나이스옥션 법원경매 안동 2025타경11085 [1] 경상북도 봉화군 상운면 가곡리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 봉화군 상운면 가곡리에 소재하며, 부근일대는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중 교통사정 은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1,2): 부정형의 토지로서, 주거용 건부지 및 마당 입니다.

인접 도로상태

기호 1,2): 남측으로 폭 약 4미터 정도의 포장된 도로로 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2):계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3) 경량철골구조 징크판넬지붕 2층 건 으로서, 외 벽 : 메탈사이딩 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 바 닥 : 장판지, 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

기호 3): 주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"에서와 같이 제시 외 건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하는 바, 경매진행시 소 유권 및 일괄처분 여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건 건물내부조사는 출입이 불가한 상태로, 일부 내부현황은 주변 탐문조사 등에 의거하여 일반적인 이용상황을 기준하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 봉화군 상운면 가곡리 202번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 안동지원 2025타경11085 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 159,141,720원입니다.

토지 면적은 304.00㎡ (약 91.96평)이며, 건물 면적은 141.26㎡ (약 42.73평)입니다.

건물 제시외 면적은 47.20㎡ (약 14.28평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 채권자는 봉화군으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

주위 환경은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 남측으로는 폭 약 4미터 정도의 포장된 도로에 접해 있어 차량으로 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

지도상으로 볼 때, 해당 물건은 농경지와 임야로 둘러싸인 조용하고 자연 친화적인 전원 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-02

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 없어 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 20일 접수된 봉화군산림조합의 근저당권 (채권금액 195,000,000원)입니다.

인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리가 없으며, 후순위로 등기된 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리나 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경상북도 봉화군 상운면 가곡리는 주로 주택, 농경지, 임야 위주로 형성된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

제공된 JSON 정보는 '교동빌라' (연립주택, 1994년 건축, 427-1번지)의 2024년 9월 30일 거래 사례(2억 7천만원)를 보여주나, 이는 본건(단독주택, 2023년 사용승인)과 건물 종류, 건축 연도, 면적 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

건축물대장상 본건 건물(203번지)의 토지 면적은 268㎡, 건물 연면적은 141.26㎡이며, 2023년 2월 1일 사용승인되었습니다. 경매 물건 명세서 상 토지 면적은 304.00㎡로 기재되어 있어, 실제 면적 확인이 필요합니다.

본건의 감정가 1억 5,914만원은 비교적 신축 단독주택임을 고려할 때 합리적인 수준으로 보이나, 전원 지역의 특성을 반영하여 지역 부동산 시장 및 유사 물건의 실거래가를 추가적으로 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.4. 생활정보

편의시설

상운면 소재지 및 봉화군 시내를 중심으로 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통

차량 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

교육

인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설에 대한 접근성 확인이 필요합니다.

주변 환경

농경지, 임야 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 전원생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

진입로

남측 4미터 도로로 접근 가능하나, 도로의 폭이나 통행 편의성, 해당 도로에 대한 지분 관계 등을 추가적으로 확인해 볼 필요가 있습니다.

건물 내부 조사 불가

현장 방문 시 건물 내부 조사가 어려운 상태로, 실제 이용 상태, 내부 컨디션, 하자 여부 등을 사전에 충분히 탐문하거나 전문가와 동행하여 확인하는 것이 중요합니다.

제시외 건물

지적 및 건물개황도에 따르면 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 소재하는 것으로 확인됩니다. 경매 진행 시 해당 건물들의 소유권 및 일괄 매각 대상 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 봉화군 상운면에 위치한 신축 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 주변은 전원적인 환경으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

권리관계 분석 결과, 낙찰 후 인수할 권리가 없어 법적으로 안전한 물건입니다.

그러나 건물 내부 조사가 불가하고 제시외 건물이 존재하며, 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

현장 조사 및 전문가 상담을 통해 물건의 정확한 가치를 파악하고 신중하게 입찰에 참여하는 것이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건축물이라 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 안전한 권리관계: 낙찰 시 모든 등기부상 권리가 말소되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 농경지 및 임야에 둘러싸여 있어 조용한 전원생활을 원하는 수요자에게 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 159,141,720원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 유사 물건의 실거래가, 현장 방문 시 파악된 건물 내부 상태, 제시외 건물 등의 현황, 지역 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 1억 2,700만원 ~ 1억 4,300만원)을 참고하되, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 현황에 따라 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.