나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31769 [1] 대구광역시 달서구 송현동 1943 앞산청구제네스 105동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 ""대구도시철도1호선(월촌역)"" 북동측 인근에 위치하
는 구분건물(아파트, ""앞산청구제네스"" 105동 16층 1601호)로서, 부근 일대는 아파트단지,
단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트 단지까지 일반 차량 출입 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 대구도시철도
1호선이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 20층 건물 중 16층 1601호 단위세대로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 실내바닥재 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 , 난방설비 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 35미터, 남서측 및 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)
(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 주택임차권등기(임차보증금 4억 6천만 원, 전입일 2021.2.22., 확정일자 2021.2.22.)있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 면적

사건번호: 대구서부지원 2025타경31769 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 송현동 1943 앞산청구제네스 105동 16층 1601호

용도: 아파트

감정가: 421,000,000원

토지면적: 54.74㎡ (약 16.56평)

토지 지분: 54.7351㎡ (약 16.56평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 134.58㎡ (약 40.71평)

건물 지분: 134.5762㎡ (약 40.71평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

건물명: 앞산청구제네스

건축구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 20층 건물 중 16층

사용승인일: 2002년 10월 31일

1.3. 가격 정보

감정평가액: 421,000,000원

1.4. 매각 정보

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 교통

본건 아파트 단지까지 일반 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 대구도시철도 1호선 월촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.2. 도로

본건 북서측으로 폭 약 35미터, 남서측 및 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

2.3. 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 대구도시철도 1호선 월촌역 북동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 아파트 단지, 단독 및 다가구 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 19일 접수된 중소기업은행의 가압류(갑5)임. 이에 따라 위 권리 이후에 등기된 가압류(갑6, 갑7, 갑8, 갑9) 및 강제경매(갑10)는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 주택임차권등기가 존재함. 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.3. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 460,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 02월 22일

확정일자: 2021년 02월 22일

배당신고일자: 2024년 03월 08일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기가 되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.4. 등기부 요약

* 소유권이전 (갑2): 2002-12-28, 박은주

* 소유권이전 (갑3): 2018-01-15, 전상목 외 1명

* 주택임차권 (을8): 2024-03-08, 정경희 (보증금 460,000,000원, 인수 대상)

* 공유자전원지분전부이전 (갑4): 2021-02-22, 민정우 (매매 550,000,000원)

* 가압류 (갑5): 2023-07-19, 중소기업은행 (말소기준권리, 말소)

* 가압류 (갑6): 2023-08-18, 국민은행 (말소)

* 가압류 (갑7): 2023-11-08, 우리은행 (말소)

* 가압류 (갑8): 2023-12-13, 롯데오토리스 (말소)

* 가압류 (갑9): 2024-05-29, 소상공인시장진흥공단 (말소)

* 강제경매 (갑10): 2025-09-04, 주택도시보증공사 (말소)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상업시설 및 생활 편의시설

본건 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 주변에 학교가 있어 교육 환경도 양호함.

4.2. 주차 시설

총 주차 대수는 527대로, 지하 350대, 지상 177대 주차가 가능하다.

4.3. 단지 정보

아파트명: 앞산청구제네스

총 동수: 5개 동

총 세대수: 414세대

최고층: 22층

건물 총 면적: 62,224.6754㎡

관리사무소 연락처: 053-651-8771

5. 잠재적 리스크

5.1. 인수되는 임차보증금

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정 의 임차보증금 4억 6천만원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 만약 경매 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 추가로 부담해야 함.

5.2. 감정가 대비 시장가치

감정평가액은 4억 2천1백만원이나, 유사 면적의 최근 매매 사례가 3억 7천만원에 거래된 점을 고려할 때, 시장가치와 감정가 간의 차이가 존재하며, 인수되는 보증금을 포함한 총 인수 비용이 시세보다 높아질 가능성이 있음.

6. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구의 준수한 입지에 위치한 아파트 경매 물건임. 교통 및 주변 환경이 양호한 편이나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며 그의 보증금 4억 6천만원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 본건의 총 인수 비용을 상당히 높이는 요인이 되므로, 입찰 전 임차인과의 관계 및 보증금 인수 조건을 면밀히 검토해야 함. 부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보임.

7. 투자 포인트

* 대구도시철도 1호선 월촌역 역세권 입지

* 아파트 단지 규모가 비교적 크고(414세대), 주변 주거 환경이 안정적임

* 성숙된 상권 및 편의시설 접근성

8. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 약 40.71평(134.58㎡)으로, 최근 유사 면적(134.5762㎡)의 매매가가 2026년 6월 5일에 370,000,000원에 거래된 사례가 있음. 감정가는 421,000,000원이지만, 시장 거래가격을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있음.

인수되는 임차보증금 4억 6천만원을 제외하고 산정한 예상 입찰가는 370,000,000원 을 고려해 볼 수 있음. 다만, 이 경우 총 인수 비용(예상 입찰가 + 인수 보증금)이 830,000,000원에 달하여 현재 시세보다 높을 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 인수 보증금 전액이 배당받지 못할 경우의 추가 부담 가능성까지 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.