나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9138 [1] 대구광역시 수성구 수성동4가 1090-5 수성화성쌍용타운 101동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 수성구 수성동4가 소재 ""대구은행역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 생활편익시설과의 접근성 및 편의성 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 대구도시철도 2호선 대구은행역이 소재하는 바, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층 지상 17층건 중 제101동 제5층 제502호 단위세대로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
바닥 : 장판지 깔기 및 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, ""공동주택(아파트)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 폭 약 20M, 남측으로 폭 약 15M, 서측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)
제3종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아인슈타인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인

기호 2)
제2종일반주거지역(12층이하). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2)기타
현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조, 설비 및 마감상태 등은 탐문 및 동유형 아파트의 표준적인 이용상황을 상정하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9138 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 수성동4가 1090-5 수성화성쌍용타운 101동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 261,000,000원 (2억 6천1백만원)

토지면적: 25.17㎡ (약 7.61평)

토지지분: 25.17㎡ (약 7.61평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물지분: 60.00㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOO

아파트 정보:

아파트명: 수성화성쌍용타운

사용승인일: 1996년 11월 26일

동/호수: 101동 5층 502호

층수: 지상 17층 중 5층

전용면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

총 세대수: 677세대

총 동수: 5개동

주차대수: 총 268대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층, 지상 17층

건물 준공년도: 1996년

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경:

대구광역시 수성구 수성동4가 소재 "대구은행역" 북서측 인근에 위치.

주위는 아파트 단지, 업무 시설 및 각종 근린생활 시설 등으로 형성되어 있으며, 생활 편익 시설과의 접근성 및 편의성 등 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황:

대상 물건까지 차량 진출입이 용이함.

인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 대구 도시철도 2호선 "대구은행역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통 사정은 보통 수준임.

도로 상태:

동측 및 북측으로 폭 약 20M, 남측으로 폭 약 15M, 서측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

기호 1 (토지): 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수성유치원, 아인슈타인유치원).

기호 2 (토지): 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역.

(추가 기재 사항: 하천 관련 내용은 건설과 확인 필요)

1.2. 권리분석

말소기준권리:

한국주택금융공사의 근저당권 (접수일자: 2021-01-06)이 말소기준권리임.

권리 요약:

등기부 상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재하나, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정임.

대구한일신용협동조합의 임의경매 신청으로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 완료 후 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액은 335,607,090원임.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (해당 없음)

임차인 현황:

임대 관계는 미상임.

인수 보증금 합계는 0원임.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비 및 마감 상태 등은 탐문 및 동유형 아파트의 표준적 이용 상황을 상정하여 감정 평가함.

임차인 관련 주의 문구:

임대 관계가 미상이므로, 현황 조사 시 파악되지 않은 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 액수 등 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설:

대상 물건이 속한 수성화성쌍용타운 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설, 업무 시설이 밀집되어 있어 상권이 활성화되어 있음.

대구 도시철도 2호선 대구은행역 인근으로 유동인구가 많으며, 다양한 편의 시설 이용이 가능함.

배후 수요:

단지 내 677세대의 고정 수요와 주변 주거 지역 및 업무 시설 종사자 등 탄탄한 배후 수요를 확보하고 있음.

1.4. 생활정보

주거 환경:

수성화성쌍용타운은 1996년에 준공된 아파트로, 20년이 넘는 연식을 가지고 있음.

총 677세대가 5개동에 거주하며, 단지 규모가 비교적 큰 편임.

17층 건물 중 5층에 위치하여 일조 및 조망권은 양호할 것으로 예상됨.

편의 시설:

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 주민 편의 시설이 구비되어 있음.

인근에 다양한 상업 시설, 은행, 병원 등 생활 편의 시설 접근성이 좋음.

주차:

총 268대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 세대당 주차 가능 대수는 제한적일 수 있음. (지상 4대, 지하 17대, 자동주차 시스템 포함)

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화:

1996년 준공된 건물로, 약 30년 가까이 경과하여 향후 건물 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있음.

명도 관련 불확실성:

임대 관계가 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 정확한 점유 관계 및 내부 상태 파악이 어려웠던 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있음. 임차인 존재 시 명도 협상 및 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

토지 이용 계획의 복합성:

해당 토지는 제3종 일반주거지역과 제2종 일반주거지역(12층 이하)이 혼재되어 있으며, 중로 등 도로 관련 계획이 포함되어 있어 향후 재건축 등 개발 시 일부 제약이 있을 수 있음.

혐오 시설:

주변 지역 검색 결과, 대구 도시철도 2호선 대구은행역 인근 수성동4가 지역은 주거 및 상업 기능이 발달한 지역으로, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구의 핵심 지역에 위치한 아파트로서, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다. 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 연식에 따른 노후화 및 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 및 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

대구 수성구라는 선호도 높은 지역에 위치하여 투자 가치가 높음.

대구 도시철도 2호선 대구은행역 역세권으로 교통이 매우 편리함.

주변 학군 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적임.

경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 시세 분석:

최근 실거래 자료에 따르면, 해당 아파트 60㎡ 면적은 2026년 6월 약 2억 6,000만원 (16층), 2026년 7월 약 2억 4,700만원 (14층)에 거래되었습니다.

감정가는 2억 6,100만원으로, 최근 거래가 범위와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

시세 대비 분석:

감정가가 시장 시세의 상단부에 위치하고 있음을 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

건물 노후화 및 명도 리스크를 감안하면, 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

예상 입찰가:

약 2억 5,000만원

본 예상 입찰가는 최근 실거래가 범위 내에서 감정가보다 약간 낮은 수준으로, 경쟁력 확보와 함께 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 추가 정보 확인, 물건 상태, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.