나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12337 [1] 충청남도 아산시 풍기동 440 동일하이빌아파트 114동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 "온양풍기초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교시설, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,경사지붕 20층 건물 내 제4층 제402로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 샷시 창호임

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트단지부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주변으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m) (접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(숲속성광유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온양풍기초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(온양풍기초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 3층, 12층, 16층 면적이 집합건축물대장(표제부)상 면적과 상이하나, 이는 오기로 판단되어 집합건축물대장(표제부)상 면적에 의거하였으니 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

경매신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서가 제출됨.(보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인
에게 잔액을 청구하지 않으며 임차권등기를 말소하는 것에 동의함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 "온양풍기초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교시설, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

2.3. 건축물 정보

본건은 충청남도 아산시 풍기동 440번지(남부로 353)에 위치한 동일하이빌아파트 114동 4층 402호이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 경사지붕 20층 건물 내 제4층에 해당함.

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.72평)

* 건물총면적: 84.99㎡ (약 25.72평)

* 토지면적: 46.81㎡ (약 14.16평)

* 토지분: 46.8095㎡ (약 14.16평)

* 건축물 사용승인일: 2008년 01월 24일

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건 부동산에 등기된 주요 권리 내역은 다음과 같음.

* 소유권이전(1번 신탁등기말소)

* 공유자전원지분전부이전(매매)

* 주택임차권 (박성은, 260,000,000원)

* 가압류 (주택도시보증공사, 10,000,000원)

* 가압류 (신한카드, 12,344,712원)

* 가압류 (하나캐피탈주식회사, 51,057,560원)

* 압류 (부산진세무서장)

* 가압류 (하나캐피탈, 6,039,513원)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 286,224,726원)

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(접수일자: 2024-09-10, 권리금액: 10,000,000원)임.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없으므로, 매각으로 인해 위 등기부상 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 사항은 확인이 필요함.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 박성은

* 보증금: 260,000,000원

* 전입일자: 2021-10-12

* 확정일자: 2021-10-29

* 대항력: 없음

* 비고: 경매신청채권자(주택도시보증공사)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서가 제출됨. 이에 따라 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않으며 임차권 등기를 말소하는 것에 동의함.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건은 아파트단지, 학교시설, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 지도상으로 직접적으로 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 아산 동일하이빌 아파트

* 주소: 충청남도 아산시 풍기동 440

* 동수: 18동 (총괄표제부상 19개동)

* 세대수: 1456세대

* 총면적: 136375.64㎡

* 주차대수: 총 450대 (지상 6대, 지하 41대) → (총괄표제부상 총 주차대수 1916대)

* 최고층: 20층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 전기차충전기: 지상 21대, 지하 18대

5.2. 교육환경

* 온양풍기초등학교 동측 인근에 위치

* 숲속성광유치원, 온양풍기초등학교 상대보호구역

* 온양풍기초등학교 절대보호구역

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 특이사항

* 임차인 박성은은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 대항력이 없음. 또한, 보증금 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 청구하지 않는다는 확약서를 제출하였음. 따라서 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보임.

6.2. 건물 관련 특이사항

* 집합건축물대장(표제부)과 등기사항전부증명서상 일부 층의 면적이 상이하나, 이는 오기로 판단되어 집합건축물대장상 면적에 의거하였음.

6.3. 기타 리스크

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요함.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 외 다른 임대관계는 미상임.

7. 종합 의견

본건은 아산시 풍기동에 위치한 동일하이빌 아파트로, 주거 환경 및 교통 여건이 보통 수준임. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 특별한 문제는 없어 보임. 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 잔액 청구 포기 확약서를 제출하여 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 판단됨. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요하며, 건물 면적 관련 공부상 차이점은 경미한 수준임.

8. 투자 포인트

* 말소되는 권리관계로 인한 권리 인수의 부담이 없음.

* 임차인이 대항력 및 잔액 청구권을 포기하여 추가적인 보증금 인수 부담이 없음.

* 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 아파트 단지로서 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 1일 12층 84.9851㎡ 면적이 239,000,000원에 거래되었음. 본건은 4층에 위치하며, 감정가는 254,000,000원으로 책정되어 있음. 층수 및 최근 실거래가, 감정가 등을 종합적으로 고려했을 때, 경매 특성 및 경쟁률을 감안하여 본건의 예상 입찰가는 약 220,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 결정될 것으로 판단됨. 입찰 참여 시에는 최신 시장 동향 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.