나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4075 [1] 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리 421-10 영남대자연맨션 103동 6층 702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

건은 경상북도 포항시 남구 동해면 도구리 소재 동해초등학교 북동측 인근에 위치함. 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입 가능하고, 제반 교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 6층 702호 단위세대로서, (사용승인일자: 1990.04.24) 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. 아파트의 향: 남향임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재경보설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어있음(참고: 승강기설비 없음).

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 자체 지반 대체로 평탄하고, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 2필지 일단으로 서측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로, 북동측으로 폭 약 2미터 정도의 콘크리트 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 비행안전제2구역)(전술). (2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함),고도지구(15.2m 이하, 5층 이하), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 비행안전제2구역)(전술).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4075 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신용보증기금

1.2. 소재지 및 물건 현황

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리 421-10 영남대자연맨션 103동 6층 702호

* 용도: 아파트

1.3. 면적 및 건물 현황

* 토지 면적: 52.46㎡ (약 15.87평)

* 토지 지분: 52.46㎡ (약 15.87평)

* 건물 면적: 79.09㎡ (약 23.92평)

* 건물 지분: 79.09㎡ (약 23.92평)

* 사용승인일자: 1990년 4월 24일

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 6층 702호

* 향: 남향

1.4. 감정가

* 감정가: 66,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 경상북도 포항시 남구 동해면 도구리 소재 동해초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 아파트단지는 서측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로, 북동측으로 폭 약 2미터 정도의 콘크리트 포장도로와 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 28일 접수된 경북신용보증재단의 가압류(대구지방법원 2023카단100329)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부등본상 채권 총액은 91,157,729원입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 파악되지 않았습니다(미상).

* 임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건 주변에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 토지이용계획

* 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 또한 가축사육제한구역 및 비행안전제2구역에 속해 있습니다.

* 일부 토지는 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 고도지구(15.2m 이하, 5층 이하) 규제를 받고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 아파트 단지 내에는 노인정과 자전거 보관소가 있습니다.

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

* 동해초등학교 북동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

* 해당 아파트 단지는 1990년에 준공되어 노후도가 있는 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

* 1990년 준공된 건물로 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 미상 임대차 정보

* 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인접하여 직접적으로 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

* 다만, 가축사육제한구역 등 일부 토지이용 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 감정가(66,000,000원) 대비 최근 실거래가(동일 단지 내 유사 면적 기준 약 200,000,000원~295,000,000원) 사이에 큰 괴리가 존재합니다.

* 건물 노후화와 미상 임대차 정보 등 리스크 요인을 고려해야 합니다.

* 감정가만으로는 투자가치가 낮아 보이나, 시장 가격을 반영한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가와 시장 시세 간의 큰 격차를 활용한 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 리모델링 또는 수리를 통해 상품 가치를 높여 재매각 또는 임대를 통한 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 소형 면적(48.93㎡)의 최근 매매가격을 고려할 때, 본 물건(79.09㎡)의 잠재적 가치는 높다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 66,000,000원

* 최근 시세 분석 (79.09㎡ 기준 추정): 약 320,000,000원 ~ 470,000,000원

* 본 건의 면적(79.09㎡)과 시장 거래가(48.93㎡ 기준 200,000,000원 ~ 295,000,000원)를 고려할 때, 최소 70% 수준의 시세 할인율을 적용한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.