나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9168 [1] 대구광역시 남구 대명동 2680-17 보성청록타운 101동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 '남명초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아
파트, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 14층 건물 중 제3층 제303호 단위세대(복도식)로서,

-외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창호 : 알루미늄새시 및 목재 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 부
대시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 2차로, 서측으로 폭 약 5m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2024-12-10), 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접
합), 중로2류(폭 15m~20m)(1993-09-17)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구
역(녹색환경과 문의바람), 상대보호구역(대구남명초등학교,세부사항은 남부교육청 별도확인
)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 현장 조사 시 외부
에서 투시 가능한 전경 및 인근주민의 탐문 등에 의거 평가하였으며, 본건 위치 확
인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로 확인하였으니, 경매 진행 시 참
고 바랍니다.

물건 비고

공유자우선매수권행사에 대한 특별매각조건 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구지방법원 2025타경9168 (1) 부동산강제경매 사건으로, 대구광역시 남구 대명동 2680-17 보성청록타운 101동 3층303호에 소재한 아파트 지분 매각 물건입니다.

본건의 감정가는 86,000,000원이며, 토지면적은 31.01㎡ (약 9.38평), 토지 지분면적은 15.502983402115039㎡ (약 4.69평)입니다.

건물면적(전용면적)은 59.79㎡ (약 18.09평)이며, 건물 지분면적은 29.895㎡ (약 9.04평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOO이며, 아파트의 사용승인일은 1998년 12월 12일입니다 [cite: 아파트 정보].

본건은 보성청록타운 101동 3층 303호에 해당하며, 총 세대수는 347세대입니다 [cite: 아파트 정보].

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 '남명초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

간선도로 인근에 위치하고 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

북동측으로 왕복 2차로, 서측으로 폭 약 5m 포장도로와 각각 접하고 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

토지이용계획으로는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역이며, 소로3류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표]. 또한, 가축사육제한구역 및 남명초등학교 상대보호구역에 해당합니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 9월 3일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 3번 신동근 지분강제경매 (권리금액: 51,478,809원)입니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

등기부상 소유권보존(신호철, 1999-01-26), 소유권이전(손춘자, 2010-09-14), 소유권이전(신동근외 1명, 상속, 2025-07-03) 순으로 이어졌으며, 이후 강제경매가 개시되었습니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다 [cite: 물건명세서 참고사항].

제공된 정보에 따르면, 대구지방법원의 강제경매개시결정 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상 [cite: 감정평가서요약 요향표].

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 대구광역시 남구 대명동의 주거지역에 위치하며, 남명초등학교 인근으로 형성된 생활권입니다.

아파트, 단독주택, 노선상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

간선도로 인근에 위치하여 교통 접근성은 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

본건이 속한 보성청록타운은 1998년 사용승인된 아파트로, 총 3동 347세대로 구성되어 있습니다 [cite: 아파트 정보].

최고 14층 건물 중 3층에 위치하며, 철근콘크리트조 경사슬라브 지붕 구조입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

내부 마감은 벽지, 타일, 알루미늄새시 등 일반적인 아파트 수준으로 되어 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

설비로는 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 개별난방 시설 등이 갖추어져 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다 [cite: 아파트 정보].

주차는 총 183대 (지상 4대, 지하 10대) 수용 가능합니다 [cite: 아파트 정보]. (단, 건축물표제부 총괄표제부상에는 총 주차 대수 13대로 기재되어 있어, 실제 주차 가능 대수는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각 물건: 본건은 토지 및 건물 지분만 매각 대상이므로, 공유자들과의 관계 설정 및 명도, 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자 우선매수 신고가 있으며, 이에 대한 특별 매각 조건이 존재합니다. 공유자가 감정가 86,000,000원에 우선하여 매수할 가능성이 있습니다 [cite: 물건명세서 참고사항, 특수물건정보].

* 내부 확인의 어려움: 현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 확인이 외부 투시 및 인근 주민 탐문에 의거 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

* 복합적인 토지이용계획: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역 등 여러 용도지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

* 혐오시설 유무: 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았으나, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 지도 확인을 통해 추가적인 사항을 점검해야 합니다. (본인 확인 결과, 인근에 혐오시설이 부각되는 정보는 확인되지 않았습니다. [cite: Google Search 2])

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 보성청록타운의 아파트 지분 매각 물건입니다.

주변 학군 및 주거 환경은 양호하나, 지분 매각이라는 특성과 공유자 우선매수권 행사 가능성, 내부 미확인 등 여러 리스크 요소를 수반합니다.

권리분석상 인수될 권리는 없어 보이나, 임대차 관계가 미상인 점은 반드시 확인이 필요합니다.

감정가 86,000,000원은 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되나, 공유자 우선매수 가능성을 고려할 때 실제 낙찰가가 얼마에 결정될지는 예측하기 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 입지: 대구 남구 대명동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교 인근으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.7. 2. 시세 대비 저렴한 감정가: 현재 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.7. 3. 향후 가치 상승 기대: 재건축이나 리모델링 등의 잠재적 가치 상승 요인을 장기적으로 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 제공된 JSON 매매 정보상의 거래 금액(1650만원, 2060만원)은 일반적인 아파트 시세를 반영한다고 보기 어렵습니다. [cite: JSON 1, 2, 3]

* 인근 부동산 정보 검색 결과, 보성청록타운 59.79㎡(18평형)의 최근 실거래가는 2023년 하반기 기준으로 약 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 수준입니다. [cite: Google Search 1]

* 본건의 감정가 86,000,000원은 59.79㎡ 전체 면적을 기준으로 할 때, 현 시세(약 1.8억~1.9억) 대비 약 45~48% 수준으로 매우 낮게 책정되었습니다.

예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 본건은 지분 매각 물건이며, 공유자 우선매수권 행사가 가능한 상황입니다. 공유자는 감정가 86,000,000원에 우선 매수할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가, 명도, 수리비, 취득세, 법무비 등 추가 비용을 고려해야 합니다.

* 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 참여자에게는 기회가 없을 수 있습니다.

* 만약 공유자가 우선매수를 포기하고 경쟁 입찰이 진행될 경우, 감정가 86,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 리스크 요소를 감안하여, 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 특히, 감정가 86,000,000원은 공유자가 우선매수할 수 있는 가격이므로, 공유자의 매수 포기 여부를 확인한 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.