나이스옥션 법원경매 김천 2025타경468 [1] 경상북도 구미시 형곡동 308-9 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형곡중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위일대는 단독 주택 및 다가구주택, 소규모아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스폐니식 기와지붕 3층 건물 중 제3층 제302호로서, 외벽: 적타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지 및 타일 등 마감. 바닥: 장판지 및 타일 등 마감. 창호: 알루미늄새시창호 입니다.

이용상태

연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한, '연립주택부지'입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: 본건에 대한 현장조사시 폐문부재 등으로 인하여 건축물대장 및 인근 동유형 구분건물의 표준적이고 통상적인 마감상태 등을 참작하고, 외부 관찰 및 현지 조사된 내용 등을 기초로 평가하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경468 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 형곡동 308-9 3층302호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 69,000,000원 (6천 9백만원)

* 토지면적: 70.70㎡ (약 21.39평)

* 건물면적: 83.68㎡ (약 25.31평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 형곡새마을금고

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 구미시 형곡동 308-9 3층302호 (형곡중학교 동측 인근)

* 주위환경: 단독주택, 다가구주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 형성되어 있는 주거 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통인 편입니다.

* 도로: 북동측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트조 스페니식 기와지붕 3층 건물 중 제3층 제302호입니다.

* 마감: 외벽은 적타일 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 등으로 마감되었습니다.

* 창호: 알루미늄새시 창호로 되어 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지형상: 본건 토지는 사다리형으로서 인접지와 대체로 등고평탄한 연립주택 부지입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 3월 22일 접수된 형곡새마을금고 근저당권(을14)입니다.

* 소멸주의 적용: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 본건 등기부요약상 근저당권, 임의경매개시결정 등은 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 3,400,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2022-11-09

* 확정일자: 2025-10-30

* 배당신고일자: 2025-10-30

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환 채권이 소멸될 가능성이 높습니다. 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 구미시 형곡동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 형곡중학교가 인근에 있습니다.

* 주변에는 다양한 형태의 주거 시설과 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 현재 본건 소재지인 형곡동 308-9번지 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 형곡중학교가 도보 거리에 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도: 1990년 8월 건축물로, 연식이 오래되어 향후 예상치 못한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문 부재로 인해 내부 상태를 정확히 파악하기 어려웠습니다. 외부 관찰 및 유사 건물 마감 상태를 참작하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 명도 관련: 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 마찰이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 구미시 형곡동에 소재한 연립주택으로, 안정적인 주거 지역에 위치하며 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 점은 명확한 장점으로 작용합니다.

* 감정가는 최근 거래 사례와 비교했을 때, 면적 및 건물 노후도를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 도심 내 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요 및 가치 유지 가능성이 있습니다.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 절차가 비교적 순조로울 것으로 예상됩니다.

* 지역 내 개발 계획 및 부동산 시장 동향에 따라 추가적인 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보에 따르면, 면적 58.89㎡(약 17.81평)에서 76.255㎡(약 23.07평)의 물건들이 3,400만원에서 6,200만원 사이로 거래되었습니다.

* 이를 평당 가격으로 환산 시, 약 191만원에서 293만원 수준으로 나타났습니다.

* 본건의 건물 면적은 83.68㎡(약 25.31평)이며, 감정가는 69,000,000원 (약 273만원/평)입니다. 이는 최근 거래 사례의 상위권 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 평가되었습니다.

* 따라서, 본건의 감정가 6900만원을 기준으로, 건물 연식 및 최근 거래 사례와의 비교를 통해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 종합적인 시세 및 물건 특성을 고려할 때, 예상 입찰가는 58,000,000원에서 63,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

* 구체적인 예상 입찰가: 60,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.