나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10283 [1] 경상북도 의성군 의성읍 상리리 695-3 2차대동맨션 101동 301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 의성군 의성읍 상리리 소재 "의성여자중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독, 근린상가 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반교통사정은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층건(101동) 중 3층 301호로서, - 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지, 타일 등 - 바닥 : 장판지, 타일 등 - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 사다리형의 토지 2필이 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측 폭 약 10M, 동측 폭 약 8M, 남측 폭 약 4M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ상리리 695-3 : 제2종일반주거지역, 소로1류(저촉), 소로2류(접합), 가축사육제한구역 , 상대보호구역임. ㆍ상리리 695-8 : 제2종일반주거지역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경 보존지역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경10283 (1) 사건번호로 진행되는 의성지원 경매 물건에 대한 보고서입니다. 본 물건은 경상북도 의성군 의성읍 상리리 695-3, 2차대동맨션 101동 301호에 소재한 아파트입니다. 감정가는 120,000,000원이며, 토지 면적은 34.27㎡ (약 10.37평)이고 건물 면적은 59.90㎡ (약 18.12평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다. 채권자는 의OOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 의성군 의성읍 상리리에 위치하고 있으며, "의성여자중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 근린상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. 인접 도로로는 단지 북측 약 10M, 동측 약 8M, 남측 약 4M 폭의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 상리리 695-3: 제2종일반주거지역, 소로1류(저촉), 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

* 상리리 695-8: 제2종일반주거지역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역입니다.

* 주변 환경: 인근에 의성여자중학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 의성군은 마늘 특산물 축제, 산수유 꽃 축제 등으로 알려져 있으며, 최근에는 젊은층 유입을 위한 정책을 추진하고 있습니다. 다만, 일부 지역에서는 폐기물 처리 시설 증설 반대나 방치된 쓰레기 산으로 인한 환경 문제에 대한 우려가 제기된 바 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약을 분석한 결과, 말소기준권리는 2022년 6월 16일 접수된 의성새마을금고의 근저당권(58,500,000원)입니다. 이 근저당권보다 이후에 설정된 모든 권리(삼성카드, 주식회사케이비국민카드 가압류 및 의성새마을금고 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권 이전은 박념씨에서 박동균씨(협의분할에 의한 상속)로 이루어졌습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권: 박념 (1998-09-08), 박동균 (2012-10-24, 협의분할 상속)

* 말소기준권리: 의성새마을금고 근저당 (2022-06-16, 58,500,000원)

* 소멸 예정 권리: 삼성카드 가압류 (2025-02-26), 주식회사케이비국민카드 가압류 (2025-03-19), 의성새마을금고 임의경매 (2025-09-04)

* 등기부채권 총액: 87,757,649원

* 물건명세서 참고사항: 작성일 2026년 6월 18일 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계 등은 미상으로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없다는 의미이나, 실제 점유 관계 및 임대차 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 의성읍 상리리는 아파트, 단독주택, 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 생활 편의시설과 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 의성여자중학교가 있어 학생 및 학부모 유동인구가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 형태: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 중 3층에 위치한 아파트입니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 인근에 의성여자중학교가 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린상가가 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미상 임대차: 임대 관계 및 보증금이 미상으로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 기타 조건은 없는지 추가적인 현장 확인이 반드시 필요합니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 미등기 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 불분명합니다. 이는 추후 인수 부담으로 작용할 수 있으므로 정확한 확인이 요구됩니다.

* 지역적 특성: 의성군은 인구 감소와 관련한 이슈가 종종 보도되는 지역입니다. 다만, 이는 거시적인 지역 경제 상황에 영향을 미칠 수 있으므로, 투자 시점에서의 지역 부동산 시장 동향을 면밀히 분석해야 합니다.

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 소로1류(저촉) 및 소로2류(접합) 도로에 저촉 또는 접합되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 지정은 지역 특성에 따른 추가적인 고려 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 의성군 의성읍에 위치한 아파트로, 비교적 무난한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 의성여자중학교가 인근에 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정이라 비교적 명확합니다.

그러나 임대차 관계가 미상이고, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있어 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 지역 인구 동향이나 토지 이용 계획상의 제약 조건 등도 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 특이사항 없음: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인 관련 인수 보증금이 0원으로, 명도 관련 부담이 상대적으로 적습니다.

* 감정가 대비 잠재적 가치: 감정가 1억 2천만원 대비 넓은 면적의 토지와 건물을 확보할 수 있다는 점에서, 시장 상황 및 추가적인 조사 결과에 따라 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 120,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사, 주변 시세, 권리 분석 결과(특히 미상 임대차 및 미등기 권리), 향후 명도 가능성, 지역 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 100% 사이에서 신중하게 검토하는 것이 일반적입니다. (예: 96,000,000원 ~ 120,000,000원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 부동산 시세 및 관련 법규, 유사 물건 거래 사례 등을 면밀히 조사하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.