나이스옥션 법원경매 김천 2025타경473 [1] 경상북도 김천시 대항면 향천리 808-1 4층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 대항면 향천리 소재 "대항면주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택 및 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제4층 제503호 단위세대로서 (사용승인일 : 2015.04.10) - 외벽 : 스톤코트 등 마감. - 내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감. - 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. - 창호 : 하이새시 창호의 구조임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로서, 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 5M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-대항1)(접합) 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상 2) 기 타: 없음.

물건 비고

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으나 해당 호실과 무관하며 상세한 내용은 감정서 참조요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

본 건은 김천지원 2025타경473 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 김천시 대항면 향천리 808-1번지 4층 503호이며, 용도는 연립주택입니다.

감정평가액은 92,000,000원입니다.

건물 및 토지에 대한 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 김OOO입니다.

1.2. 부지 현황

토지 면적은 67.99㎡ (약 20.57평)이며, 토지 지분 또한 67.9947㎡ (약 20.57평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

토지의 형상은 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로서, 연립주택 부지로 이용 중입니다.

1.3. 건물 현황

건물 면적은 84.20㎡ (약 25.47평)이며, 건물 지분은 84.2㎡ (약 25.47평)입니다.

건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕의 4층 건물 중 제4층 제503호 단위세대입니다.

건물 외벽은 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 도배 및 타일 등으로 마감되었습니다.

바닥은 장판지 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 하이새시 창호 구조입니다.

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 건물 사용 승인일

본 건물의 사용승인일은 2015년 04월 10일입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상북도 김천시 대항면 향천리 소재 "대항면주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(2022-02-24)으로서 전부제한구역(전.축종)에 해당합니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 건은 남동측으로 폭 약 5M의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 윤혜영은 2019년 01월 08일에 전입하였으며, 2020년 09월 24일에 확정일자를 받았습니다.

보증금은 90,000,000원이고 차임은 0원입니다.

배당신고일자는 2025년 09월 24일이며, 대항력은 없습니다.

해당 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황

소유권 보존 등기는 2015년 04월 15일에 김영임 명의로 이루어졌습니다.

이후 소유권 이전은 2015년 05월 28일 김정옥 명의, 2020년 09월 21일 주식회사황토인 명의로 진행되었습니다.

말소기준권리인 근저당은 2015년 05월 28일 김천축산업협동조합 앞으로 설정되었으며, 금액은 96,000,000원입니다.

이후 김천시와 김천세무서장의 압류 등기가 있었으나 모두 말소되었습니다.

현재 본 건은 2025년 09월 08일 김천축산업협동조합의 임의경매개시결정(2025타경473)으로 진행 중입니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 05월 28일에 설정된 김천축산업협동조합의 근저당권입니다.

3.4. 총 채무액

등기부상 채권 총액은 96,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

본 건이 소재한 지역은 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 시기에 건축된 인근 다세대/연립 주택의 거래 사례가 존재합니다.

2025년 12월 11일, 59.90㎡ 면적의 2층 주택이 76,500,000원에 직거래되었습니다.

2026년 01월 30일, 59.90㎡ 면적의 4층 주택이 87,000,000원에 중개거래되었습니다.

2026년 05월 30일, 35.81㎡ 면적의 3층 주택이 55,000,000원에 중개거래되었습니다.

본 건의 감정가 92,000,000원은 최근 유사 면적 및 층수의 거래 사례(87,000,000원)와 비교 시, 현재 시세를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근에는 "대항면주민센터"가 위치하여 행정 편의를 제공합니다. 또한, 지역 내에 기본적인 근린생활시설들이 소재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 주거지역의 특성상 다양한 생활 편의시설 및 자연 환경을 함께 누릴 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 여부

본 건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으나, 감정서에 따르면 해당 호실과는 무관한 것으로 기재되어 있습니다. 상세 내용은 반드시 감정서를 참조하여야 합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 윤혜영은 대항력은 없으나, 확정일자를 보유하고 있으며 보증금이 명확히 존재합니다. 다만, 해당 임차인의 보증금은 배당을 통해 처리될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상북도 김천시 대항면의 주거 지역에 위치한 연립주택으로, 신축 연도가 비교적 최근(2015년)이며 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 위반건축물 등재 사항이 있으나 해당 호실과 무관하다는 점이 명시되어 있어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 또한, 모든 등기부상 채권이 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 인근 최근 매매 사례와 감정가를 고려할 때, 합리적인 수준의 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2015년 신축으로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리관계가 깨끗함.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 위반건축물 등재 사항이 해당 호실과 무관하다는 점 확인 시 리스크 해소.

* 인근 지역의 최근 매매 사례를 고려한 합리적인 감정가.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 92,000,000원이며, 최근 유사 면적 및 층수의 매매 사례가 87,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현 시세 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원에서 95,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.