니다.

현재 정보만을 바탕으로 보수적인 추정치를 제시하자면, 총 부담액이 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원 선이 되도록 입찰가를 산정하는 것이 바람직할 수 있습니다. 이는 대략적인 입찰가 8,000만원 ~ 9,000만원 수준에 해당할 수 있습니다.

결론적으로, 본 건은 임차인의 보증금 인수 리스크가 매우 크므로, 정확한 배당 예상액 확인 및 현장 조사를 통해 물건 상태를 면밀히 파악한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 추정 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 90,000,000원 (총 부담액 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원 목표)

* 주의사항: 본 입찰가는 임차인이 배당을 통해 상당 금액을 회수하고, 매수인이 부담해야 할 인수 금액을 고려하여 산출된 매우 보수적인 추정치입니다. 실제 배당 결과 및 물건 상태에 따라 입찰가는 달라져야 합니다.1. 물건 기본정보