나이스옥션 법원경매 김천 2025타경471 [1] 경상북도 구미시 형곡동 333-3 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형곡중앙시장' 남측 인근에 위치하는 '333-3번지 4층 401호'로서, 주위 일대는 학교, 근린상가, 공동주택 및 단독주택 등으로 이루어져 있으며 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호로서, 외벽: 치장타일 및 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지도배 등 마감, 바닥: 장판지 및 타일 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

제반 위생설비 및 바닥난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경471 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 형곡새마을금고

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 333-3, 4층 401호 (신주소: 경상북도 구미시 형곡동로6길 7)

용도: 아파트 (건축물대장상 공동주택, 소매점, 제2종근린생활시설 복합용도)

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호

건축물 정보:

* 총 4층 건물, 총 6세대

* 준공일: 1992년 9월 7일

* 건축면적: 140.3㎡ (약 42.44평)

* 연면적: 596.58㎡ (약 180.49평)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 31.15㎡ (약 9.42평)

토지 지분: 31.15㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적 (전용 면적): 57.99㎡ (약 17.54평)

건물 지분: 57.99㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 43,500,000원

1.5. 토지 이용 계획

용도 지역: 제2종일반주거지역

기타 제한 사항: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치하며, '형곡중앙시장' 남측 인근입니다. 주변은 학교, 근린상가, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 접근성

건물은 남측 및 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2014년 7월 17일 접수된 형곡새마을금고의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 변동: 김명수(1996.10.12), 이대형(2009.12.24)

* 근저당권: 형곡새마을금고 (2014.07.17, 채권최고액 49,400,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시 결정: 형곡새마을금고 (2025.09.05, 채권액 34,346,030원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김해용

* 전입 및 확정일자: 2024년 5월 17일

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리 (보증금, 유치권 등)는 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 '형곡중앙시장' 인근에 위치하여 지역 상권과의 연계성이 있습니다. 주위 일대에 근린상가들이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 건물 용도 활용

건축물대장상 공동주택 외에 소매점, 제2종근린생활시설 용도가 기재되어 있어, 전용면적 57.99㎡ (약 17.54평) 규모의 소규모 상가 또는 사무실 등으로도 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'형곡중앙시장'이 인접해 있어 장보기 등 일상생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변 일대에 학교가 소재하고 있어 교육 환경 또한 갖추어진 편입니다.

5.3. 교통 및 접근성

인근 버스 승강장 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1992년 준공된 건물로, 사용 승인 후 약 34년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 복합 용도 문제

건축물대장상 공동주택 외 소매점, 제2종근린생활시설 용도로 등재되어 있어, 실제 이용 상태와 공부상의 용도 차이로 인한 행정적 문제 또는 이웃 간 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 가축 사육을 목적으로 하는 개발이나 활용에는 제한이 따릅니다.

6.4. 주변 시설

제공된 정보와 주위 환경 설명(학교, 근린상가, 주택 밀집 지역)을 종합할 때, 본건 바로 인근에 혐오시설이 직접적으로 존재할 가능성은 낮다고 판단됩니다. 다만, 광범위한 지역 조사가 필요한 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동에 소재한 공동주택으로, 형곡중앙시장 인근의 편리한 생활 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 감정가 43,500,000원 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

하지만 1992년 준공으로 인한 건물 노후화, 복합 용도로 인한 잠재적 문제, 가축사육제한구역 지정 등은 신중한 검토가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정을 내려야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 43,500,000원으로 시세 대비 합리적인 접근 가능.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 말소되어 명도 및 인수 부담이 최소화됩니다.

* 우수한 생활 입지: 형곡중앙시장 및 각종 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 추가 수익 창출 가능성: 공동주택 외 상가 용도 가능성으로 임대 수익 다각화 여지.

9. 예상 입찰가

감정가: 43,500,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 현재 시세, 유사 물건 낙찰 사례, 건물 노후도 및 예상되는 수리 비용, 지역 내 수요 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 34,800,000원에서 39,150,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정은 현장 조사, 최신 시세 분석, 법원 집행 내역 및 타 물건 경쟁 상황 등을 면밀히 검토한 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.