나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10682 [1] 경상북도 경주시 양남면 수렴리 489-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노감정 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경주시 양남면 수렴리 소재 "관성마을" 남측 일원에 위치하며, 부근은 해안주택지대로서 단독주택, 근린생활시설, 숙박업소, 나지 등이 혼재하고, 동측 인근으로 동해바다가 이어져 있습니다.

교통상황

서측 인근으로 국도가 통과하고, 버스정류장이 가까이 있어 대중교통사정이 편리합니다. 기호 8: 미개설된 도로부지에 접하나 맹지상태이고, 기호 9: 맹지이며, 기호 10: 차량출입가능한 세로에 접합니다.

형태 및 이용상태

기호 8: 부정형 토지로서 인접지보다 저지이고, 일부는 완경사지이며, 답이나 휴경상태입니다. 기호 9: 부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 주차장부지로 이용 중입니다. 기호 10: 부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하고, 주차장부지로 이용 중이나 일부는 도로부지입니다.

인접 도로상태

기호 8: 도로부지에 접하나 미개설상태입니다. 기호 9: 지적도상 맹지입니다. 기호 10: 남서측으로 통과하는 콘크리트 포장도로(폭 3~4미터 정도)의 일부입니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(일부제한(200)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함. 지상 컨테이너는 매각 제외.
2. 목록 5) 일부멸실
3. 목록5)7) 등기부와 대장 일부 상이

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10682 (1)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 수렴리 489-1

용도: 숙박시설

감정가: 4,129,106,500원

토지면적: 2572.00㎡ (약 778.06평)

건물면적: 1307.45㎡ (약 395.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 지분: 1307.4499999999998㎡

건물 제시외면적: 440.55㎡ (약 133.27평)

1.3. 특이사항

중복사건, 대항력있는 임차인, 유동화물건, 공동담보

1.4. 주의사항

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함. 지상 컨테이너는 매각 제외.

2. 목록 5) 일부 멸실.

3. 목록 5)7) 등기부와 대장 일부 상이.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 경주시 양남면 수렴리 소재 "관성마을" 남측 일원에 위치하고 있습니다. 주변은 해안 주택지대로 단독주택, 근린생활시설, 숙박업소, 나지 등이 혼재하는 지역입니다. 동측으로는 동해바다가 인접해 있어 해안 조망이 가능한 입지입니다.

2.2. 교통상황

서측 인근으로 국도가 통과하고 있으며, 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

각 필지별 도로 접면 상황은 다음과 같습니다.

기호 8: 미개설된 도로부지에 접하나 맹지 상태입니다.

기호 9: 맹지입니다.

기호 10: 차량 출입이 가능한 세로(도로)에 접합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호 8: 부정형 토지로 인접지보다 저지이며 일부 완경사지 상태로 답이나 휴경 상태입니다.

기호 9: 부정형 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하며 현재 주차장 부지로 이용 중입니다.

기호 10: 부정형 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하며 주차장 부지로 이용 중이나 일부는 도로 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

기호 8: 도로부지에 접하나 미개설 상태입니다.

기호 9: 지적도상 맹지입니다.

기호 10: 남서측으로 통과하는 폭 3~4미터 정도의 콘크리트 포장도로의 일부에 접합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

모든 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한(200)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

말소기준권리: 을28 근저당권 (경남은행, 2,797,700,000원) - 2023.02.24 접수 (말소 예정)

채권 총액: 2,797,700,000원

3.2. 등기부현황 (건물)

말소기준권리: 을24 근저당권 (경남은행, 2,797,700,000원) - 2023.02.24 접수 (말소 예정)

채권 총액: 2,797,700,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 최민준 (성만 표기)

보증금: 50,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자(사업일자): 2022-03-07

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 권리분석 요약

매각으로 인해 말소기준권리(근저당권) 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인 최 씨가 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

해당 물건은 경주시 양남면 수렴리에 위치하며, 동해바다와 인접한 해안가 지역입니다. 주로 단독주택, 근린생활시설, 숙박업소 등이 혼재되어 있어 관광 및 휴양 목적의 시설 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 부근에 "관성마을"이 위치하고 있으며, 해안도로를 따라 카페, 펜션 등 상업시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 부동산의 경우 주변 환경 변화 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치해 있습니다. 주요 도로망 접근성이 양호하여 차량 이용이 편리합니다.

인근 지역의 편의시설로는 양남면 소재지 내에 마트, 식당, 병원, 관공서 등이 있으며, 이는 차량 이동을 통해 이용 가능합니다.

5.2. 주변 시설

해안가에 위치하여 해수욕장 및 바다를 즐길 수 있는 관광 및 레저 활동에 유리한 환경입니다. 인근에 소규모 주택가 및 상업시설이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여, 낙찰 및 매각 진행 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

법적으로 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 비록 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 임차인과의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 유동화 및 공동담보 물건

해당 물건은 유동화되었거나 공동담보로 묶여 있어, 복잡한 권리관계가 존재할 수 있습니다. 이는 매각 절차 및 이후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 건물 일부 멸실 및 공부상 차이

목록 5번 건물이 일부 멸실되었으며, 목록 5번 및 7번 건물의 등기부와 건축물대장 상에 일부 차이가 존재합니다. 이는 현황 조사 및 권리 분석 시 세심한 주의가 필요하며, 명도 및 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물

지상 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 철거 또는 별도 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 양남면 수렴리의 해안가에 위치한 숙박시설로, 용도상 관광 및 휴양객을 대상으로 하는 사업에 적합한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 41억 원대이며, 토지 약 778평, 건물 약 395평 규모입니다.

그러나 중복 사건, 대항력 있는 임차인, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성, 일부 건물 멸실 및 공부상 차이 등의 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 있음에도 인수 보증금이 0원으로 명시된 부분은 추가적인 법률 검토 및 현장 확인이 필수적입니다. 제시외 컨테이너는 매각 제외 대상이므로 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 해안 입지

동해바다와 인접한 해안가 입지로, 관광객 유치 및 해양 레저 관련 사업에 유리한 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 숙박시설 용도

관광지로서의 수요를 고려할 때, 숙박시설로서의 활용 가치가 높습니다. 주변 관광 자원과 연계한 사업 모델 구축이 가능합니다.

8.3. 가격 대비 면적

넓은 토지면적과 건물면적을 고려할 때, 감정가 대비 투자 가치를 평가해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 조사 등을 통해 보다 정확한 가치 평가를 수행해야 합니다. 또한, 제시된 인수 보증금(0원)을 제외한 금액으로 고려됩니다.

감정가 4,129,106,500원을 기준으로, 리스크 요인 및 시장 상황을 감안하여 약 35억 원 ~ 40억 원 사이에서 신중한 접근이 필요할 것으로 예상됩니다. (이는 전문가의 정확한 평가가 아니므로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.