나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4094 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 581-1 대림한숲타운1차 109동 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 소재 ""유강초등학교"" 북측 인근에 위치하는 ""대림한숲타운1차 제109동 제4층 제402호"" 단위세대로서 주위환경은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 나지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려시 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물 중 제4층 제402호 단위세대로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지, 타일 등
바닥: 실내 바닥재, 타일 등
창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 남동측 하향 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 ""아파트부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 4차선 포장도로 등을 통해 접근이 가능하며 단지 내부에 진출입로 등이 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2015-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2015-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상입니다.

2)기타
본건은 현장 방문 시, 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가능하여, 집합건축물대장 등 관련 공부, 탐문조사 및 외부관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여(내부
수리, 보수공사 여부 등은 경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바랍니다.) 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호

포항지원 2025타경4094 (1)

소재지

경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 581-1 대림한숲타운1차 109동 4층 402호

물건종별

아파트

감정가

170,000,000원

토지면적

48. 05㎡ (14.53평)

토지지분

48. 046㎡ (14.53평)

건물면적 (전용면적)

84. 95㎡ (25.69평)

건물면적 (분양면적)

약 109.64㎡ (약 33.16평) - 추정치

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

주OOOOOOOO

사용승인일

1999년 03월 27일

1.1. 1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 소재 ""유강초등학교"" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 나지, 임야 등으로 형성되어 있어 전형적인 주거 단지 환경을 갖추고 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통입니다. 남측으로 왕복 4차선 포장도로를 통해 접근이 가능하며 단지 내부에 진출입로가 있습니다.

1.1. 3. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물 중 제4층 제402호 단위세대로서, 아파트로 이용 중입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 실내 바닥재 및 타일, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있습니다.

1.1. 4. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있습니다.

1.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

1.1. 6. 주변 환경 및 시설

* 주변에 유강초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 주거 생활 편의성이 높습니다.

* 현재 포항시는 생활폐기물 처리 시설인 '포항에코빌리지' 조성 사업을 추진 중이며, 관련 입지 선정에 대한 지역 사회의 논의와 반대 움직임이 있는 것으로 파악되나, 본건과의 직접적인 혐오시설 근접성은 확인되지 않았습니다.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2013년 12월 27일 접수된 국민은행의 근저당권(권리금액: 64,100,000원)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을5, 을18, 을20, 갑3, 갑4 등)는 소멸됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 주효은

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 명도 진행 시 특별한 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 보증금 5,000,000원은 배당 절차를 통해 처리될 예정입니다.

2.3. 인수 보증금 합계

0원

3. 상권 분석

본건이 위치한 연일읍 유강리는 대규모 아파트 단지가 밀집된 주거지역으로, 비교적 안정적인 상권이 형성되어 있습니다. 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 유강초등학교와 인접해 있어 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 포항시 전체적으로는 신규 택지 개발 및 도시 재생 사업 등이 진행되고 있으며, 본건 지역 또한 이러한 개발 계획의 영향을 받을 수 있습니다.

4. 생활 정보

* 단지 정보: 대림한숲타운1차 아파트는 1999년 3월 사용 승인되었으며, 총 15개동 960세대로 구성되어 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 단지 주변으로 포장도로가 잘 정비되어 있어 차량 접근성이 용이합니다.

* 주차: 총 1267대의 주차 공간(지상 638대, 지하 629대)을 확보하고 있어 주차 문제는 비교적 해결될 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

* 현장 조사의 한계: 감정평가서 요약에 따르면, 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 현황, 구조 변경 여부 등을 확인하기 어려웠다고 명시되어 있습니다. 이는 경매 참여 시 예상치 못한 내부 상태나 수리 필요 사항이 발견될 수 있음을 의미합니다. 따라서 입찰 전 반드시 전문가와 함께 내부 상태를 재확인하고, 예상 수리 비용을 고려해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장은 경제 상황, 정부 정책 등 다양한 요인에 의해 변동될 수 있으므로, 향후 시장 변화에 대한 모니터링이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 포항시 남구 연일읍의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로서, 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 권리 관계가 깨끗한 물건입니다. 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 잠재적인 리스크로 고려해야 하며, 이에 대한 대비가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 정비된 주거 환경: 유강초등학교와 인접한 위치, 주변의 생활 편의시설 등으로 인해 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 등기부등본을 기대할 수 있습니다.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 절차가 간편할 것으로 보입니다.

* 시세 대비 가격: 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 취득 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 170,000,000원

최근 매매가 (동일 면적, 2026년 5월): 170,000,000원

최근 매매가 (동일 면적, 2026년 6월): 140,000,000원

내부 상태 확인의 어려움과 잠재적 수리 비용을 고려할 때, 감정가인 1억 7천만원 보다는 다소 보수적인 접근이 필요합니다. 4층이라는 점과 최근 매매 사례(1.4억원~1.7억원)를 종합적으로 고려하여, 155,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최저 매각가율 91% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.