나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4096 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 247-5 신성힐사이드 2층 205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

포항시 북구 용흥동 소재 "포항남부초등학교" 서측 인근에 위치하는 신성힐사이드아파트 제2층 제205호 단위세대이며, 부근은 간선도로 인근의 기존주택지대로서 단독주택, 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하고, 북측 인근으로 임야지대가 이어져 있습니다.

교통상황

시내 간선도로 인근에 소재하고, 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층건 중 2층 205호로서 판상형, 계단식 유형이며, 외벽: 몰탈 위 페인팅, 현무암판, 드라이비트 마감 내벽: 벽지 및 타일 붙임 바닥: 강화마루 및 타일 붙임 창호: 하이삿시 유리이중창입니다.

이용상태

아파트로 이용 중이며, 내부는 복층구조로서 1층(방, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 다용도실 등), 복층(방2, 욕실겸화장실, 드레스룸 등)인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필1단지의 대략 가장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하나 남동측 인접지보다 고지이며, 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 10미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역 (2020-02-13)(그린웨이)에 속합니다.

공부와의 차이

토지는 공부상 지목이 일부 전이나 실제 대입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

토지는 공부상 지목이 일부 전이나 실제 대임.
특별매각조건 : 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차권보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경4096 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 247-5 신성힐사이드 2층 205호

용도: 아파트

감정가: 385,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 75.98㎡ (약 22.99평)

토지지분: 75.9814㎡ (약 22.99평)

건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9751㎡ (약 25.71평)

참고: 아파트의 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 전용면적과 공용면적을 포함한 면적입니다.

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 건물 정보 (집합건축물대장 기준)

건물명: 신성힐사이드

동/호수: 2층 205호

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층건 중 2층

준공일: 2021년 04월 05일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

해당 물건은 경상북도 포항시 북구 용흥동에 소재하며, "포항남부초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 북측으로는 임야지대가 이어져 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

시내 간선도로 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 노선버스 승강장이 가깝습니다. 차량 출입이 용이하며, 북서측으로는 폭 10미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 도시계획 및 개발 현황

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역(그린웨이)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 현황

말소기준권리: 2023년 07월 24일 접수된 신종찬의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 인수/말소 대상 권리

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 878,283,672원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 권

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-29

확정일자: 2022-05-06

배당신고일자: 2024-02-26

대항력: 없음

비고: 임차인 권 은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없습니다.

3.4. 특별매각조건 및 특이사항

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 특이사항이 있습니다.

* 특별매각조건: 임차인 및 임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차권보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 HUG로부터 잔여 보증금에 대한 청구를 받지 않으며, 임차권등기를 말소해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활 시설

해당 물건은 주거지역 내에 위치하며, 아파트 단지, 단독주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 도보권 내 편의시설 및 상업시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 학교 및 교육 시설

단지 서측 인근에 "포항남부초등학교"가 위치하고 있어 자녀가 있는 가구의 통학이 용이합니다. 해당 지역은 포항남부초등학교의 배정 학군 내에 포함됩니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 구조 및 설비

탐문 조사 결과, 아파트는 복층 구조로 1층에는 방, 거실, 주방, 욕실, 다용도실 등이 있으며, 복층에는 방 2개, 욕실, 드레스룸 등이 있는 것으로 파악됩니다.

건물에는 급배수 및 위생 설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건축 및 준공 연도

2021년 4월 5일에 준공된 비교적 신축 아파트입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별매각조건 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특별매각조건은 매수인이 배당받지 못한 잔액에 대한 HUG의 임차권보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하므로, 이에 대한 명확한 이해와 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 공부와의 차이

토지는 공부상 지목이 일부 '전'이나 실제로는 '대'로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 일반적으로 큰 문제가 되지 않으나, 공부와의 불일치 가능성을 인지해야 합니다.

6.3. 채권 총액

총 채권액이 감정가 대비 매우 높아, 경매 절차에서 모든 채권이 만족되지 않을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 용흥동에 위치한 비교적 신축 아파트로, 포항남부초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특별매각조건 및 복잡한 권리관계는 매수 시 신중한 검토가 필요합니다. '전' 지목이 '대'로 이용 중인 점과 총 채권액이 높은 점은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2021년 준공으로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

* 우수한 입지: 포항 시내 및 생활 편의시설 접근성이 좋고, 초등학교가 인접해 있습니다.

* 편리한 교통: 간선도로 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 복층 구조: 일반 아파트 대비 공간 활용도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 임차인 권 은 대항력이 없으며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 매수인이 인수해야 할 별도의 임차 보증금은 없습니다.

감정가는 385,000,000원이며, 주변 아파트 시세 및 본건의 권리 관계, 특별매각조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 권리 분석 및 특별매각조건의 이행 가능성, 향후 시세 변동 가능성 등을 면밀히 검토 후, 입찰 참여 전 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.

참고로, 제공된 자료에 따르면 해당 아파트의 최근 실거래가는 2023년 11월 24일 56.1743㎡(약 17평) 면적이 3억 9852만원에 거래된 내역이 있으나, 이는 면적이 상이하므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 해당 면적(84.98㎡, 약 25.71평)에 대한 정확한 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.