나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4089 [1] 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 1082-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대 · 평가일 2025.10.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 소재 "화계마을" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 잡종지 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반교통사정은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 북측 하향 완경사지대내 계단식으로 이루어진 부정형의 토지로서, 잡종지 상태임. 기호(2): 북측 하향 완경사지대내 자제지반 대체로 평탄한 사다리형 유사 토지로서, 잡종지(일부 마당 포장) 및 일부 도로임. 기호(3): 북측 하향 경사지의 부정형의 토지로서 도로로 이용중임. 기호(4): 북측 하향 완경사지대내 자제지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 잡종지 및 일부 도로임.

인접 도로상태

기호(1): 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로(기호(3))와 접함. 기호(2),(4): 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로(기호(3))와 접하고, 북서측으로 대상물건 일부로 판단되는 폭 약 2~3미터의 포장도로와 접함. 기호(3): 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 대상물건이 폭 약 6미터 도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법 제7조의 2)<수도법>, 건축법 제2조제1항제11호나목 에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호(2)~(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법 제7조의 2)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(2),(4): 공부상 지목 '답'이나 현황 일부 '도로'로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타 - 본건 기호(2),(4) 토지 서측 일부는 현황‘도로'로 판단되나, 정확한 경계 및 이용 상황 등의 확인은 측량이 필요하다고 판단되오니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. - 본건 기호(3) 토지와 북동측으로 연계된 토지(성계리 1083-3, 1083-6)는 타인 소유의 도로로 조사되오니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록 1,2,4 농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금 몰수), 수목 포함. 목록2,4 공부상 '답'이나 현황 일부 '도로' 감안 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4089 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 정보

소재지: 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 1082-1

용도: 답 (농지)

감정가: 971,922,000원

매각대상: 토지매각

토지면적: 6,026.00㎡ (약 1,823.67평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 특이사항 및 주의사항

공동담보로 진행되는 물건입니다.

목록 1, 2, 4 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

수목이 매각에 포함됩니다.

목록 2, 4 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 일부가 '도로'로 이용되고 있어 평가에 반영되었습니다.

일괄매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 소재 "화계마을" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 잡종지, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 간선도로와의 접근성은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 형태

본건은 북측 하향 완경사지에 위치하며, 계단식 또는 대체로 평탄한 지반을 이루고 있습니다.

기호(1) 토지는 부정형의 잡종지 상태입니다.

기호(2) 토지는 사다리형 유사 토지로 잡종지(일부 마당 포장) 및 일부 도로로 이용 중입니다.

기호(3) 토지는 부정형의 토지로 도로로 이용 중입니다.

기호(4) 토지는 세장형 토지로 잡종지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

기호(2), (4) 토지는 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고, 북서측으로 대상 물건 일부로 판단되는 폭 약 2~3미터의 포장도로와 접합니다.

기호(3) 토지는 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하며, 본 물건이 폭 약 6미터 도로의 일부입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 전체는 생산관리지역에 해당합니다.

모든 축종 제한구역 및 일부 축종(소, 젖소, 돼지, 닭, 오리, 개) 제한구역으로 지정되어 있습니다.

수도법에 따른 공장설립 승인지역에 해당합니다.

기호(1) 토지는 건축법에 따른 도로 일부 포함 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 4월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을8)입니다.

등기부등본상 을8 근저당권보다 선순위인 갑1 소유권 이전 등기(2018-11-19)가 존재합니다.

말소기준권리인 을8 근저당권보다 후순위인 을9, 을10, 을11, 갑3부터 갑16까지의 모든 권리들은 말소 예정 또는 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

참고로, 사건번호 2025타경4089의 임의경매개시결정 등기(갑12) 또한 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차의 진행 상태에 따라 해석이 달라질 수 있으므로, 낙찰 후 등기 진행 시 등기소의 정확한 안내를 받으셔야 합니다.

3.2. 임차인 현황

본건의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수할 임차보증금은 0원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 소재한 포항시 북구 기계면 성계리 지역은 주로 농경지와 일부 주거 시설, 잡종지 등이 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

인근에 "화계마을"이 있으며, 단독주택과 농경지가 주를 이루고 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

인근 지역의 상권은 일반적으로 발달하지 않은 편이며, 주로 포항 시내까지 이동하여 생활 편의 시설을 이용할 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

기계면에 소재한 기계초등학교, 기계중학교, 기계고등학교 등이 근거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 의료 시설

가까운 종합병원으로는 포항시 내에 위치한 포항성모병원, 포항시의료원 등이 있으며, 지역 내에는 의원급 의료기관이 있을 것으로 보입니다.

5.3. 편의 시설

지역 주민 편의를 위한 마트, 은행, 관공서 등은 기계면 소재지나 포항 시내로 이동해야 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.4. 주변 환경

주변 지역은 대체로 조용하고 한적한 농촌 환경입니다.

현재까지 파악된 혐오 시설 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본건은 농지(답)로, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰보증금 몰수의 위험이 있습니다.

농지 취득 시 관련 법규 및 규제를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지 현황과 공부상 지목 불일치

목록 2, 4 토지는 공부상 '답'이나 현황 일부가 '도로'로 이용되고 있어, 정확한 경계 및 이용 상황 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

이는 토지 이용 및 활용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 도로 관련 사항

본건 토지 일부가 현황 도로로 이용 중이며, 이웃 토지(성계리 1083-3, 1083-6) 또한 타인 소유의 도로로 조사되어 있어, 도로 이용 및 경계 관련 분쟁 가능성이 있습니다.

6.4. 권리 관계 불확실성

등기부등본상 임의경매개시결정 등기(갑12)가 말소로 기재된 점은 특이사항으로, 이는 경매 진행의 유효성 또는 낙찰 후 권리 소멸 여부를 추가적으로 확인해야 할 필요성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 소재 넓은 면적의 농지(답) 토지입니다. 감정가는 약 9.7억원으로 책정되었습니다. 주위 환경은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역으로, 차량 접근성은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소 예정으로 파악되어 권리상 특별한 문제는 없어 보이나, 임의경매개시결정 등기 자체가 말소로 기재된 점은 추가 확인이 필요합니다. 가장 큰 잠재적 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무와 함께, 일부 토지의 현황 도로 이용 및 인접 토지와의 관계, 그리고 경계 확인을 위한 측량 필요성입니다. 또한, 토지이용계획상 생산관리지역, 가축사육제한구역 등의 규제를 받습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

총 6,026㎡ (약 1,823.67평)의 넓은 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

8.2. 농촌 지역의 잠재력

농촌 지역의 특성을 고려할 때, 향후 지역 개발 계획이나 귀농·귀촌 수요 증가 시 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 권리 관계 단순화 가능성

말소 예정 권리가 다수 존재하여, 낙찰 시 권리 관계가 비교적 단순화될 가능성이 있습니다. (단, 임의경매 개시 등기 말소 여부 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 감정가(971,922,000원) 및 등기부채권 총액(3,033,589,047원) 등을 고려하고, 유사 물건의 최근 실거래가, 지역별 부동산 시장 동향, 경매 법원의 낙찰가율, 현황 도로 이용 및 농지 취득 관련 리스크 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 매각기일 및 입찰 참여 전 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태를 확인하는 것이 필수적입니다.

참고 자료:

포항시 북구 기계면 성계리 소재지 정보 (Google Maps, Naver Maps 등 지도 서비스 및 지역 정보 종합)

포항시 북구 기계면 소재 학교 정보 (Google Maps, Naver Maps 등)

포항시 의료 시설 정보 (Google Maps, Naver Maps 등)

농지법 관련 정보 (농림축산식품부, 한국농어촌공사 등)

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